Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу собственников помещений. Если ваш трёхквартирный дом является многоквартирным, то спорный участок площадью 18,5 кв. м, через который historically осуществлялся проход к квартире №3, вероятно, входил в состав такого общего имущества. Его приватизация и продажа без согласия всех собственников помещений (в том числе собственника квартиры №3) нарушает ваши права, поскольку уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ...
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственнико
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36
Поскольку приватизация и продажа участка были совершены без вашего согласия и в обход ваших прав, такая сделка является ничтожной. В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Приватизация земли, фактически являвшейся общим имуществом, прямо нарушает ваше право на доступ к жилью и использование общего земельного участка, что попадает под это основание.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 168
Ничтожная сделка недействительна с момента её совершения и не влечёт юридических последствий. В соответствии со статьёй 167 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить всё полученное (двусторонняя реституция). Это означает, что собственник квартиры №2, приобретший участок, должен возвратить его продавцу (или муниципалитету, если участок был ранее муниципальным), и участок может быть возвращён в общее пользование.
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 167
Даже если приватизация каким-либо образом была оформлена законно (что маловероятно), жильцы квартиры №3, не имеющие иного выхода, вправе требовать установления сервитута. Статья 274 ГК РФ прямо предусматривает, что собственник недвижимости может требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования (сервитута) для обеспечения прохода, если иная возможность отсутствует. Отсутствие другого выхода из вашей квартиры — это как раз те нужды, которые не могут быть обеспечены без сервитута.
- Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, ... а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. ... 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении и
— Гражданский кодекс РФ, ст. 274
Кроме того, Земельный кодекс РФ в статье 23 предусматривает возможность установления публичного сервитута для прохода через земельный участок. Это особенно актуально, если спорный участок ранее использовался как территория общего пользования и его изоляция нарушает публичные интересы (обеспечение доступа граждан к жилью). Вы можете обратиться в орган местного самоуправления с требованием об установлении публичного сервитута, если добровольное соглашение с собственником квартиры №2 недостижимо.
Статья 23 Земельного кодекса РФ устанавливает право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Пункт 4 предусматривает возможность установления публичного сервитута для прохода или проезда через земельный участок. Это имеет прямое отношение к вопросу о возможности требовать установления сервитута для обеспечения прохода к квартире №3.
— Земельный кодекс РФ, ст. 23
Пока сервитут не установлен, вы можете защищать своё право на доступ к квартире, используя негаторный иск. Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Установка забора, блокирующего ваш единственный выход, является таким нарушением. Статья 305 ГК РФ распространяет это право и на лиц, владеющих имуществом на ином законном основании (например, вы как собственник квартиры владеете и пользуетесь земельным участком под ней и проходом к ней).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 304
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 305
Земельное законодательство также стоит на стороне восстановления справедливости. Статья 60 ЗК РФ предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Самовольное занятие участка (даже формально оформленное) или действия, препятствующие вашему законному проходу, могут быть пресечены в судебном порядке с восстановлением прежнего положения.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающ
— Земельный кодекс РФ, ст. 60
Статья 61 ЗК РФ позволяет признать ненормативные акты (например, акт органа местного самоуправления о приватизации участка) недействительными, если они нарушают ваши права и не соответствуют закону. Это дополнительный инструмент для оспаривания самой приватизации.
- Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. 2. Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
— Земельный кодекс РФ, ст. 61
Наконец, общая норма статьи 43 ЗК РФ напоминает, что осуществление прав на земельный участок не должно нарушать права других лиц. Собственник квартиры №2, реализуя своё право собственности, не может лишать вас единственного доступа к квартире — это является злоупотреблением правом.
- Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
— Земельный кодекс РФ, ст. 43
Что касается процедуры установления сервитута, статьи 39.25 и 39.26 ЗК РФ регулируют порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В вашем случае участок находится в частной собственности, поэтому к нему напрямую применяются нормы ГК РФ (статья 274), а указанные статьи ЗК РФ могут служить ориентиром для процедуры лишь по аналогии. Статья 41 ЗК РФ подтверждает, что права обладателя сервитута определяются законом и соглашением, что пригодится при оформлении сервитута в случае добровольного согласия или решения суда.
