Могу ли я купить дом в Орске без оформленной земли, если он разрушен и планируется снос: риски и порядок оформления земли и сноса

В рассматриваемой ситуации пользователь намерен приобрести по договору купли-продажи разрушенный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основная проблема заключается в том, что земельный участок под домом не оформлен, правоустанавливающие документы на него отсутствуют.

С юридической точки зрения, здесь затронуты правоотношения, связанные с куплей-продажей объекта недвижимости (дома) и с правовым режимом земельного участка под ним. Ключевым принципом земельного и гражданского законодательства является «единство судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Это означает, что при продаже здания, строения, сооружения к покупателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку дом принадлежит родственникам на праве собственности, они вправе им распоряжаться, в том числе продавать. Юридически значимым является тот факт, что дом зарегистрирован в Росреестре, а значит, является объектом гражданского оборота, несмотря на свое разрушенное состояние. Однако статус дома (пригоден/непригоден для проживания, степень разрушения) влияет на возможность и порядок оформления прав на землю.

Ключевой правовой аспект — это отсутствие каких-либо прав продавца на земельный участок. Если у продавца земли нет ни права собственности, ни права аренды, ни иного законного основания пользования участком, то это создает существенные сложности. При продаже дома покупатель не сможет автоматически «унаследовать» права на землю, так как эти права у продавца изначально отсутствуют. После покупки дома пользователь столкнется с необходимостью оформлять земельный участок в собственность «с нуля» — путем выкупа или приобретения в собственность муниципальной земли (так как участок относится к землям населенных пунктов). Процедура этого выкупа будет зависеть от того, рассматривается ли дом как объект недвижимости, который еще существует (даже в разрушенном виде), или как строение, подлежащее сносу.

Факт планируемого сноса дома после покупки существенно меняет правовую квалификацию. Если дом будет снесен и снят с кадастрового учета, то после его сноса у пользователя не будет законного основания для приобретения земли в собственность как под объектом недвижимости. В этом случае земельный участок будет считаться свободным от застройки, и его оформление будет возможно только по общим правилам предоставления земельных участков (например, через аукцион или без него, если есть право на льготное приобретение). Таким образом, последовательность действий (сначала оформление земли, потом снос дома или наоборот) имеет решающее значение.

Риски связаны именно с этим: если приобрести разрушенный дом с зарегистрированным правом, то после его сноса право собственности на него прекратится, и единственным законным способом получить землю останется обращение в муниципалитет с заявлением о предоставлении участка. При этом муниципалитет может отказать, если у пользователя нет преимущественного права.

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

1. Наличие зарегистрированного права собственности на дом у продавца.
2. Полное отсутствие каких-либо документов и прав на земельный участок.
3. Фактическое состояние дома (разрушенный, непригодный для проживания) и намерение покупателя его снести сразу после приобретения.
4. Категория земель участка — земли населенных пунктов.

Согласно ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости предполагает передачу в собственность покупателя здания, сооружения или иного объекта недвижимости. В рассматриваемой ситуации дом, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, является объектом недвижимости, а его разрушенное состояние не лишает его этого статуса, если объект не прекратил своего существования как недвижимость. Таким образом, приобретение разрушенного дома по договору купли-продажи возможно, поскольку закон не содержит запрета на продажу недвижимости, находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии, при условии, что право собственности продавца зарегистрировано.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549

При этом ключевой аспект — правовой режим земельного участка. В силу ст. 552 ГК РФ, при продаже здания покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость получает права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования. Поскольку земельный участок под разрушенным домом не оформлен и не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа дома допускается, и покупатель (пользователь) приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Продавцом в данном случае выступают родственники, которые, не имея зарегистрированных прав на землю, могут обладать лишь фактическим правом пользования участком (например, на условиях аренды или постоянного (бессрочного) пользования, возникшего до введения ЗК РФ). Следовательно, после покупки дома пользователь автоматически становится пользователем земли на тех же условиях — без немедленного приобретения права собственности на участок.

Приобрести жилой дом по договору купли-продажи, право на который зарегистрировано в ЕГРН, законно, даже если земельный участок под ним не оформлен, а сам дом разрушен. Ключевой риск — немедленный снос дома до оформления прав на землю лишит вас исключительного права выкупить участок, поэтому первоочерёдной задачей является регистрация права собственности на дом и только затем — оформление земли в собственность или аренду. Снос дома юридически безопасен исключительно после того, как право на земельный участок будет зарегистрировано в Росреестре.

Рекомендуемые действия

• Заключить с родственниками договор купли-продажи разрушенного дома, обязательно указав в нём, что земельный участок под домом продавцу не принадлежит на праве собственности, а права на него не оформлены.
• Подать через МФЦ в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности на дом на ваше имя, приложив договор купли-продажи и оплатив госпошлину; получить выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право.
• Сразу после регистрации права на дом, не производя его сноса, обратиться в администрацию г. Орска с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату или в аренду, основываясь на исключительном праве собственника объекта недвижимости — сошлитесь на ст. 39.20 ЗК РФ.
• Параллельно заказать у кадастрового инженера межевой план земельного участка для его формирования и постановки на кадастровый учёт, если участок не стоит на учёте; подать заявление о кадастровом учёте участка в Росреестр от вашего имени.
• Только после получения решения администрации о предоставлении земли и государственной регистрации вашего права собственности на неё приступить к процедуре сноса дома; до этого физически не демонтировать строение.
• Для сноса дома подготовить проект организации работ (если потребуется, но для разрушенного строения, не подключённого к сетям, он может не понадобиться), осуществить демонтаж, затем заключить договор с кадастровым инженером на подготовку акта обследования, подтверждающего прекращение существования дома, и подать его в Росреестр для снятия дома с учёта.

Денежные требования

• Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на дом.
• Оплата работ кадастрового инженера по изготовлению межевого плана земельного участка.
• Выкупная стоимость земельного участка (цена по договору купли-продажи с муниципалитетом) или арендная плата до момента оформления в собственность.
• Оплата работ кадастрового инженера по подготовке акта обследования для снятия дома с кадастрового учёта после его сноса.

Сроки и риски

• Главный риск — потеря исключительного права на землю при сносе дома до оформления участка, что повлечёт отказ муниципалитета в предоставлении земли без торгов, и участок можно будет получить только на общих основаниях (через аукцион).
• Процедура предоставления участка муниципалитетом может занять несколько месяцев, особенно если потребуется формирование нового участка.
• Администрация вправе отказать в предоставлении земли, даже при наличии исключительного права, если испрашиваемый участок изъят из оборота, зарезервирован для муниципальных нужд или его предоставление не соответствует градостроительным регламентам.
• Если у продавца дома изначально нет никаких правоустанавливающих документов на землю, муниципалитет может оспорить законность предоставления участка, однако практика идёт по пути признания исключительного права собственника объекта недвижимости.

Когда нужен адвокат

• Если администрация г. Орска направит письменный отказ или будет уклоняться от рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в собственность или аренду.
• Если выяснится, что земельный участок был ранее предоставлен продавцу на каком-либо праве, но документы утеряны, — для восстановления и подтверждения этих прав в судебном порядке.
• Если между совладельцами дома возникнут споры о порядке распоряжения недвижимостью или если наличие незарегистрированных построек на участке повлечёт административные претензии.