Как оформить в собственность сад после вступления в наследство, если он не был оформлен, а садовое товарищество ликвидировано: пошаговая инструкция после постановки на кадастровый учёт

Согласно пункту 1 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество. В вашей ситуации это означает, что с момента смерти отца вы уже являетесь собственником садового участка в силу закона, однако такое право не подтверждено записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для полноценного распоряжения участком и последующего строительства необходимо провести государственную регистрацию права.

Статья 1152 ГК РФ устанавливает, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Это означает, что наследница уже считается собственником садового участка с момента смерти отца, даже если право не зарегистрировано в Росреестре. Для регистрации права собственности ей необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и свидетельством о праве на наследство.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.1152

Кроме того, статья 1181 ГК РФ прямо включает садовый участок в состав наследства, а также указывает, что вместе с земельным участком наследуются находящиеся на нём объекты — в частности, поверхностный слой и растения. Теплица, расположенная на участке, в силу статьи 3 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» относится к хозяйственным постройкам, поэтому она также переходит к вам в составе наследства как принадлежность участка, если не доказано иное. Наличие старой теплицы не препятствует регистрации права и не требует отдельной процедуры оформления — она следует судьбе земельного участка.

Статья 1181. Наследование земельных участков
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.1181

Статья 3: 1) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы.
— Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.3

Право собственности на недвижимость (включая земельные участки) подлежит обязательной государственной регистрации, что закреплено пунктом 1 статьи 131 ГК РФ. Поскольку садовый участок является недвижимым имуществом, вы должны обратиться в Росреестр для внесения записи о вашем праве в ЕГРН. Без этой записи вы не сможете в дальнейшем зарегистрировать право на построенный дом или официально прописаться.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.131

Основанием для регистрации вашего права на садовый участок является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Пункт 4 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает такое основание. При этом статья 59 того же Закона освобождает государственного регистратора от проверки законности нотариально удостоверенного свидетельства — это упрощает процедуру и снижает риск отказа, если документ оформлен корректно.

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 4) свидетельства о праве на наследство; ... 5) вступившие в законную силу судебные акты; ...
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.14

Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании ... свидетельства о праве на наследство ... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.59

Вам необходимо обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением по форме, установленной статьёй 18 Закона. Заявление можно подать лично или в электронном виде. Порядок рассмотрения описан в статье 29: приём, правовая экспертиза, внесение записи в ЕГРН или отказ.

Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.18

Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: 1) прием заявления и документов; 2) возврат документов без рассмотрения; 3) проведение правовой экспертизы; 4) внесение сведений в ЕГРН или уведомление о приостановлении/отказе; 5) выдача документов.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.29

Ситуация с возможной ликвидацией садового товарищества не препятствует регистрации на основании свидетельства о праве на наследство. Однако если нотариус не выдал свидетельство на садовый участок из-за отсутствия правоустанавливающих документов у наследодателя (например, участок не был приватизирован или не был зарегистрирован ранее), потребуется установление юридического факта в суде. Статьи 264 и 265 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривают возможность установления факта владения и пользования недвижимостью, если иным способом получить документы невозможно. Суд может подтвердить, что наследодатель фактически владел участком на правах собственности, что позволит вам затем на основании судебного решения зарегистрировать право.

Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение

1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
2. Суд рассматривает дела об установлении:

1. факта владения и пользования недвижимым имуществом;
2. факта принятия наследства и места открытия наследства;
3. других имеющих юридическое значение фактов.

— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.264

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.265

После подачи заявления в суд и получения решения, оно станет основанием для регистрации согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Порядок регистрации на основании судебного акта урегулирован статьёй 58 того же Закона.

Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда (в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.58

После регистрации права собственности на участок вы сможете построить жилой дом. Статья 3 Федерального закона о садоводстве прямо допускает размещение жилых домов на садовых земельных участках. Статья 23.1 того же Закона устанавливает, что строительство жилого дома (как объекта капитального строительства) должно соответствовать градостроительным регламентам. Для последующей регистрации проживания (прописки) необходимо, чтобы дом был зарегистрирован как жилой — это возможно, если он соответствует требованиям к жилым помещениям (постановление Правительства РФ). Вам потребуется направить уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию, после завершения строительства — уведомление об окончании, а затем зарегистрировать право на дом в Росреестре. Только после этого вы сможете зарегистрироваться по месту жительства в таком доме.

Статья 23.1. Особенности строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возведения некапитальных строений, сооружений на садовых земельных участках. 1. Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при условии соблюдения требований части 3 статьи 23 настоящего Федерального закона, а также иных требований, установленных законодательством Российской Федерации. 2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, которые относятся к объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.
— Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст.23.1

Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» может быть полезна, если у наследодателя возникло право на участок до 1997 года (ранее учтённое) — в таком случае для регистрации достаточно заявления и документа, подтверждающего ранее возникшее право (например, членской книжки садового товарищества). Однако поскольку ваш участок уже поставлен на кадастровый учёт, скорее всего, речь идёт о современном порядке, и свидетельство о наследстве будет основным документом. Если возникнут сложности с подтверждением права наследодателя, возможно применение статьи 49 того же Закона, но она предназначена для граждан, которым участок был предоставлен до введения Земельного кодекса РФ — в вашем случае наследование происходит по общим правилам.

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.69

Статья 49. Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. 1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такого земельного участка; ...
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст.49

Таким образом, основной путь — внесудебный: подача в Росреестр заявления с приложением свидетельства о праве на наследство и кадастрового паспорта (участок уже на кадастре). Если нотариус отказал в выдаче свидетельства на участок — потребуется судебное установление факта владения. После регистрации права вы сможете легально построить жилой дом и зарегистрироваться в нём.