Можно ли поставить на кадастровый учет неприватизированную квартиру для дальнейшей приватизации без свидетельства о собственности по старому ордеру и решению исполкома

Гражданин с 1975 года проживает в квартире, предоставленной ему взамен снесенного частного дома на основании ордера и решения горисполкома. При этом приватизация (бесплатная передача жилья в собственность) до настоящего времени не произведена, и право собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. Сейчас требуется провести кадастровые работы (изготовить технический план, уточнить характеристики помещения), чтобы в дальнейшем оформить приватизацию и зарегистрировать право собственности.

Ключевой правовой вопрос заключается в том, возможна ли постановка на государственный кадастровый учет квартиры, если у заявителя отсутствует зарегистрированное право собственности (свидетельство о праве собственности), а имеются лишь документы, подтверждающие право пользования жильем по договору социального найма (ордер и выписка из решения исполкома). По общему правилу, кадастровый учет осуществляется в отношении объектов, права на которые уже зарегистрированы или одновременно регистрируются. Однако законодательством предусмотрена возможность учета объекта недвижимости на основании документов, подтверждающих фактическое существование объекта и право пользования им, если такие документы выданы уполномоченными органами до вступления в силу действующей системы регистрации прав (до 1998 года). Ордер и решение горисполкома 1975 года — это как раз такие документы: они удостоверяют законность вселения и факт предоставления квартиры гражданину, а также подтверждают, что помещение существует и поставлено на технический учет (инвентаризацию) в органах БТИ.

Юридически значимо то, что в данной ситуации переплетены два вида учета: технический (учет физических характеристик объекта) и кадастровый (учет в ЕГРН с присвоением кадастрового номера), а также то, что сама приватизация требует предварительного учета объекта в реестре. Без постановки на кадастровый учет невозможно в дальнейшем зарегистрировать право собственности. Правоотношения, затронутые в ситуации, — это отношения по государственному кадастровому учету недвижимости и отношения, связанные с реализацией права на приватизацию жилья по Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ». Действия гражданина направлены на легализацию его правового положения: от статуса нанимателя по ордеру к статусу собственника. При этом проведение кадастровых работ (сбор и составление технического плана) должно опираться на документы, подтверждающие не факт владения, а именно факт существования квартиры с определенными характеристиками (площадь, адрес, этаж) и правовые основания вселения в нее. Старый ордер и выписка из решения горисполкома могут стать именно такими «правоустанавливающими» (точнее — «правоудостоверяющими») документами для кадастрового инженера, так как они содержат сведения о том, что квартира была выделена и существует как отдельное жилое помещение.

Согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для государственного кадастрового учета являются, в частности, акты органов государственной власти или местного самоуправления. Ордер на жилое помещение и выписка из решения горисполкома, выданные в 1975 году по сносу частного сектора, представляют собой именно такие акты — они изданы уполномоченным органом (горисполкомом) в рамках его компетенции в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Эти документы подтверждают предоставление квартиры гражданину и сам факт существования объекта недвижимости, что является достаточным для начала процедуры кадастрового учета, несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности.

"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14

Постановка на государственный кадастровый учет ранее не учтенной квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности, возможна и без зарегистрированного права собственности, и без свидетельства о праве. Имеющиеся у вас ордер и выписка из решения горисполкома являются достаточным правовым основанием для проведения кадастровых работ и последующей постановки объекта на учет в ЕГРН. Именно с этого этапа, а не с приватизации, необходимо начинать оформление прав, так как кадастровый учет — обязательная процедура, предшествующая регистрации права собственности.

Рекомендуемые действия

• Обратиться к кадастровому инженеру для заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ и подготовку технического плана квартиры. В качестве исходной документации предоставить ордер и выписку из решения горисполкома.
• Убедиться, что технический план составлен с учетом всех актуальных характеристик квартиры (площадь, адрес, этаж, план), и запросить его в электронном виде на диске для последующей подачи в Росреестр.
• Подать через МФЦ или напрямую в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, приложив технический план, ордер и выписку из решения горисполкома, подтверждающие законность вселения.
• Получить кадастровый номер квартиры после успешного завершения кадастрового учета, что станет основой для следующего этапа.
• После постановки на кадастровый учет подать заявление на приватизацию этого жилого помещения в уполномоченный орган местного самоуправления или государственной власти (в зависимости от принадлежности жилого фонда).
• Завершить процедуру регистрацией права собственности на квартиру в ЕГРН, предоставив договор передачи (приватизации) и кадастровый номер.

Документы для кадастровых работ и учета

• Ордер на жилое помещение;
• Выписка из решения горисполкома (о предоставлении квартиры);
• Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• Справка или иной документ БТИ (если имеется) для уточнения текущей технической инвентаризации;
• Заключенный договор подряда на кадастровые работы с кадастровым инженером.

Сроки и риски

• Процедура проведения кадастровых работ по срокам определяется договором с кадастровым инженером и обычно занимает от нескольких дней до двух недель.
• Государственный кадастровый учет осуществляется в течение 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром.
• Приостановка учета возможна, если кадастровый инженер не сможет идентифицировать квартиру по представленным архивным документам (например, при изменении адреса или планировки). В этом случае потребуется дополнительное подтверждение из БТИ или органов власти о тождественности объекта.
• Риск отказа в учете минимален, если выполнение работ доверено квалифицированному кадастровому инженеру, имеющему опыт работы со старыми жилыми помещениями без зарегистрированных прав.
• Отсутствие кадастрового учета не лишает права нанимателя на приватизацию, но делает ее технически невозможной, поэтому первый шаг — именно кадастровый учет.

Когда нужен адвокат

• Если Росреестр вынесет приостановление или отказ в кадастровом учете из-за особенностей старых документов, потребуется юридическая помощь для обжалования такого решения в апелляционной комиссии при Росреестре или в суде.
• В случае, если местная администрация откажет в приватизации после успешного кадастрового учета, адвокат поможет подготовить исковое заявление о признании права на приватизацию в судебном порядке.
• При выявлении ошибок в техническом плане или утрате оригиналов ордера и выписки из решения горисполкома, адвокат сможет инициировать процедуру их восстановления через архивы или суд.