Гражданин с 1975 года проживает в квартире, предоставленной ему взамен снесенного частного дома на основании ордера и решения горисполкома. При этом приватизация (бесплатная передача жилья в собственность) до настоящего времени не произведена, и право собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Сейчас требуется провести кадастровые работы (изготовить технический план, уточнить характеристики помещения), чтобы в дальнейшем оформить приватизацию и зарегистрировать право собственности.
Ключевой правовой вопрос заключается в том, возможна ли постановка на государственный кадастровый учет квартиры, если у заявителя отсутствует зарегистрированное право собственности (свидетельство о праве собственности), а имеются лишь документы, подтверждающие право пользования жильем по договору социального найма (ордер и выписка из решения исполкома). По общему правилу, кадастровый учет осуществляется в отношении объектов, права на которые уже зарегистрированы или одновременно регистрируются. Однако законодательством предусмотрена возможность учета объекта недвижимости на основании документов, подтверждающих фактическое существование объекта и право пользования им, если такие документы выданы уполномоченными органами до вступления в силу действующей системы регистрации прав (до 1998 года). Ордер и решение горисполкома 1975 года — это как раз такие документы: они удостоверяют законность вселения и факт предоставления квартиры гражданину, а также подтверждают, что помещение существует и поставлено на технический учет (инвентаризацию) в органах БТИ.
Юридически значимо то, что в данной ситуации переплетены два вида учета: технический (учет физических характеристик объекта) и кадастровый (учет в ЕГРН с присвоением кадастрового номера), а также то, что сама приватизация требует предварительного учета объекта в реестре. Без постановки на кадастровый учет невозможно в дальнейшем зарегистрировать право собственности. Правоотношения, затронутые в ситуации, — это отношения по государственному кадастровому учету недвижимости и отношения, связанные с реализацией права на приватизацию жилья по Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ». Действия гражданина направлены на легализацию его правового положения: от статуса нанимателя по ордеру к статусу собственника. При этом проведение кадастровых работ (сбор и составление технического плана) должно опираться на документы, подтверждающие не факт владения, а именно факт существования квартиры с определенными характеристиками (площадь, адрес, этаж) и правовые основания вселения в нее. Старый ордер и выписка из решения горисполкома могут стать именно такими «правоустанавливающими» (точнее — «правоудостоверяющими») документами для кадастрового инженера, так как они содержат сведения о том, что квартира была выделена и существует как отдельное жилое помещение.
Согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для государственного кадастрового учета являются, в частности, акты органов государственной власти или местного самоуправления. Ордер на жилое помещение и выписка из решения горисполкома, выданные в 1975 году по сносу частного сектора, представляют собой именно такие акты — они изданы уполномоченным органом (горисполкомом) в рамках его компетенции в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Эти документы подтверждают предоставление квартиры гражданину и сам факт существования объекта недвижимости, что является достаточным для начала процедуры кадастрового учета, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности.
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Жилищный кодекс РФ определяет квартиру как один из видов жилых помещений (ст. 16). Поскольку квартира не приватизирована, она относится к государственному или муниципальному жилищному фонду (ст. 19 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в ней на основании ордера с 1975 года, фактически является нанимателем, хотя письменный договор социального найма может быть не оформлен. Для кадастрового учета важен сам объект недвижимости, а не титул заявителя; ордер и решение горисполкома удостоверяют факт существования квартиры как объекта, что и требуется для подготовки технического плана.
"Статья 16. Виды жилых помещений 1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната."
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 16
"Статья 19. Жилищный фонд 1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. 2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: ... 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям."
— Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, ст. 19
Федеральный закон «О кадастровой деятельности» устанавливает, что кадастровые работы выполняются на основании договора подряда (ст. 35). Этот договор может быть заключен любым заинтересованным лицом, в том числе нанимателем, которому необходимо подготовить документы для последующей приватизации. Кадастровый инженер вправе использовать ордер и выписку из решения горисполкома в качестве исходных документов для определения местоположения и характеристик квартиры. Закон не требует обязательного наличия свидетельства о собственности для начала кадастровых работ.
"Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ 1. Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом."
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", ст. 35
После завершения кадастровых работ кадастровый инженер подготовит технический план, требования к которому содержатся в ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Технический план фиксирует сведения о квартире (площадь, адрес, расположение) и не зависит от наличия зарегистрированного права. Затем гражданин вправе подать заявление о постановке на государственный кадастровый учет, приложив технический план и правоустанавливающие документы (ордер и выписку из решения горисполкома). Порядок приема заявлений (ст. 29 того же закона) не ограничивает круг заявителей только собственниками; наниматель, имеющий документы, подтверждающие его право пользования и существование объекта, может выступать заявителем.
"Статья 24. Требования к техническому плану 1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 24
"Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3.1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме;"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 29
В контексте не представлена норма, прямо разрешающая или запрещающая постановку на кадастровый учет неприватизированной квартиры, однако из системного толкования приведенных статей следует, что такое действие допустимо. Кадастровый учет возможен при наличии акта органа власти (решение горисполкома, ордер) и подготовленного на его основе технического плана. После получения кадастрового номера квартира может быть приватизирована в порядке, установленном Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (соответствующие нормы не приведены в контексте, но подлежат применению на этапе регистрации права собственности). Таким образом, постановка на кадастровый учет без свидетельства о собственности не только возможна, но и является необходимым этапом перед приватизацией.
