В основе ситуации лежит длительное фактическое владение и пользование гражданином конкретным гаражным боксом, построенным на земельном участке, предоставленном гаражному кооперативу. Юридически значимым является то, что у пользователя отсутствуют правоустанавливающие документы на сам гараж как на объект недвижимости. Единственным документом, подтверждающим его связь с объектом, является членская книжка, которая удостоверяет членство в кооперативе и факт уплаты взносов. Это свидетельствует о наличии корпоративных (членских) правоотношений между гражданином и кооперативом, но не о праве собственности на недвижимость.
Правоотношения затронуты в нескольких плоскостях. Во-первых, это отношения по поводу земельного участка: земля под гаражами, как правило, находится в государственной или муниципальной собственности и передана кооперативу в аренду или постоянное (бессрочное) пользование. Упоминание в договоре аренды земли «согласия правления» указывает на то, что правление кооператива имеет определённые полномочия по управлению земельным участком и распоряжению местами (боксами) внутри кооператива. Во-вторых, это вещные отношения: гражданин стремится признать за собой право собственности на индивидуально-определённый объект — гараж, который юридически может быть либо самостоятельным объектом недвижимости (капитальное строение), либо частью общего здания. В-третьих, это корпоративные отношения: согласие председателя или правления может потребоваться не на саму «приватизацию» (как передачу государственной земли в собственность), а на выдел (определение) конкретного гаража в индивидуальную собственность члена кооператива из состава общего имущества кооператива (если гараж является частью кооперативного гаражного комплекса).
Ключевой юридически значимый момент — отсутствие у пользователя зарегистрированного права собственности. Членская книжка не является документом, подтверждающим собственность; она лишь фиксирует внесение паевого взноса, который, в силу закона, после полной выплаты даёт члену кооператива право на получение имущества в собственность. Если паевой взнос выплачен полностью, то право собственности на гараж считается возникшим у члена кооператива, но оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При отсутствии полной выплаты пая гараж остаётся собственностью кооператива, и пользователь имеет лишь право пользования им и право требования передачи в собственность после полной выплаты.
Таким образом, ситуация сводится к вопросу о возможности легализации права собственности на объект недвижимости в условиях, когда отсутствуют первичные правоустанавливающие документы (акт ввода в эксплуатацию, договор купли-продажи с кооперативом) и когда имеется внутреннее корпоративное регулирование (решения правления, условия договора аренды земли), которое может требовать получения согласия органов управления кооператива на «отчуждение» (выдел) гаража из общей массы. Опасения по поводу возможного противодействия со стороны председателя носят фактический характер (он может не выдавать справки, подписывать акты, давать согласие), что напрямую влияет на возможность досудебного оформления прав.
Ключевое обстоятельство — у пользователя нет правоустанавливающих документов на гараж, а есть только членская книжка и доказательства оплаты взносов. Это означает, что для начала необходимо установить, возникло ли у него право собственности на гараж как на объект недвижимости. Применимые нормы позволяют выстроить правовую позицию.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности может возникнуть, в частности, на новую вещь, созданную для себя, или на имущество, имеющее собственника, на основании сделки. В ситуации, когда пользователь является членом гаражного кооператива, полностью выплатил паевой взнос, он приобретает право собственности на гаражное помещение в силу закона (данный вывод следует из системного толкования, хотя полный текст ст. 218 в приведённом контексте обрывается на положениях о наследовании и реорганизации). Членская книжка в совокупности с квитанциями об оплате взносов и электроэнергии может служить доказательством полной выплаты пая, если иное не установлено уставом кооператива. В таком случае согласие председателя или правления на возникновение права собственности не требуется — право возникает у пользователя независимо от воли органов управления кооператива. Сама ст. 218 ГК РФ гласит:
- Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганиз
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Далее, для перехода права собственности на гараж как на недвижимость необходима государственная регистрация. В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Пока регистрация не произведена, пользователь не является формальным собственником. Однако сама по себе регистрация — это правоподтверждающий, а не правообразующий акт; основание права (членство и выплата пая) уже возникло. Поэтому для судебного признания права собственности достаточно доказать полную выплату пая — согласие председателя или правления для регистрации не нужно. Ст. 223 ГК РФ устанавливает:
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
После признания права собственности на гараж пользователь может претендовать на земельный участок, занятый этим гаражом. В силу ст. 39.20 ЗК РФ особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения, предусматривают, что собственник такого здания (сооружения) имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность или аренду. Поскольку гараж является объектом недвижимости, пользователь, став его собственником, сможет потребовать выделения соответствующей доли земли. Однако здесь может возникнуть препятствие: земельный участок, вероятно, арендован гаражным кооперативом (ссылка в вопросе на «договор аренды земли»). Ст. 39.20 ЗК РФ не требует согласия председателя или правления для реализации этого права, но в ней указано, что участок предоставляется с учётом прав иных лиц (других членов кооператива). Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то для приватизации земли под гаражом согласие кооператива может понадобиться в части согласования границ и раздела общего участка, но не в виде разрешения председателя — это регулируется не ст. 39.20, а договором аренды и уставом. В контексте приведена лишь начальная часть статьи:
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявление
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
Это основание для отказа в предоставлении земли — оно может быть применено, если у пользователя нет зарегистрированного права на гараж. То есть до признания права собственности на гараж обращаться за землёй преждевременно. Ст. 39.20 ЗК РФ, на которую следует опираться, в имеющемся контексте представлена только наименованием и примечанием, поэтому её содержание необходимо восполнить из полного текста кодекса.
При обращении в суд за признанием права собственности на гараж пользователь должен будет представить документы, подтверждающие членство и полную выплату пая. В дальнейшем, для государственной регистрации права на основании судебного решения, потребуется подать заявление в Росреестр. В силу ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» заявление о регистрации подаётся собственником или лицом, в пользу которого установлено право. После вступления решения суда в законную силу пользователь может самостоятельно обратиться в МФЦ или к нотариусу — согласия председателя для этого не требуется. Ст. 15 указывает:
- собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
Для регистрации на основании судебного акта необходимо, чтобы документы соответствовали требованиям ст. 21 того же Закона: они должны содержать описание недвижимости и вид регистрируемого права. Судебное решение признаёт право — этого достаточно. Ст. 21 устанавливает:
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Таким образом, ни одна из приведённых норм не ставит приватизацию гаража (ни признание права собственности на сам гараж, ни его регистрацию) в зависимость от согласия председателя кооператива или его правления. Условия о согласии правления, упомянутые в договоре аренды земли, касаются отношений между арендатором (кооперативом) и арендодателем (муниципалитетом) и не могут блокировать признание права собственности на гараж как объект недвижимости. Если председатель препятствует (например, отказывается выдавать справку о выплате пая), пользователь вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на гараж, представив членскую книжку, квитанции об оплате взносов и иные доказательства полного внесения паевого взноса. В рамках такого дела суд самостоятельно установит факт выплаты пая, и согласие председателя не требуется. Для последующего оформления земли (приватизации земельного участка) может потребоваться согласование с кооперативом, но это отдельный этап, который не препятствует приватизации самого гаража.
