Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Порядок владения и пользования общим имуществом урегулирован ст. 247 ГК РФ. Владение и пользование осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Практически это означает, что для установки забора или иного ограждения на общей земле потребуется либо единогласное решение всех четырёх сособственников, либо судебное решение, определяющее порядок пользования. Если же покупатель намерен в будущем полностью отделить свою часть от других, ему необходимо не просто установить ограждение, а выделить свою долю в натуре.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Право участника долевой собственности требовать выдела своей доли закреплено в ст. 252 ГК РФ. Участник вправе требовать выдела в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба общему имуществу. Если выдел невозможен, он может получить компенсацию стоимости доли. В описанной ситуации дом уже имеет отдельные входы, индивидуальные счётчики и газовые котлы, что свидетельствует о возможности физического обособления частей. Однако выдел доли в натуре в земельном участке и в самом доме — это два взаимосвязанных, но разных процесса.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Земельное законодательство детализирует порядок раздела и выдела земельного участка. В силу ст. 11.4 ЗК РФ при разделе участка, находящегося в общей собственности, участники сохраняют право общей собственности на все образуемые участки, если иное не установлено соглашением между ними. Это означает, что просто разделить общую землю на четыре отдельных участка без согласия всех сособственников невозможно — если кто-то не согласен, сохраняется долевая собственность на каждый вновь образованный участок. Однако данная норма не препятствует выделу доли одним участником, если он действует в порядке ст. 11.5 ЗК РФ.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
Статья 11.5 ЗК РФ прямо предусматривает выдел земельного участка из долевой собственности. При выделе образуется один или несколько участков, а исходный участок сохраняется в изменённых границах. Участник, по заявлению которого осуществлён выдел, становится собственником нового участка и утрачивает долю в исходном участке. Это как раз тот механизм, который позволяет покупателю в будущем получить отдельную землю. Однако для его применения необходимо либо соглашение всех сособственников, либо решение суда.
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.5
Возможность принудительного выдела через суд предусмотрена ст. 11.2 ЗК РФ. Образование земельных участков допускается с согласия правообладателей, за исключением случаев, когда оно осуществляется на основании решения суда, предусматривающего раздел, выдел или перераспределение в обязательном порядке. Таким образом, если согласия остальных собственников не будет, покупатель (после приобретения доли) сможет обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: ... 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Ключевое значение для возможности выдела земли имеет правовой статус самого строения. Если таунхаус признаётся многоквартирным домом, то земельный участок под ним относится к общему имуществу и его раздел в натуре не допускается. Статья 16 ЖК РФ разграничивает жилые помещения: жилой дом — это индивидуально-определённое здание, а квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Владельцы таунхауса имеют отдельные входы, что характерно для домов блокированной застройки, однако в отсутствие официального статуса дома блокированной застройки строение может быть квалифицировано как единый жилой дом либо как многоквартирный дом с квартирами. Если каждая часть таунхауса зарегистрирована как отдельный блок (часть жилого дома), то земля под каждым блоком может быть выделена. Если же это многоквартирный дом, то земля — общее имущество.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Даже если строение является многоквартирным домом, доли в праве на общее имущество (включая земельный участок) следуют судьбе права собственности на помещение. Статья 37 ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади помещения, неотделима от него и не может быть выделена в натуре. Более того, при приобретении помещения к покупателю переходит и соответствующая доля в общем имуществе (ст. 38 ЖК РФ). Это означает, что выделить земельный участок под отдельной квартирой в многоквартирном доме невозможно – он остаётся в общей долевой собственности всех собственников помещений.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37, 38
Таким образом, итоговая возможность выдела земельного участка и установки забора напрямую зависит от статуса объекта: если это многоквартирный дом – выдел невозможен, земля остаётся общей, и любое ограждение без согласия всех сособственников будет незаконным. Если же дом является единым жилым домом или домом блокированной застройки, то выдел доли в натуре в судебном порядке возможен при условии соблюдения требований к минимальным размерам земельных участков (данный вопрос не урегулирован в представленных нормах, но подлежит проверке в местных правилах землепользования и застройки). На практике, учитывая наличие отдельных входов, инженерных систем и долю в 1,5 сотки, наиболее вероятной является квалификация строения как жилого дома с правом выдела части дома и соответствующего земельного участка, однако для окончательного вывода необходима проверка кадастрового учёта и технической документации.
