В данной ситуации речь идет о приватизации гаража, расположенного на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Основная проблема заключается в том, что у пользователя отсутствует кадастровый учет на его земельный участок, в то время как у соседнего участка такой учет имеется. При этом, по словам пользователя, участки формально размежеваны, то есть границы между ними определены, однако фактическое закрепление этих границ на местности не произведено. Это создает правовую неопределенность в отношении принадлежности и площади земельного участка под гаражом пользователя.
Юридически значимым является то, что для регистрации права собственности на гараж как на объект недвижимости необходимо, чтобы земельный участок, на котором он расположен, был учтен в кадастре недвижимости. Без этого невозможно завершить процедуру приватизации, так как гараж и земля под ним рассматриваются как взаимосвязанные объекты. Отказ МФЦ, ссылающийся на необходимость кадастрового плана земли, указывает на отсутствие у пользователя документа, подтверждающего границы и статус его участка. Причина отсутствия такого плана — старый учет территории, который, вероятно, не приведен в соответствие с современными требованиями законодательства.
Кроме того, наличие кадастрового номера у соседнего участка при отсутствии такового у пользователя может свидетельствовать о том, что границы участков были уточнены или установлены ранее, но не были согласованы со всеми заинтересованными лицами, что создает препятствия для кадастрового учета земли пользователя. Ситуация осложняется тем, что участки уже размежеваны, но это размежевание не имеет юридической силы для пользователя, поскольку его участок не прошел государственный кадастровый учет. Таким образом, затронуты правоотношения в сфере государственного кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, а также процедуры приватизации недвижимости в садоводческих товариществах.
Применимое право регулируется нормами земельного и гражданского законодательства, а также Федеральным законом о регистрации недвижимости. В первую очередь, для определения оснований возникновения права собственности на сам гараж необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ, если пользователь является членом садоводческого товарищества (СНТ) и полностью выплатил паевой взнос за гараж, он уже приобрёл право собственности на это строение в силу закона, независимо от регистрации. Однако для распоряжения гаражом требуется государственная регистрация права, и здесь возникает проблема с земельным участком.
- Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Далее, ключевое значение имеет статья 39.20 Земельного кодекса, предоставляющая исключительное право собственнику здания на приобретение земельного участка под ним. Поскольку гараж является объектом недвижимости, пользователь как его собственник имеет право либо выкупить участок, либо арендовать его. Но для реализации этого права участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Именно отсутствие кадастрового учёта на землю под своим гаражом и создаёт барьер. Наличие же кадастрового номера у соседа само по себе не препятствует, но показывает, что границы уже были размежеваны (возможно, при проведении комплексных кадастровых работ в СНТ), а значит, существует межевой план территории, который можно использовать для уточнения границ участка пользователя.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Отказ МФЦ, связанный с требованием кадастрового плана земли, напрямую объясняется статьёй 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Эта норма устанавливает, что при отсутствии зарегистрированного права на земельный участок государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права на сам гараж могут быть осуществлены только одновременно с кадастровым учётом и регистрацией права на земельный участок под ним. Следовательно, пользователю необходимо сначала поставить на кадастровый учёт свой участок, и только потом зарегистрировать право на гараж. Именно для этого и нужен кадастровый план земли (точнее, межевой план), который требуется для постановки участка на учёт.
- Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение ... в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение ... осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
Что касается «старого учёта», о котором упомянули в МФЦ, он может означать, что земельный участок пользователя ранее был учтён как ранее учтённый объект (например, в старом Государственном кадастре недвижимости), но сведения о нём не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в актуальном виде. Статья 14 того же закона № 218-ФЗ перечисляет основания для кадастрового учёта. В такой ситуации основанием может стать межевой план, подготовленный кадастровым инженером, или документ о предоставлении участка (например, решение СНТ или органа местного самоуправления). Если старый учёт мешает, его можно «актуализировать» — обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений о ранее учтённом участке, приложив имеющийся документ о предоставлении земли.
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на м
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Наконец, необходимо учитывать риски, связанные с самовольной постройкой. Если гараж был построен без необходимых разрешений или на земле, не предназначенной для такого строительства, он может быть признан самовольным. Статья 222 ГК РФ предусматривает, что в таком случае право собственности может быть признано только в судебном порядке. Однако, если земельный участок входит в состав земель СНТ, предназначенных для садоводства, и гараж не нарушает строительных норм, суд может легализовать его. Но поскольку пользователь уже заказал технический план, это говорит о том, что гараж, вероятно, является объектом капитального строительства и не является самовольным в контексте СНТ, если строительство было согласовано с товариществом.
С учётом всех норм, основная проблема — отсутствие кадастрового учёта земли под гаражом. Его необходимо поставить на учёт на основании документов о праве на участок (например, выписки из решения СНТ о предоставлении участка) и межевого плана. Если соседний участок уже имеет кадастровый номер, а участки размежеваны, но не закреплены фактически, это означает, что границы уже определены на местности и содержатся в ЕГРН для соседа. В такой ситуации можно запросить у кадастрового инженера выписку из ЕГРН на соседний участок и использовать эти координаты для уточнения границ своего участка при проведении межевания.
