Применимое право
Прежде всего, ключевое значение для подтверждения существования дома и ваших прав на него имеют положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ст. 69 этого закона, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (то есть до 31 января 1998 года), признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Если дом был приобретён вашим отцом и передан вам по договору дарения до этой даты, то право собственности на него уже существовало — оно является ранее возникшим и не требует обязательной регистрации для подтверждения своего факта. Договор дарения и домовая книга как раз и являются документами, которые могут подтвердить такое ранее возникшее право. Архитектурный отдел и суд ошибочно не учли эту норму, посчитав, что отсутствие записи в ЕГРН означает отсутствие строения. Вам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права на основании этих документов — это создаст официальную запись о вашем доме.
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 69
Основанием для такой регистрации может служить сам договор дарения — об этом говорит ст. 14 того же закона. Она прямо указывает, что договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их совершения, являются основанием для государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Это означает, что при наличии правильно оформленного договора дарения вы можете зарегистрировать своё право, даже если дом физически уже уничтожен — регистрация подтвердит ваше право на объект, который существовал юридически, а не физически. Впоследствии это позволит вам требовать от соседей возмещения ущерба.
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Ответственность соседей за уничтожение дома и повреждение участка регулируется несколькими нормами. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он не может осуществлять эти права с нарушением прав других лиц. Соседи, засыпая ваш участок грунтом, фактически лишили вас возможности пользоваться домом и землёй — это прямое нарушение ваших прав. Если вы или ваш отец являетесь собственником земельного участка, а вы как законный владелец дома имеете право требовать устранения нарушений.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. ... Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами ... осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Вы можете требовать устранения нарушения, даже если не лишены владения участком полностью, — ведь дом фактически скрыт под землёй. Статья 304 ГК РФ даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Вы вправе заявить иск о понуждении соседей убрать грунт и восстановить положение, существовавшее до нарушения, — то есть вернуть дом в первоначальный вид или возместить убытки.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Кроме того, ст. 1064 ГК РФ устанавливает общее правило: вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Соседи целенаправленно отсыпали грунт, что привело к уничтожению (засыпке) вашего дома — это прямой имущественный вред. Вы можете взыскать с них стоимость восстановительных работ или полную стоимость утраченного дома, а также упущенную выгоду, если дом использовался вами для проживания. Важно, что соседи могут быть освобождены от возмещения только если докажут отсутствие своей вины — например, что отсыпка была необходима и проведена с соблюдением всех норм, что здесь маловероятно.
Вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1064
Земельный кодекс предоставляет дополнительные рычаги. Статья 76 ЗК РФ прямо обязывает граждан, причинивших вред в результате земельных правонарушений, возместить его в полном объёме. Самовольно занятые земельные участки подлежат возврату собственникам, а приведение участков в пригодное состояние (в том числе снос самовольных насыпей и восстановление уничтоженного строения) должно осуществляться за счёт виновных. Соседи, засыпав ваш участок, фактически самовольно заняли его часть или, как минимум, испортили его. Вы можете потребовать от них убрать грунт и восстановить участок в первоначальное состояние.
Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам... Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Статья 60 ЗК РФ специально предусматривает такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Это означает, что суд может обязать соседей провести рекультивацию земли, убрать грунт и фактически «откопать» ваш дом. Кроме того, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возможно путём запрета дальнейшей отсыпки и обязания восстановить участок.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 62 ЗК РФ закрепляет, что убытки, причинённые нарушением прав собственников земельных участков (а вы — законный владелец дома, который неразрывно связан с участком), подлежат возмещению в полном объёме, включая упущенную выгоду. Более того, суд может принудить виновное лицо к исполнению обязанности в натуре, в том числе к возведению снесённых зданий, строений, сооружений. Это означает, что соседей могут обязать не просто компенсировать стоимость дома, а физически восстановить его — например, привезти стройматериалы и отстроить заново (хотя на практике чаще взыскивают деньги).
На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений... .
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Кроме гражданско-правовой, возможна административная и уголовная ответственность соседей. Статья 8.6 КоАП РФ предусматривает штраф за порчу земель — в частности, за уничтожение плодородного слоя почвы при отсыпке грунта. Если соседи завезли грунт на ваш участок без разрешения, это может быть квалифицировано как уничтожение плодородного слоя. Вы можете обратиться в Россельхознадзор или орган муниципального земельного контроля (ст. 72 ЗК РФ) с жалобой, и соседей привлекут к административной ответственности, что также послужит доказательством нарушения в гражданском деле.
Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; ... Уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель ... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.6
Уголовный кодекс также применим. Статья 167 УК РФ устанавливает ответственность за умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба. Засыпка дома грунтом, в результате которой дом исчез, — это умышленное уничтожение. Значительность ущерба определяется с учётом стоимости дома — если она превышает 5 000 рублей (для физических лиц — обычно 2 500 рублей, но на практике суды признают значительным ущерб от 10 000 рублей). Вы вправе подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела.
Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, - наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 167
Кроме того, действия соседей могут содержать признаки самоуправства — ст. 330 УК РФ. Соседи самовольно, без вашего согласия, совершили действия по отсыпке грунта, правомерность которых вы оспариваете, и причинили существенный вред (уничтожение дома). Если сумма ущерба значительна, это может быть основанием для уголовного преследования по ст. 330 УК РФ, особенно если они не реагировали на ваши требования прекратить.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Возможна также ответственность по ст. 216 УК РФ за нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ, если отсыпка грунта проводилась с нарушением строительных норм (например, без проекта, с угрозой обрушения) и это повлекло крупный ущерб. Крупным ущербом в УК признаётся ущерб свыше 250 000 рублей (примечание к ст. 158). Если стоимость дома превышает эту сумму, можно ставить вопрос о возбуждении дела по ст. 216.
Нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 216
Теперь о судебном решении, в котором вы не смогли доказать существование дома. Ваша обязанность доказывать те обстоятельства, на которые вы ссылаетесь, закреплена в ст. 56 ГПК РФ. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, и он мог посчитать домовую книгу и договор дарения недостаточными, если в них нет указания на технические характеристики дома (площадь, этажность, местоположение). Однако есть норма о вновь открывшихся обстоятельствах — ст. 392 ГПК РФ. Если вы сможете получить новые доказательства, которые не были и не могли быть известны вам на момент рассмотрения дела (например, архивную справку БТИ, выписку из похозяйственной книги, показания свидетелей, которые видели дом до засыпки, или результаты георадарного исследования, подтверждающие наличие фундамента под землёй), то вы вправе подать заявление о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о таких обстоятельствах.
К вновь открывшимся обстоятельствам относятся: 1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 392
Что касается налогов: вы получаете уведомления на землю. Налоговый кодекс исходит из того, что земельный налог уплачивается собственником земельного участка (ст. 388 НК РФ) независимо от наличия на нём строений (ст. 389 НК РФ). Статья 391 НК РФ устанавливает, что налоговая база определяется кадастровой стоимостью участка, и она не зависит от факта существования дома. Поэтому начисление налога само по себе не является ошибкой — вы обязаны платить земельный налог, если являетесь собственником участка. Если же участок принадлежит вашему отцу, а налог приходит вам, то это может быть следствием технической ошибки — нужно уточнить данные в Росреестре и налоговой. Однако оспорить сам факт начисления налога на том основании, что дом уничтожен, невозможно: плата взимается за землю, а не за строение.
Налогоплательщиками налога ... признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 388
Наконец, важна норма об освобождении от доказывания преюдициальных фактов (ст. 61 ГПК РФ). Если вы добьётесь в Росреестре регистрации права на дом, это станет официальным документом, который будет иметь преюдициальное значение. В таком случае в новом судебном процессе (например, о возмещении ущерба) не нужно будет доказывать, что дом существовал — его наличие будет считаться установленным.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 61
Для обжалования бездействия архитектурного отдела и привлечения соседей к ответственности можно использовать также положения ст. 72 ЗК РФ, которая регулирует муниципальный земельный контроль. Если архитектура необоснованно отказала в выдаче документов, это бездействие можно обжаловать в вышестоящий орган или в суд в порядке КАС РФ. А через муниципальный земельный контроль можно зафиксировать факт порчи земель и незаконной отсыпки — материалы контроля станут дополнительным доказательством.
