Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. В вашей ситуации, поскольку вы и сосед владеете по 1/2 доли в праве на дом и участок, вы вправе заключить соглашение о разделе общего имущества в натуре. Если соглашение не будет достигнуто, любой из вас может обратиться в суд с требованием о выделе доли в натуре. Однако ГК РФ предусматривает ограничение: если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, то выделяющийся собственник вправе требовать только выплаты стоимости его доли. Следовательно, для раздела дома и участка необходимо, чтобы каждая половина могла функционировать как самостоятельный объект (например, имела отдельный вход, независимые коммуникации и т.д.), иначе суд может отказать в выделе в натуре и назначить компенсацию.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
При разделе земельного участка необходимо учитывать требования ст. 11.2 ЗК РФ. В силу пункта 1 данной статьи земельные участки образуются при разделе, а пункт 2 устанавливает, что исходный участок прекращает существование с даты государственной регистрации прав на образуемые участки. Это означает, что после раздела ваш исходный участок будет снят с кадастрового учета, а вместо него возникнут два новых самостоятельных участка. Ключевое условие — пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ требует письменного согласия всех сособственников на раздел, что в вашем случае означает, что вы с соседом должны совместно принять решение о разделе (или, при недостижении согласия, один из вас вправе инициировать судебную процедуру выдела, но тогда суд заменит согласие).
Статья 11.2 Земельного кодекса РФ регулирует образование земельных участков, в том числе при разделе. Пункт 1 устанавливает, что земельные участки образуются при разделе. Пункт 2 указывает, что исходные земельные участки прекращают существование с даты государственной регистрации прав на образуемые участки. Пункт 4 требует письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных участков, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 1-4.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Однако не всякий участок можно разделить: ст. 11.9 ЗК РФ предъявляет требования к образуемым земельным участкам. Пункты 1-2 устанавливают предельные минимальные и максимальные размеры участков, которые должны соблюдаться; если в результате раздела хотя бы одна из половин окажется меньше установленного в вашем регионе минимального размера (например, для ИЖС это может быть 3-4 сотки), то раздел будет невозможен. Кроме того, пункт 4 запрещает образование участков, если это приведет к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости (то есть после раздела каждая половина дома должна иметь доступ к своему участку и возможность эксплуатации). Пункт 5 запрещает раздел, если обременения (например, сервитут или залог) не позволяют использовать участки по целевому назначению. Пункт 6 запрещает образование участков с недостатками (вклинивание, чересполосица, изломанность границ и т.п.), что также должно быть проверено при межевании. Таким образом, перед разделом необходимо провести межевание и убедиться, что каждый образуемый участок соответствует всем этим требованиям.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым земельным участкам, в том числе предельные размеры (п.1-2), запрет на образование участков, приводящих к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости (п.4), запрет на раздел, если обременения не позволяют использовать участки по назначению (п.5), а также запрет на образование участков с недостатками (вклинивание, чересполосица и др.) (п.6). Эти нормы прямо касаются раздела земельного участка в натуре.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
Процедура раздела регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Согласно ст. 41 этого закона, при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела (как земельного участка, так и жилого дома) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов. Снятие с учета исходного дома и участка и регистрация прекращения прав на них производятся одновременно с постановкой на учет новых объектов. Это означает, что вы не сможете зарегистрировать право только на одну половину отдельно — пакет документов должен подаваться сразу на весь раздел с участием обоих сособственников или на основании решения суда.
- В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости ... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка ... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков...
- Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
Если согласие между вами и соседом не достигнуто, вы вправе обратиться в суд. Ст. 58 218-ФЗ предусматривает, что государственный кадастровый учет и регистрация прав на основании решения суда осуществляются в соответствии с данным законом. При этом, если суд установит границы и контуры образуемых объектов, решение суда может служить основанием для внесения сведений в ЕГРН без дополнительного межевания (при условии, что в решении содержатся необходимые основные сведения об объектах недвижимости). В противном случае потребуется провести кадастровые работы.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. 4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Для подготовки документов на раздел необходимо привлечь кадастрового инженера. Ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определяет, что договор подряда на выполнение кадастровых работ заключается с кадастровым инженером (ИП или юридическим лицом), который по заданию заказчика готовит документы для представления в орган регистрации прав. В вашем случае потребуются: межевой план на образуемые земельные участки (подготовленный по результатам межевания) и технический план на образуемые части жилого дома (или на отдельные здания, если после раздела дом будет преобразован в два самостоятельных объекта — блокированной застройки, таунхауса).
- По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридическое лицо, указанное в статье 33 настоящего Федерального закона, обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
- В результате выполнения указанных в части 1 настоящей статьи кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистр
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 36
Важнейшее ограничение для раздела земельного участка связано с требованиями градостроительного законодательства. Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ устанавливает предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства. Пункт 1 части 1 прямо включает минимальную площадь участка. Соответственно, если после раздела каждый из двух участков окажется меньше минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки вашего муниципального образования, то раздел будет невозможен. Это один из главных «подводных камней», который необходимо проверить до начала межевания.
Статья 38 Градостроительного кодекса РФ устанавливает предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В частности, пункт 1 части 1 включает предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь. Это имеет прямое отношение к вопросу о возможных препятствиях при разделе земельного участка, так как образуемые участки должны соответствовать установленным минимальным размерам.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Таким образом, применимые нормы позволяют произвести раздел дома и участка, но при обязательном соблюдении требований к минимальным размерам, отсутствии несоразмерного ущерба общему имуществу, наличии согласия всех сособственников (или решения суда) и выполнении кадастровых работ с последующей одновременной регистрацией прав на все образуемые объекты.
