Земельный участок, на котором расположен построенный заявителем дом, относится к землям, обремененным особыми условиями использования — охранной зоной линии электропередачи (ЛЭП). Такая охранная зона устанавливается в силу закона и является ограничением (обременением) права собственности на участок, предусмотренным статьей 56 Земельного кодекса РФ. Юридически значимым является то, что само по себе расположение участка в охранной зоне ЛЭП не препятствует строительству, но требует соблюдения специальных правил (получения согласований, соблюдения минимальных расстояний и т.д.).
Ситуация осложняется тем, что дом был построен в 2020 году, а ограничение (обременение) права в виде записи о нахождении участка в охранной зоне ЛЭП было внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в 2023 году. Это порождает вопрос о том, существовала ли охранная зона де-юре на момент строительства, или же она была установлена (или зарегистрирована) позднее. Для правовой квалификации это ключевой момент: если охранная зона была установлена до 2020 года, но не была внесена в реестр, то заявитель мог не знать о ней, но должен был проявить разумную осмотрительность. Если же зона была установлена или зарегистрирована только в 2023 году — это постфактумное ограничение, наложенное на уже существующий объект недвижимости.
Отказ Управления Росреестра по Московской области в регистрации права собственности на дом основан на том, что объект не соответствует требованиям законодательства, действовавшим на момент подачи заявления, а именно — расположение дома в границах охранной зоны ЛЭП без подтверждения соблюдения ограничений. Это связано с тем, что в силу статьи 56 ЗК РФ и Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (утвержденных Постановлением Правительства РФ № 160) в таких зонах запрещено строительство капитальных зданий и сооружений без согласования с сетевой организацией.
Юридически значимыми обстоятельствами являются: дата фактического возведения дома (2020 год), наличие или отсутствие разрешения на строительство (если оно требовалось), дата установления охранной зоны ЛЭП (до или после 2020 года), дата внесения сведений о ней в ЕГРН, а также факт обращения заявителя к сетевым организациям или владельцу ЛЭП за согласованием. Заявитель также не обжаловал отказ Росреестра, что оставляет возможность для судебного или административного обжалования, если сроки не пропущены.
Таким образом, затронуты правоотношения по поводу: законности строительства в охранной зоне ЛЭП, регистрации права собственности на самовольную или законную постройку, правомерности внесения ограничения (обременения) в ЕГРН, а также возможного нарушения прав заявителя в связи с невозможностью оформить дом.
Центральным вопросом в данной ситуации является соотношение момента возведения жилого дома (2020 год) и момента установления ограничения права в виде охранной зоны ЛЭП (2023 год). Для его разрешения в первую очередь необходимо обратиться к статье 222 Гражданского кодекса РФ, которая вводит важнейшее исключение из правил о самовольной постройке. Поскольку дом был построен до того, как на участке появилось ограничение, и заявитель, по всей видимости, не знал и не мог знать о будущем установлении зоны с особыми условиями использования, такая постройка не может быть признана самовольной. Это означает, что отказ Росреестра, мотивированный лишь фактом нахождения дома в охранной зоне ЛЭП, при отсутствии доказательств осведомленности застройщика о запрете, является неправомерным. Данная норма напрямую защищает права добросовестного застройщика, который создал объект в соответствии с действовавшим на тот момент правовым режимом земельного участка.
- ... Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Далее необходимо проанализировать само ограничение, установленное на основании статьи 56 Земельного кодекса РФ. Эта статья устанавливает, что права на землю могут быть ограничены, в том числе в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий (охранных зон ЛЭП). Однако ключевое значение имеет то, что такое ограничение не должно применяться ретроспективно к объекту, построенному до его введения. Несмотря на то что ограничение зарегистрировано в 2023 году, оно не может лишить заявителя права собственности на дом, возведенный законно в 2020 году. Само по себе наличие такого ограничения не является безусловным основанием для отказа в регистрации, если строительство было осуществлено без нарушения действовавших на тот момент норм. Законодатель в статье 56 ЗК РФ прямо предусматривает возможность обжалования такого ограничения в судебном порядке, что подтверждает его оспоримость в конкретных обстоятельствах.
"Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами, в том числе ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения устанавливаются актами органов власти или решением суда, а также в результате установления зон с особыми условиями использования территорий (п. 3). Ограничения подлежат государственной регистрации (п. 6) и могут быть обжалованы в судебном порядке (п. 7)."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Отказ Росреестра должен быть мотивирован конкретными основаниями, предусмотренными статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если единственным основанием для отказа послужило наличие ограничения по ст. 56 ЗК РФ, притом что дом построен до его установления, такой отказ не соответствует закону. Заявитель вправе оспорить его, доказав, что причины, послужившие основанием для приостановления регистрации, не были устранены по вине регистрирующего органа, который неверно применил нормы материального права.
"Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) гос"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27
Для восстановления нарушенного права заявителю необходимо воспользоваться механизмом, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ. Статья 218 КАС РФ предоставляет право гражданину оспорить в суде решение органа государственной власти (Росреестра). При этом важно соблюсти срок, установленный статьей 219 КАС РФ: административное исковое заявление может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении своих прав. Поскольку заявитель ранее не обжаловал отказ, этот срок, вероятно, пропущен, однако закон допускает его восстановление при наличии уважительных причин. В заявлении, согласно статье 220 КАС РФ, необходимо указать, какое именно решение оспаривается, какие права нарушены, и привести нормы, на соответствие которым надлежит проверить отказ.
"Статья 218. ... 1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий ( бездействия ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзамена"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
"Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд
- Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
- Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или суд"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 219
"Статья 220 КАС РФ устанавливает требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями. В частности, в заявлении должны быть указаны: орган, принявший оспариваемое решение; наименование, номер, дата решения; сведения о нарушенных правах; нормативные правовые акты, на соответствие которым надлежит проверить решение; сведения о подаче жалобы в вышестоящий орган; требование о признании решения незаконным."
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 220
Помимо обжалования отказа, заявитель вправе поставить вопрос о возмещении убытков, причиненных установлением ограничения. Статья 57 Земельного кодекса РФ прямо предусматривает, что собственники земельных участков и объектов недвижимости, чьи права ограничены в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, имеют право на возмещение убытков. Поскольку строительство дома было завершено до появления ограничения, а само ограничение (охранная зона ЛЭП) делает невозможным полноценное использование объекта (отказ в регистрации, невозможность распоряжения), такие убытки подлежат возмещению. Для этого потребуется доказать размер убытков и причинно-следственную связь между установлением зоны и невозможностью использовать дом по назначению.
"Статья 57 ЗК РФ предусматривает возмещение убытков, причиненных ограничением прав собственников земельных участков и правообладателей расположенных на них объектов недвижимости, в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий (пп. 4 и 4.1 п. 1). Пункт 1.1 уточняет, что убытки от правомерных действий органов власти подлежат возмещению по ст. 57 и 57.1."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 57
Наконец, следует учитывать общее положение статьи 304 Гражданского кодекса РФ, которое позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. В данном случае отказ в регистрации права собственности является прямым нарушением прав заявителя, и суд может обязать Росреестр устранить это нарушение, зарегистрировав право. Этот способ защиты является универсальным и может быть заявлен как дополнительное требование в рамках административного иска об оспаривании отказа.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
