Само по себе наличие в выписке указания на «Ограничения по ст. 56 ЗК РФ» указывает на то, что данные ограничения установлены в порядке, предусмотренном этой статьёй. В силу п. 3 ст. 56 ЗК РФ такие ограничения могут быть введены актами органов власти или в результате установления ЗОУИТ. В вашем случае основанием значится «Изменения к перечню ранее учтенных участков от 31.07.2008 № 18», выданное территориальным отделом Роснедвижимости. Это указывает на то, что ограничение, вероятно, возникло не из специального решения об установлении зоны, а из факта отнесения участка к определённой зоне в документах государственного кадастрового учёта (ранее — кадастра недвижимости). Для вас это означает, что такое ограничение, согласно п. 5 ст. 56 ЗК РФ, сохраняет силу и при переходе права собственности (в том числе при наследовании вашей матерью в 2008 году). При этом п. 6 ст. 56 ЗК РФ прямо указывает, что такие ограничения подлежат государственной регистрации в установленных случаях — и если регистрация не была произведена своевременно, это не отменяет самого ограничения, но создаёт риски для добросовестного приобретателя.
"Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, предусмотренным ЗК РФ и федеральными законами. В частности, ограничения могут включать ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения устанавливаются актами органов власти или решением суда, а также в результате установления ЗОУИТ (п. 3). Ограничения могут быть бессрочными или срочными (п. 4), сохраняются при переходе права собственности (п. 5), подлежат государственной регистрации в установленных случаях (п. 6) и могут быть обжалованы в судебном порядке (п. 7)."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Теперь обратимся к нормам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», которые регулируют внесение сведений об ограничениях в ЕГРН. Статья 32 этого закона обязывает органы власти направлять в Росреестр документы для внесения сведений в ЕГРН при принятии решений, в том числе об установлении зон с особыми условиями использования территории. В вашем случае запись о «Прочих ограничениях и обременениях» и «Ограничениях по ст. 56 ЗК РФ» появилась в разделе «сведения об ограничениях, не зарегистрированных в реестре». Это прямо говорит о том, что данные сведения поступили в ЕГРН, но не прошли полноценную регистрацию в качестве обременения. Такая запись означает, что формально ограничение существует и учитывается Росреестром, но не имеет силы зарегистрированного права (например, не является зарегистрированным сервитутом или залогом). Однако для вас это крайне тревожный сигнал: Росреестр знает об этих ограничениях, и при попытке распорядиться участком (продать, подарить) вы можете столкнуться с отказом в регистрации сделки, поскольку такие сведения являются основанием для приостановления.
"Статья 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает обязанность органов государственной власти и местного самоуправления направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия решений (актов), в том числе об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, об утверждении правил землепользования и застройки, об утверждении положения об особо охраняемой природной территории и других."
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 32
Статья 34 того же закона устанавливает правила внесения таких сведений, полученных в порядке межведомственного взаимодействия. Важно, что орган регистрации прав обязан проверить полномочия органа, принявшего решение, а также наличие карты (плана) объекта землеустройства. В вашем случае основанием является «Изменения к перечню ранее учтенных участков» — это документ, который не является решением об установлении ЗОУИТ в современном понимании. Такое несоответствие может быть основанием для того, чтобы Росреестр в 2008–2009 годах не внёс эти сведения, а впоследствии, при актуализации данных, они были добавлены «задним числом» как ранее не внесённые. Для вас это аргумент для оспаривания: если документ не соответствует требованиям (отсутствовало решение уполномоченного органа, не была подготовлена карта-план), то внесение такой записи могло быть произведено с нарушением.
"Статья 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает правила внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В частности, часть 1 предусматривает, что орган регистрации прав в срок не позднее пятнадцати рабочих дней с даты поступления документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН. Часть 2 устанавливает основания для направления уведомления о невозможности внесения сведений, включая случаи, когда решения приняты неуполномоченными органами (пункт 1), отсутствует карта (план) объекта землеустройства (пункт 2), документы не соответствуют требованиям к формату (пункт 3), границы населенного пункта пересекают границы земельных участков (пункт 4)."
— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 34
Перейдём к содержанию самих ограничений, установленных режимом 2-й зоны округа санитарной охраны курорта. Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» в статье 16.1 устанавливает, что в границах второй и третьей зон разрешается деятельность, не запрещённая законом, но с рядом ограничений (дословная цитата обрывается, но смысл ясен: режим второй зоны мягче, чем первой, где запрещено проживание и любая хозяйственная деятельность, кроме специально оговоренной). Однако для вашего участка, на котором расположен жилой дом, это может означать, что его существование в этой зоне является допустимым (поскольку дом построен до установления зоны), но любое новое строительство или реконструкция, ведущая к увеличению нагрузки, может быть запрещена. Кроме того, пункт 2 той же статьи устанавливает конкретные ограничения хозяйственной деятельности, которые вам необходимо будет соблюдать: например, запрет на использование химикатов, геолого-разведочные работы (в определённой степени) и т.д. К сожалению, цитата в контексте неполная, поэтому точный перечень необходимо уточнить по полному тексту закона. Для вас это означает, что вы должны проверить, не нарушает ли ваше текущее использование участка (проживание, ведение подсобного хозяйства) установленный режим.
"Статья 16.1. Ограничения использования земельных участков в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны: 1. В границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны запрещается проживание, а также осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением связанных с геологическим изучением, разведкой и добычей минеральных вод, лечебных грязей, лечебных природных газов, имеющих лечебные свойства полезных ископаемых и специфических минеральных ресурсов, с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в целях организации санаторно-курортного лечения и медицинской реабилитации, с предупреждением и ликвидацией опасных природных явлений и техногенных процессов на данной территории. 2. В границах второй и третьей зон округа санитарной (горно-санитарной)"
— Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», ст. 16.1
Важным обстоятельством является то, что ваш участок, согласно выписке, оказался в границах такой зоны «с 24.10.2008». Однако семья владеет участком с 1999 года, а сам дом построен ещё раньше. В силу статьи 16 Федерального закона № 26-ФЗ установление округов санитарной охраны осуществляется в соответствии с Земельным кодексом и данным законом. Если зона была установлена после постройки дома и приобретения участка, то ваши права на существующий объект недвижимости защищены — вы вправе продолжать пользоваться домом в соответствии с его назначением, если это не противоречит режиму (по аналогии с «дедушкиной оговоркой» в градостроительном законодательстве). Однако любые изменения (реконструкция, перепланировка, смена назначения) уже должны быть приведены в соответствие с ограничениями.
"Статья 16. Установление, изменение округов санитарной (горно-санитарной) охраны, прекращение их существования. 1. В целях охраны природных лечебных ресурсов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны, режим которых обеспечивает сохранение природных лечебных ресурсов. 2. Установление, изменение округов санитарной (горно-санитарной) охраны, прекращение их существования осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом и Земельным кодексом Российской Федерации. 3. В границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны включаются земли, земельные и лесные участки, части таких участков, обладающие природными лечебными ресурсами, водные объекты, части таких объектов, содержащие природные лечебные ресурсы. В целях охраны природных лечебных ресурсов в границы округов с"
— Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», ст. 16
Статья 16.2 того же закона возлагает на вас, как на правообладателя участка, обязанность соблюдать установленные ограничения. Это прямо означает, что вы должны следить за тем, чтобы ваша деятельность не нарушала режима второй зоны. В вашей ситуации с оползнями и строительством наверху это особенно актуально: возможно, действия застройщика уже привели к нарушению режима зоны, что должно фиксироваться органами государственного экологического контроля (надзора), которые указаны в пункте 2 статьи 16.2. Если вы обращались в природоохранную прокуратуру или Росприроднадзор, их проверки могли подтвердить факт нарушения, что является дополнительным доказательством при взыскании убытков.
"Статья 16.2. Обеспечение соблюдения режима округов санитарной (горно-санитарной) охраны: 1. Обеспечение соблюдения установленных ограничений использования земельных участков в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется ... правообладателями земельных участков, расположенных в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны, проживающими в этих округах гражданами. 2. Оценка соблюдения ... ограничений использования земельных участков при пользовании природными лечебными ресурсами, осуществлении хозяйственной и иной деятельности в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется в рамках государственного экологического контроля (надзора), федерального государственного лесного контроля (надзора), федерального государственного земельного контр"
— Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», ст. 16.2
Что касается убытков, причинённых оползнем в 2017 году вследствие строительства, то здесь применяются общие нормы гражданского права. Статья 1064 ГК РФ устанавливает презумпцию вины причинителя вреда — то есть застройщик, по чьей вине (некачественное строительство, нарушение правил безопасности) сошёл оползень, обязан возместить вам вред в полном объёме. Вы вправе требовать как реального ущерба (повреждение участка, дома, подпорной стены), так и упущенной выгоды (например, если вы не могли сдавать дом в аренду). При этом статья 1082 ГК РФ даёт суду право обязать ответчика возместить вред в натуре (например, восстановить подпорную стену) или выплатить убытки по правилам статьи 15 ГК РФ, где убытки определяются как расходы на восстановление нарушенного права.
"1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
"Статья 1082. Способы возмещения вреда
Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15)."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1082
"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Помимо этого, Земельный кодекс в статье 57 специально предусматривает возмещение убытков, причинённых ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (пп. 2), а также убытков от ограничения прав собственника земельного участка (пп. 4). Поскольку оползень, вызванный стройкой, привёл к ухудшению качества вашего участка (сдвиг грунта, повреждение плодородного слоя, изменение рельефа), вы можете требовать возмещения на основании этой специальной нормы. Причём пункт 1.1 статьи 57 ЗК РФ уточняет, что убытки, причинённые правомерными действиями, возмещаются государством, а вот за незаконные действия (а строительство без соблюдения норм, вызвавшее оползень, является незаконным) ответственность наступает по статье 61 ЗК РФ — то есть в общем порядке с причинителя вреда. Это даёт вам право взыскивать убытки непосредственно с застройщика.
"Статья 57 ЗК РФ устанавливает, что возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 4) ограничением прав собственников земельных участков; 4.1) ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов. Пункт 1.1 предусматривает возмещение убытков, причиненных правомерными действиями органов власти, а также указывает на возмещение убытков от незаконных действий в соответствии со статьей 61 ЗК РФ."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 57
Наконец, порядок оспаривания самого решения об установлении ЗОУИТ или действий по внесению записи об ограничениях (в том числе по основанию «Изменения к перечню ранее учтенных участков») регулируется Кодексом административного судопроизводства. Статья 218 КАС РФ предоставляет вам право обратиться в суд с административным иском об оспаривании решений органов власти (в данном случае — решения, на основании которого внесена запись, либо самого акта об установлении зоны, если он принят уполномоченным органом). Вы можете оспаривать как сам документ (изменения к перечню от 2008 года), так и бездействие Росреестра, который не уведомил вас о внесении сведений. Важно, что срок для обращения в суд — три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении своих прав. Учитывая, что вы получили выписку в 2023 году, срок не пропущен, но тянуть не стоит.
"Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению
- Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци"
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
В контексте отсутствуют нормы, прямо регулирующие обязанность уведомлять собственника о наложении ограничений (кроме общих норм о регистрации). Однако из системного толкования ст. 32 218-ФЗ и ст. 56 ЗК РФ следует, что если ограничение подлежит регистрации, то орган власти должен направить документы в Росреестр, а Росреестр в свою очередь должен внести сведения. Неуведомление вас напрямую законом не предусмотрено как самостоятельное правонарушение, но это может быть основанием для оспаривания срока исковой давности (считается, что вы узнали о нарушении только после получения выписки). Кроме того, отсутствие уведомления не освобождает вас от обязанности соблюдать ограничения, но даёт вам право требовать признания действий Росреестра незаконными в части невнесения сведений в установленном порядке, что может повлечь аннулирование записи, если доказать, что решение об установлении зоны было принято с нарушением процедуры (например, без проведения публичных слушаний, без учёта ваших прав).
