В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Договор с администрацией прямо предусматривает использование участка для завершения строительства фундамента. Строительство другого объекта (даже если он будет меньше и дешевле) не соответствует этим условиям, что является нарушением договора. При этом п. 3 той же статьи предоставляет арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не по назначению. В вашем случае, если вы начнёте строить иное здание, администрация сможет немедленно заявить о таком нарушении и инициировать расторжение аренды.
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
- Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Более того, ст. 619 ГК РФ конкретизирует основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя: в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. Строительство на участке объекта, не предусмотренного договором, является существенным нарушением, поскольку меняет саму цель аренды, ради которой администрация предоставила участок на льготных условиях (на два года для завершения конкретного строительства). Таким образом, при обнаружении такого нарушения администрация может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, и суд, вероятно, удовлетворит это требование.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 619
Попытка узаконить строительство иного объекта через разрешение на строительство также обречена на провал. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство выдаётся только при условии, что размещаемый объект капитального строительства соответствует разрешённому использованию земельного участка. Разрешённое использование вашего участка в договоре аренды и в правоустанавливающих документах определено как «для завершения строительства незавершённого объекта» (фундамента). Орган местного самоуправления, выдавая разрешение, обязан проверить это соответствие. Построить на таком участке одноэтажное здание, не связанное с завершением фундамента, оно не позволит. Даже если вы каким-то образом получите разрешение, оно будет незаконным и может быть оспорено, а сам объект — признан самовольной постройкой.
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Наконец, за использование земельного участка не по целевому назначению предусмотрена административная ответственность. Статья 8.8 КоАП РФ устанавливает, что использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель и (или) разрешённым использованием влечёт наложение административного штрафа. Строительство одноэтажного здания вместо завершения фундамента будет расцениваться именно как нецелевое использование, поскольку участок арендован для конкретной цели — завершения строительства незавершённого объекта. Это влечёт риск не только штрафа, но и предписания устранить нарушение, а в перспективе — сноса возведённого объекта.
- Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Таким образом, строительство на арендованном участке иного объекта, нежели предусмотренный договором фундамент, является прямым нарушением земельного и гражданского законодательства. Оформить такой объект в собственность и на этом основании выкупить участок не получится: аренда будет досрочно расторгнута, а объект может быть признан самовольной постройкой. Выкуп участка возможен только при соблюдении цели аренды и завершении строительства именно того объекта, для которого участок предоставлен.
