В силу ст. 223 ГК РФ, если закон не устанавливает иное, право собственности у приобретателя по сделке, подлежащей государственной регистрации, возникает именно с момента такой регистрации, а не с момента подписания договора. Это означает, что формально ваше право на квартиру, основанное на договоре 1998 года, до внесения записи в ЕГРН не считается возникшим в полном объёме для целей гражданского оборота (например, вы не сможете продать или подарить квартиру, не зарегистрировав своё право). Однако из этого правила могут быть исключения, установленные специальными законами о принятии новых территорий в состав РФ — но таких норм в предоставленном контексте нет. Если бы подобные исключения существовали, момент возникновения права мог бы привязываться к иному юридическому факту, например, к факту принятия территории в состав РФ или к подаче заявления в особый период. Поскольку доступных норм об этом не дано, следует отметить, что без специального регулирования общее правило ст. 223 ГК РФ продолжает действовать, и отсутствие регистрации создаёт правовую неопределённость.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Что касается возможной ответственности за отсутствие регистрации, ст. 19.21 КоАП РФ устанавливает штраф за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимость. Однако состав этого правонарушения предполагает, что у лица имелась фактическая и юридическая возможность исполнить обязанность по регистрации, но оно её проигнорировало. В вашей ситуации Росреестр по месту нахождения объекта не работает, а объект недоступен для осмотра и оценки — то есть объективные обстоятельства делают регистрацию невозможной. Привлечение к административной ответственности в таких условиях маловероятно, поскольку отсутствует вина: вы не уклоняетесь от регистрации, а не можете её осуществить по независящим от вас причинам. Тем не менее, формально норма действует, и если в будущем органы Росреестра начнут функционировать на данной территории, вам потребуется зарегистрировать право в разумный срок после устранения препятствий.
Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним
- Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.21
Ни одна из приведённых норм не содержит специального механизма регистрации для объектов на территориях, где Росреестр временно не действует. Однако ст. 14 Закона № 218-ФЗ в числе оснований упоминает вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5). Это даёт возможный альтернативный путь: обратиться в российский суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи 1998 года и об установлении факта владения. Если суд вынесет положительное решение, оно станет самостоятельным основанием для регистрации, и вам не потребуется обращаться в неработающий орган Росреестра на месте — регистрацию можно будет произвести в любом отделении Росреестра на территории РФ по месту жительства или через МФЦ, предъявив судебный акт. При этом отсутствие доступа к объекту не является безусловным препятствием: суд может установить право и без осмотра, если представлены достаточные письменные доказательства (договор, справки БТИ, технический паспорт, если они сохранились).
