- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Если дом признаётся самовольной постройкой, продавец не имел права его отчуждать — п. 2 ст. 222 прямо запрещает распоряжение такой постройкой. Соответственно, договор купли-продажи дома будет ничтожным как сделка, противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ). Покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности, а орган регистрации откажет во внесении записи в ЕГРН. Более того, требование о сносе может быть предъявлено не только продавцу, но и новому владельцу, если тот фактически примет строение во владение, поскольку самовольная постройка не приобретает правового статуса недвижимости.
Далее, ст. 549 ГК РФ определяет, что по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю земельный участок, здание или иное недвижимое имущество. В данном случае предмет договора — дом как недвижимая вещь. Однако если земельный участок не оформлен и не принадлежит продавцу на каком-либо праве, то постройка не может быть признана объектом недвижимости в юридическом смысле (отсутствует связь с землёй, зарегистрированная в установленном порядке). Продавец не в состоянии выполнить обязанность по передаче недвижимости, поскольку у него нет зарегистрированного права на дом (если дом не зарегистрирован в ЕГРН) и нет прав на землю.
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Без такой регистрации покупатель не становится собственником. Если же дом не зарегистрирован в ЕГРН как объект недвижимости (в документах на дом может быть только техническая документация о постройке, но не зарегистрированное право), то оснований для внесения записи о переходе права просто не существует. Регистратор откажет, поскольку отсутствует первичная регистрация права продавца на дом.
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Особого внимания заслуживает ст. 552 ГК РФ, регулирующая передачу прав на земельный участок при продаже находящейся на нём недвижимости. Пункты 1–2 этой статьи, по общему правилу, предусматривают передачу права собственности на земельный участок, если продавец сам является его собственником. Однако в описываемой ситуации продавец не является собственником участка — он не приватизирован. Пункт 3 ст. 552 допускает продажу дома на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, но лишь при условии, что продавец имеет на него иное законное право (например, аренду или постоянное бессрочное пользование) и такое пользование не противоречит закону или договору. Продавец же сообщил, что никаких прав на участок у него нет — есть лишь «декларация», которая в контексте норм не является правоустанавливающим документом. Следовательно, п. 3 ст. 552 в данных обстоятельствах не даёт продавцу права отчуждать дом, поскольку у него нет даже законного основания пользования землёй. При отсутствии любого титула на землю постройка является самовольной, и ст. 552 к ней не может применяться, так как она предполагает легальность строения.
- По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
- В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
- Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552
Попытка легализовать ситуацию после покупки может опираться на ЗК РФ ст. 39.20, которая предоставляет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Однако это право возникает только у законного собственника недвижимости. Поскольку в данном случае дом, скорее всего, является самовольной постройкой и не имеет зарегистрированного права собственности, покупатель не сможет стать его собственником в юридическом смысле, а значит, не сможет воспользоваться исключительным правом на приобретение земли. Кроме того, земельный участок, не занятый объектом недвижимости (самовольная постройка не считается недвижимостью до регистрации), может быть предоставлен иному лицу или оставаться в государственной или муниципальной собственности без обязательства его предоставления.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Что касается декларации о земельном участке, которую упоминает продавец, то в предоставленном контексте норм нет упоминания о том, какую юридическую силу имеет такой документ. Вместе с тем, из перечня оснований для государственного кадастрового учёта и регистрации прав, установленного ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», декларация не названа. Этот перечень включает акты органов власти, договоры, свидетельства о приватизации, судебные акты, межевые планы и т.д. Декларация как таковая не может служить правоустанавливающим документом для регистрации права собственности или аренды на земельный участок. Если это «декларация о ранее учтённом участке» (например, по Закону № 137-ФЗ), то её упоминание в контексте отсутствует, поэтому следует исходить из того, что она не подтверждает наличие у продавца какого-либо зарегистрированного права. Регистрация прав на земельный участок возможна только на основании документов, указанных в ст. 14 218-ФЗ.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество; 7) межевой план.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Наконец, ст. 40 218-ФЗ предусматривает, что государственный кадастровый учёт и регистрация прав на созданное здание осуществляются одновременно с регистрацией права заявителя на земельный участок, если право на участок ещё не зарегистрировано. Эта норма могла бы помочь покупателю, если бы он сначала зарегистрировал право на дом (что невозможно без прав на землю) или если бы участок находился в законном пользовании продавца. Однако в данной ситуации ни у продавца, ни у покупателя нет никакого зарегистрированного права на участок, а сам дом не соответствует критериям законной постройки. Поэтому данная процедура не может быть применена — она предназначена для легального строительства на предоставленном участке.
- Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение ... в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение ..., осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
Таким образом, совокупность приведённых норм показывает, что покупка дома на участке без каких-либо зарегистрированных прав на землю сопряжена с крайне высокими рисками. Самовольный характер постройки влечёт невозможность её отчуждения и угрозу сноса. Отсутствие прав на землю делает сделку ничтожной, а декларация не заменяет правоустанавливающие документы. Рекомендуется отказаться от такой сделки либо, по крайней мере, провести тщательную юридическую проверку и попытаться оформить земельный участок до или одновременно с покупкой дома, но при условии, что продавец сможет легализовать своё положение.
Нейроадвокат
