В рассматриваемой ситуации пользователь намерен приобрести по договору купли-продажи разрушенный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основная проблема заключается в том, что земельный участок под домом не оформлен, правоустанавливающие документы на него отсутствуют.
С юридической точки зрения, здесь затронуты правоотношения, связанные с куплей-продажей объекта недвижимости (дома) и с правовым режимом земельного участка под ним. Ключевым принципом земельного и гражданского законодательства является «единство судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Это означает, что при продаже здания, строения, сооружения к покупателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Поскольку дом принадлежит родственникам на праве собственности, они вправе им распоряжаться, в том числе продавать. Юридически значимым является тот факт, что дом зарегистрирован в Росреестре, а значит, является объектом гражданского оборота, несмотря на свое разрушенное состояние. Однако статус дома (пригоден/непригоден для проживания, степень разрушения) влияет на возможность и порядок оформления прав на землю.
Ключевой правовой аспект — это отсутствие каких-либо прав продавца на земельный участок. Если у продавца земли нет ни права собственности, ни права аренды, ни иного законного основания пользования участком, то это создает существенные сложности. При продаже дома покупатель не сможет автоматически «унаследовать» права на землю, так как эти права у продавца изначально отсутствуют. После покупки дома пользователь столкнется с необходимостью оформлять земельный участок в собственность «с нуля» — путем выкупа или приобретения в собственность муниципальной земли (так как участок относится к землям населенных пунктов). Процедура этого выкупа будет зависеть от того, рассматривается ли дом как объект недвижимости, который еще существует (даже в разрушенном виде), или как строение, подлежащее сносу.
Факт планируемого сноса дома после покупки существенно меняет правовую квалификацию. Если дом будет снесен и снят с кадастрового учета, то после его сноса у пользователя не будет законного основания для приобретения земли в собственность как под объектом недвижимости. В этом случае земельный участок будет считаться свободным от застройки, и его оформление будет возможно только по общим правилам предоставления земельных участков (например, через аукцион или без него, если есть право на льготное приобретение). Таким образом, последовательность действий (сначала оформление земли, потом снос дома или наоборот) имеет решающее значение.
Риски связаны именно с этим: если приобрести разрушенный дом с зарегистрированным правом, то после его сноса право собственности на него прекратится, и единственным законным способом получить землю останется обращение в муниципалитет с заявлением о предоставлении участка. При этом муниципалитет может отказать, если у пользователя нет преимущественного права.
Юридически значимыми обстоятельствами являются:
- Наличие зарегистрированного права собственности на дом у продавца.
- Полное отсутствие каких-либо документов и прав на земельный участок.
- Фактическое состояние дома (разрушенный, непригодный для проживания) и намерение покупателя его снести сразу после приобретения.
- Категория земель участка — земли населенных пунктов.
Согласно ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости предполагает передачу в собственность покупателя здания, сооружения или иного объекта недвижимости. В рассматриваемой ситуации дом, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, является объектом недвижимости, а его разрушенное состояние не лишает его этого статуса, если объект не прекратил своего существования как недвижимость. Таким образом, приобретение разрушенного дома по договору купли-продажи возможно, поскольку закон не содержит запрета на продажу недвижимости, находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии, при условии, что право собственности продавца зарегистрировано.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
При этом ключевой аспект — правовой режим земельного участка. В силу ст. 552 ГК РФ, при продаже здания покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость получает права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования. Поскольку земельный участок под разрушенным домом не оформлен и не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа дома допускается, и покупатель (пользователь) приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Продавцом в данном случае выступают родственники, которые, не имея зарегистрированных прав на землю, могут обладать лишь фактическим правом пользования участком (например, на условиях аренды или постоянного (бессрочного) пользования, возникшего до введения ЗК РФ). Следовательно, после покупки дома пользователь автоматически становится пользователем земли на тех же условиях — без немедленного приобретения права собственности на участок.
- По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552
Следующий важный шаг — регистрация перехода права собственности на дом. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Уклонение одной из сторон от регистрации может быть оспорено в суде. В данном случае для регистрации перехода права потребуется договор купли-продажи дома, в котором будет указано, что земельный участок под домом продавцу не принадлежит. Регистрация перехода права собственности на дом возможна и без оформления земли, но она не создаёт автоматически прав на участок — лишь закрепляет статус покупателя как собственника строения.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, не
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Теперь о рисках при оформлении земли. Как только пользователь станет собственником дома, у него возникает исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду в силу ст. 39.20 ЗК РФ. Это правило даёт собственнику здания преимущественное право выкупа или аренды участка, на котором это здание расположено. Однако это право действует, пока существует само здание. Если же дом будет снесён, то после прекращения существования объекта недвижимости это исключительное право утрачивается.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Таким образом, основной риск: если снести дом до оформления земли, пользователь потеряет исключительное право на выкуп участка. После сноса участок будет рассматриваться как свободная муниципальная земля, и получить его в собственность можно будет только на общих основаниях — через аукцион или в порядке предварительного согласования (если участок не сформирован). Кроме того, ст. 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении участка без торгов, в частности, если на участке расположены здания, принадлежащие другим лицам. После сноса дома этот подпункт перестаёт применяться, но возникают другие требования: участок должен быть свободен от объектов недвижимости, а его границы — сформированы.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без торгов. В частности, подпункт 4 указывает, что отказ возможен, если на участке расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на участке расположены сооружения, размещение которых допускается. Это может быть релевантно для вопроса о рисках при оформлении земли после сноса дома.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
В отношении порядка сноса дома Градостроительный кодекс РФ устанавливает чёткие правила. Согласно ст. 55.30 ГрК РФ, снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника. Поскольку дом является объектом капитального строительства (как зарегистрированная недвижимость), его снос требует соблюдения определённой процедуры. При этом для разрушенного дома, который фактически уже не пригоден для проживания, снос может быть произведён в упрощённом порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 55.30 ГрК РФ, если объект не подключён к сетям инженерно-технического обеспечения и не требует вывода из эксплуатации. Однако в любом случае необходимо подготовить проект организации работ по сносу, если иное не установлено частями 3 и 8 статьи.
Статья 55.30. Общие положения о сносе объектов капитального строительства
- Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления, если иное не предусмотрено частью 1.1 настоящей статьи.
- В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 настоящей статьи.
- Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства не тр
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.30
Статья 55.31 ГрК РФ уточняет, что снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ после отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения. Если дом действительно разрушен и не подключён к коммуникациям, это требование может не применяться. После завершения сноса необходимо снять дом с кадастрового учёта. Основанием для этого в силу ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта. Этот акт подготавливает кадастровый инженер.
Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства
- Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
- Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплу
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.31
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка...).
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
