Вопрос

Перевод участка из постоянного бессрочного пользования в аренду у муниципалитета: с чего начать, если нет данных в реестре

Подскажите, как перевести участок из постоянного бессрочного пользования в аренду у муниципалитета? У меня такие документы: постановление о выделении от 1997 года, акт выноса границ, кадастровый паспорт, свидетельство на постоянное бессрочное пользование от 2009 года, градостроительный план и технические условия от семи служб. В муниципалитете сказали, что вообще никаких сведений обо мне нет в реестре. С чего начинать?

Вопрос №83170Ответы: 1

30.06.2026

Нейроадвокат

15:4830.06.2026

Установление прав на земельные участки Нужен документ

В основе ситуации лежит правоотношение по владению и пользованию земельным участком из состава муниципальных земель, возникшее на основании акта органа местного самоуправления 1997 года. Юридически значимым фактом является то, что у пользователя возникло право постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года). Это право является ранее возникшим и, в силу закона, признается юридически действительным даже при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Документы 1997 и 2009 годов (постановление, акт выноса границ, свидетельство) подтверждают факт возникновения этого права и его юридическую силу, несмотря на заявление муниципалитета об отсутствии сведений в реестре.

Проблема заключается в том, что пользователь намерен изменить правовой режим участка — перейти от права постоянного (бессрочного) пользования к аренде. Однако заявление муниципалитета об отсутствии сведений в реестре свидетельствует о том, что ранее возникшее право не было внесено в ЕГРН. Это создает правовую неопределенность: муниципалитет как собственник земли не видит в официальном реестре записи о существующем обременении (праве пользования), что формально препятствует совершению сделок с участком, включая заключение договора аренды. Правовая квалификация требует разграничения двух юридических блоков: первый — установление (подтверждение) самого факта наличия права постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН; второй — процедура переоформления этого права на аренду. Юридически значимым является то, что переоформление возможно, но для него необходимо сначала преодолеть пробел в реестре — либо путем государственной регистрации ранее возникшего права, либо путем его признания в административном или судебном порядке.

Дополнительно значимо, что у пользователя имеются градостроительный план и технические условия от семи служб, что указывает на наличие у участка определенных характеристик и потенциальную возможность его использования под застройку (или иные цели), что влияет на определение вида разрешенного использования и условия будущего договора аренды. Отсутствие сведений в реестре и реакция муниципалитета ставят под сомнение полноту и добросовестность ведения учета со стороны органа местного самоуправления, что затрагивает вопросы ответственности за невнесение ранее возникших прав в реестр.

Применимое право

Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее на основании постановления от 1997 года, сохраняет юридическую силу независимо от отсутствия записи в Едином государственном реестре недвижимости. Согласно ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122‑ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Поскольку постановление о выделении датировано 1997 годом, оно относится к ранее возникшим правам. Таким образом, пользователь является законным обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, даже если муниципалитет не располагает сведениями в своём реестре (очевидно, речь о реестре муниципального имущества, а не о ЕГРН). Отсутствие регистрации в ЕГРН не отменяет самого права, а лишь означает, что для его переоформления потребуется внести запись.

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обреме
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69

Вещный характер права постоянного (бессрочного) пользования закреплён в ст. 216 ГК РФ. Это означает, что оно подлежит защите от нарушений со стороны любого лица, включая муниципалитет. Пользователь вправе требовать устранения препятствий в осуществлении своего права, в том числе через суд, если муниципалитет отказывает в переоформлении по мотиву отсутствия сведений.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: ... право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); ...

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 216

Порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду регулируется земельным законодательством. Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из государственной или муниципальной собственности: постоянное (бессрочное) пользование возникает на основании решения органа местного самоуправления, а аренда — на основании договора аренды. Следовательно, переоформление должно осуществляться путём заключения договора аренды, а не принятия нового решения о предоставлении. Пользователю достаточно обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ.

Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из государственной или муниципальной собственности. В частности, пункт 1 предусматривает, что земельные участки предоставляются на основании: 1) решения органа местного самоуправления в случае предоставления в постоянное (бессрочное) пользование; 3) договора аренды в случае предоставления в аренду. Это указывает на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования в аренду должно осуществляться на основании договора аренды, а не решения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1

Заявление о предоставлении участка в аренду без торгов подаётся по правилам ст. 39.17 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать вид права — аренда — и приложить документы, подтверждающие наличие права постоянного (бессрочного) пользования. Срок рассмотрения заявления — десять дней. Отсутствие у муниципалитета сведений о правообладателе в его внутренних реестрах не является законным основанием для отказа, поскольку правообладатель может подтвердить своё право документами: постановлением 1997 года, актом выноса границ, кадастровым паспортом и свидетельством о постоянном (бессрочном) пользовании от 2009 года. Свидетельство 2009 года, хотя и выдано после вступления в силу Земельного кодекса, само по себе не является актом регистрации в ЕГРН, но подтверждает факт ранее возникшего права, если оно было выдано уполномоченным органом. Вместе с постановлением 1997 года эти документы образуют достаточную совокупность для признания права существующим.

Статья 39.17 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, пункт 1 определяет перечень сведений, которые должны быть указаны в заявлении о предоставлении земельного участка, включая вид права, на котором заявитель желает приобрести участок (подпункт 5). Пункт 2 указывает, какие документы прилагаются к заявлению. Пункт 3 устанавливает срок рассмотрения заявления - десять дней со дня его поступления.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.17

Вопрос о том, подлежит ли предоставление участка в аренду в данной ситуации проведению торгов, решается на основании ст. 39.6 ЗК РФ. По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, но пункт 2 этой статьи содержит перечень исключений, когда торги не проводятся. Для лица, переоформляющего право постоянного (бессрочного) пользования, специальное исключение прямо не названо, однако из системного толкования следует, что при переоформлении, осуществляемом по желанию правообладателя в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ, торги не требуются, так как сам факт наличия права постоянного (бессрочного) пользования исключает необходимость конкурентных процедур — участок уже находится в фактическом владении и пользовании заявителя. Пользователь может ссылаться на эту норму как на основание для предоставления участка в аренду без торгов.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ устанавливает случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Пункт 1 предусматривает общее правило о заключении договора аренды на торгах, а пункт 2 перечисляет исключения, когда аренда предоставляется без торгов. Данная статья может быть полезна для ответа на вопрос 1 (порядок перевода в аренду) и вопрос 6 (нормы ЗК РФ, регулирующие переоформление), так как определяет процедуру предоставления участков в аренду.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6

Специальная норма о переоформлении содержится в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Для граждан переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не является обязанностью, а осуществляется по их желанию. Пользователь — гражданин (исходя из контекста задачи, так как юридические лица, кроме ограниченного перечня, обязаны переоформить это право до определённого срока). Соответственно, он вправе в любое время обратиться за переоформлением, в том числе на право аренды. Пункт 2 данной статьи устанавливает обязанность для юридических лиц, но для граждан она не предусмотрена, что не препятствует добровольному переоформлению.

Статья 3 1. Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. 2. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3

Если на участке расположены здания или сооружения, принадлежащие пользователю на праве собственности, то ст. 39.20 ЗК РФ предоставляет исключительное право на приобретение участка в аренду. Однако в данной ситуации пользователь указан как обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, и сведений о том, что он является собственником строений, не приведено. Поэтому эта норма не является основным регулятором, но может быть полезна, если на участке есть объект недвижимости, зарегистрированный за пользователем. В таком случае он вправе требовать предоставления участка в аренду без торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 39.20.

Статья 39.20 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приобретение земельных участков в аренду для собственников зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Пользователь, имеющий право постоянного (бессрочного) пользования, не является собственником здания, поэтому статья не регулирует его ситуацию напрямую, но может быть полезна для понимания общего порядка предоставления участков в аренду.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Норма ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не содержит прямой обязанности муниципалитета вносить сведения о правообладателях в реестр. Однако отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок не препятствует распоряжению им, в том числе путём заключения договора аренды с лицом, имеющим ранее возникшее право. Это значит, что муниципалитет не вправе отказать в переоформлении только на том основании, что участок не стоит на учёте как муниципальная собственность — распоряжение возможно и без такой регистрации.

Статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 25.05.2026) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":

Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на те
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3.3

Таким образом, применимые нормы в совокупности дают пользователю право и процедуру для переоформления, несмотря на отсутствие записи в ЕГРН и сведений в муниципальном реестре. Для начала необходимо зарегистрировать ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН в порядке ст. 69 Закона № 218‑ФЗ (по желанию, но обязательно для последующего перехода права). После этого следует подать заявление о предоставлении участка в аренду без торгов по ст. 39.17 ЗК РФ, приложив все имеющиеся документы. В случае отказа — оспорить его в судебном порядке, ссылаясь на ст. 216 ГК РФ и ст. 69 Закона № 218‑ФЗ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Право постоянного (бессрочного) пользования, основанное на постановлении 1997 года и подтверждённое свидетельством 2009 года, является юридически действительным, даже если сведения о нём отсутствуют в ЕГРН и во внутренних реестрах муниципалитета. Переоформление этого права в аренду допустимо без торгов и не может быть заблокировано ссылкой на отсутствие данных в реестре. Для успешного переоформления необходимо сначала внести запись о ранее возникшем праве в ЕГРН, а затем обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка в аренду по правилам статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Документы и доказательства

Постановление о выделении земельного участка от 1997 года.
Акт выноса границ в натуре.
Кадастровый паспорт с актуальными характеристиками.
Свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 2009 года.
Градостроительный план земельного участка.
Технические условия, выданные семью службами.
Письменный отказ муниципалитета или иное подтверждение заявления об отсутствии сведений (если уже получено).
Квитанции о подаче заявлений в Росреестр и орган местного самоуправления.

Денежные требования

Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права в ЕГРН для физических лиц составляет 350 рублей.
При заключении договора аренды будет установлена арендная плата согласно нормативным актам муниципального образования; она, как правило, рассчитывается на основе кадастровой стоимости участка и вида разрешённого использования. Затрат на проведение торгов заявитель не несёт, так как договор заключается без торгов.

Сроки и риски

Регистрация ранее возникшего права в ЕГРН занимает до семи рабочих дней при подаче через Росреестр (при условии отсутствия оснований для приостановления).
Заявление о предоставлении участка в аренду рассматривается не более десяти дней со дня поступления, если не требуется межведомственных запросов. Затягивание ответа муниципалитетом может быть оспорено.
Срок для судебного обжалования отказа либо бездействия органа местного самоуправления составляет три месяца со дня, когда лицу стало известно о нарушении его права. Пропуск этого срока без уважительных причин может лишить возможности защиты.
Основной риск – пока право не зарегистрировано в ЕГРН, муниципалитет может формально распорядиться участком в пользу третьего лица, поэтому регистрация права в реестре должна быть выполнена в первую очередь.

Когда нужен адвокат

Если Росреестр приостанавливает или отказывает в регистрации ранее возникшего права, ссылаясь на недостаточность документов 1997 года или расхождения в характеристиках участка.
При получении от муниципалитета письменного отказа в предоставлении участка в аренду либо при полном игнорировании заявления.
Для подготовки и подачи административного искового заявления в суд на незаконный отказ или бездействие органа местного самоуправления.
Если муниципалитет инициирует процедуру оспаривания самого права постоянного (бессрочного) пользования или предпринимает действия по изъятию участка, мотивируя это отсутствием регистрации.