Что делать с гаражом, если из-за кадастрового номера соседа и старого учета земли в СНТ не могут приватизировать гараж

В данной ситуации речь идет о приватизации гаража, расположенного на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Основная проблема заключается в том, что у пользователя отсутствует кадастровый учет на его земельный участок, в то время как у соседнего участка такой учет имеется. При этом, по словам пользователя, участки формально размежеваны, то есть границы между ними определены, однако фактическое закрепление этих границ на местности не произведено. Это создает правовую неопределенность в отношении принадлежности и площади земельного участка под гаражом пользователя.

Юридически значимым является то, что для регистрации права собственности на гараж как на объект недвижимости необходимо, чтобы земельный участок, на котором он расположен, был учтен в кадастре недвижимости. Без этого невозможно завершить процедуру приватизации, так как гараж и земля под ним рассматриваются как взаимосвязанные объекты. Отказ МФЦ, ссылающийся на необходимость кадастрового плана земли, указывает на отсутствие у пользователя документа, подтверждающего границы и статус его участка. Причина отсутствия такого плана — старый учет территории, который, вероятно, не приведен в соответствие с современными требованиями законодательства.

Кроме того, наличие кадастрового номера у соседнего участка при отсутствии такового у пользователя может свидетельствовать о том, что границы участков были уточнены или установлены ранее, но не были согласованы со всеми заинтересованными лицами, что создает препятствия для кадастрового учета земли пользователя. Ситуация осложняется тем, что участки уже размежеваны, но это размежевание не имеет юридической силы для пользователя, поскольку его участок не прошел государственный кадастровый учет. Таким образом, затронуты правоотношения в сфере государственного кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, а также процедуры приватизации недвижимости в садоводческих товариществах.

Применимое право регулируется нормами земельного и гражданского законодательства, а также Федеральным законом о регистрации недвижимости. В первую очередь, для определения оснований возникновения права собственности на сам гараж необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ, если пользователь является членом садоводческого товарищества (СНТ) и полностью выплатил паевой взнос за гараж, он уже приобрёл право собственности на это строение в силу закона, независимо от регистрации. Однако для распоряжения гаражом требуется государственная регистрация права, и здесь возникает проблема с земельным участком.

1. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218

Далее, ключевое значение имеет статья 39.20 Земельного кодекса, предоставляющая исключительное право собственнику здания на приобретение земельного участка под ним. Поскольку гараж является объектом недвижимости, пользователь как его собственник имеет право либо выкупить участок, либо арендовать его. Но для реализации этого права участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Именно отсутствие кадастрового учёта на землю под своим гаражом и создаёт барьер. Наличие же кадастрового номера у соседа само по себе не препятствует, но показывает, что границы уже были размежеваны (возможно, при проведении комплексных кадастровых работ в СНТ), а значит, существует межевой план территории, который можно использовать для уточнения границ участка пользователя.

Владелец гаража, полностью выплативший паевой взнос, уже является его собственником в силу закона. Фактическая помеха — отсутствие кадастрового учёта земли под гаражом — устраняется через процедуру одновременной постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права на гараж. Наличие кадастрового номера у соседа только помогает: оно подтверждает, что территория ранее была размежёвана, и координаты границ соседнего участка можно использовать для подготовки вашего межевого плана.

Рекомендуемые действия

• Получите в правлении СНТ документы, подтверждающие выделение вам земельного участка и выплату паевого взноса за гараж (выписка из протокола общего собрания, справка о членстве, акт предоставления земли). Это основание для возникновения права и исходные данные для кадастрового инженера.
• Обратитесь к кадастровому инженеру. Запросите через него или самостоятельно в Росреестре выписку из ЕГРН на соседний участок с кадастровым номером — сведения о координатах его границ нужны, чтобы корректно определить и согласовать смежную границу вашего участка при подготовке межевого плана.
• После изготовления межевого плана подайте в МФЦ или Росреестр единое заявление о государственном кадастровом учёте вашего земельного участка и государственной регистрации права собственности на гараж. Процедура проводится одновременно, как того требует статья 40 Закона № 218-ФЗ.
• Если по сведениям МФЦ участок числится «старым учётом» (ранее учтённым), но отсутствует в ЕГРН, сначала инициируйте внесение сведений о нём как о ранее учтённом объекте. Подайте в Росреестр заявление с приложением межевого плана и документа о предоставлении земли — это восстановит кадастровый учёт и откроет путь к регистрации гаража.
• В случае получения письменного отказа в учёте или регистрации, либо если СНТ отказывается выдать документы, обращайтесь к адвокату для подготовки искового заявления в суд. Иск может содержать требования о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности или об установлении границ участка, если добровольное оформление станет невозможным.