Гражданский кодекс РФ в статье 235 конкретизирует перечень случаев прекращения права собственности, в том числе принудительного. В силу пункта 2 этой статьи принудительное изъятие имущества у собственника допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, среди которых отчуждение земельного участка в связи с неиспользованием по целевому назначению (статья 285 ГК РФ) и другие. Поскольку администрация не упоминает судебного решения об изъятии, а вы его не находите, маловероятно, что право собственности прекращено именно через принудительное изъятие. Однако если участок был изъят, то основанием для аннулирования записи в ЕГРН должно служить вступившее в законную силу решение суда, на основании которого орган регистрации прав вносит соответствующую запись.
Статья 235. Основания прекращения права собственности
- Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
- Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: ... 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 235
Наиболее вероятный сценарий в описанной ситуации — добровольный отказ прежних собственников от права собственности на участок. Статья 236 ГК РФ прямо допускает отказ от права собственности путём объявления об этом или совершения действий, определённо свидетельствующих об устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить на него права. Факт многолетнего запустения участка (он был заброшен и зарос) как раз может указывать на то, что собственники фактически устранились от владения. Однако один лишь заброшенный вид не является юридическим отказом — требуется волеизъявление. Если собственники подали заявление об отказе в орган регистрации прав, то право собственности прекращается с даты государственной регистрации прекращения. В таком случае запись в ЕГРН погашается, и участок становится бесхозяйным, после чего может поступить в муниципальную собственность.
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236
Порядок отказа от права собственности на земельный участок урегулирован статьёй 53 Земельного кодекса РФ. Согласно её пункту 2, отказ осуществляется путём подачи собственником заявления в орган регистрации прав (Росреестр), и право собственности прекращается с даты государственной регистрации прекращения. Если бывшие хозяева подали такое заявление, то в Росреестре должна была появиться запись о прекращении права, а сам участок стал бы бесхозяйным. Администрация могла затем поставить его на учёт как бесхозяйное имущество и впоследствии оформить муниципальную собственность. Отсутствие кадастрового номера и записи о собственнике сегодня может означать, что участок либо никогда не был поставлен на кадастровый учёт (несмотря на наличие свидетельства), либо был снят с учёта после прекращения права. Вам следует запросить в Росреестре информацию об истории объекта: был ли зарегистрирован отказ, когда и на основании какого документа.
Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
2. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.
3. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 53
Если участок был изъят в связи с неиспользованием по целевому назначению, то применяется специальная процедура, установленная статьёй 54.1 ЗК РФ. Эта норма предусматривает изъятие на основании решения суда с последующей продажей с публичных торгов. Вы указываете, что не находите судебных решений. Однако администрация могла инициировать такое изъятие, и если оно состоялось, то основанием для аннулирования записи в ЕГРН будет именно вступившее в законную силу решение суда. Вам стоит проверить наличие судебных актов по иску администрации к прежним собственникам о изъятии участка за неиспользование — эти решения публикуются на сайтах судов. Если изъятия не было, а администрация сейчас планирует выставить участок на аукцион, это может означать, что участок перешёл в муниципальную собственность по другим основаниям (например, как бесхозяйный после отказа собственников).
Статья 54.1 ЗК РФ устанавливает порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства. Изъятие осуществляется на основании решения суда, после чего участок продается с публичных торгов. Это может быть основанием для аннулирования права собственности прежних владельцев.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 54.1
Наконец, важно учитывать, что если право собственности прежних владельцев было прекращено (например, по отказу), а участок затем стал муниципальным, администрация вправе распоряжаться им. В вашей ситуации вы 4 года назад с устного согласия администрации начали использовать участок под огород. Однако устное согласие не порождает прав на землю. Для легализации вашего использования необходимо либо приобрести участок на аукционе (если он будет выставлен), либо обратиться за признанием права на него в судебном порядке. Статья 59 ЗК РФ предусматривает возможность признания права на земельный участок в суде, но для этого вам потребуется доказать основания для возникновения права (например, давность владения, если участок не является муниципальным). Поскольку администрация заявляет о намерении провести аукцион, она исходит из того, что участок находится в муниципальной собственности. Вам следует запросить в администрации копии документов, на основании которых участок был принят в муниципальную собственность (постановление о принятии на учёт бесхозяйного имущества или решение суда об изъятии), а также выписку из ЕГРН о текущем правообладателе.
Статья 59. Признание права на земельный участок
- Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
- Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59
Для получения официальной информации о статусе участка и причинах отсутствия записи о собственнике вам следует обратиться в Росреестр с запросом выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (даже если кадастровый номер не числится, можно запросить по адресу или координатам). Также необходимо направить запрос в администрацию с требованием предоставить копии документов, на основании которых участок планируется выставить на аукцион, и документы, подтверждающие прекращение права собственности прежних владельцев. Если окажется, что право прекращено по отказу, администрация обязана представить соответствующее заявление прежних собственников и запись о регистрации прекращения права. Если по изъятию — решение суда. Отсутствие таких документов у администрации может свидетельствовать о нарушении процедуры, и тогда вы вправе оспорить действия администрации.
