Вопрос

Как оформить два незарегистрированных дома на разных собственников при общей долевой собственности на участок без раздела земли

Добрый день, подскажите. Есть участок земли и два незарегистрированных дома, собственников двое, у каждого по 1/2 участка. Хотим зарегистрировать дома, но по документам выходит, что у каждого будет по 1/2 доли в каждом доме. Можно ли как-то оформить каждый дом только на одного из нас, чтобы второй собственник не имел доли в этом доме, и при этом не делить участок? У нас есть договорённость, что один дом мой, другой — соседа, но как это правильно оформить, чтобы избежать дробления долей? Буду благодарен за разъяснения.

Вопрос №85633Ответы: 1

06.07.2026

Нейроадвокат

14:4106.07.2026

Установление прав на земельные участки Нужен документ

Земельный участок находится в общей долевой собственности двух лиц (по 1/2 доли у каждого). На участке расположены два объекта капитального строительства — незарегистрированные жилые или нежилые дома. Фактически между собственниками сложился порядок пользования, при котором каждый из них считает своим только один из домов. Юридически же оба дома, как и участок, на данный момент принадлежат обоим собственникам в равных долях, поскольку право собственности на строения не зарегистрировано, и в силу закона о принадлежности построек лицу, создавшему их на своем участке, здесь возникает неопределенность.

Ситуация затрагивает правоотношения, связанные с возникновением права собственности на самовольные постройки (если дома не узаконены), с государственной регистрацией прав на недвижимость, а также с правовым режимом общей долевой собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты. Юридически значимо то, что регистрация права собственности на каждый дом (например, на основании декларации) по умолчанию создаст режим общей долевой собственности на эти дома пропорционально долям в праве на земельный участок, если стороны не предпримут специальных действий для закрепления иного порядка.

Ключевой правовой вопрос состоит в том, можно ли при сохранении общей долевой собственности на земельный участок (без его раздела или выдела долей в натуре) зарегистрировать каждый из домов как объект, принадлежащий на праве единоличной собственности одному из сособственников. При этом фактически каждый дом расположен в пределах той части участка, которой данный собственник пользуется, но границы этой части юридически не выделены и не поставлены на кадастровый учет. Отсутствие раздела участка означает, что любой из сособственников сохраняет право пользования всем участком, что создает правовую неопределенность в отношении исключительного владения конкретным домом.

Дополнительную сложность создает то, что дома являются самостоятельными объектами недвижимости, и закон связывает возможность их отчуждения или обременения с согласием всех собственников земельного участка, если иное не установлено соглашением или не произведен раздел. Поэтому без изменения правового режима самого участка или без заключения специального соглашения между собственниками, регистрация единоличной собственности на каждый дом сопряжена с риском признания такой регистрации не соответствующей закону, поскольку она нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Применимое право начинается с квалификации правового режима земельного участка и расположенных на нем домов. Поскольку участок принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), а дома возведены на этом участке, возникает вопрос о правовой судьбе построек. В силу пункта 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом пункт 4 той же статьи уточняет, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи). Земельный участок в данной ситуации не делится (сособственники не желают его разделять), а два самостоятельных дома, хотя и расположены на одном участке, являются отдельными объектами недвижимости, каждый из которых может быть признан делимой вещью. Однако, пока дома не зарегистрированы, они в силу закона не существуют как объекты права собственности, и их правовой режим определяется тем, кем и за чей счет они созданы. Если оба дома строились совместно сособственниками, то после регистрации они поступят в общую долевую собственность. Но из условий задачи следует, что между сторонами есть договоренность: каждый дом принадлежит одному из них. Это создает предпосылку для оформления права собственности на каждый дом за конкретным лицом без образования долей в каждом доме.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс РФ, ст. 244

Непосредственно для достижения цели — закрепления за каждым сособственником единоличного права на конкретный дом — наиболее подходит механизм раздела общего имущества, предусмотренный статьей 252 ГК РФ. Согласно пунктам 1 и 2 этой статьи, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению участников, и каждый участник вправе требовать выдела своей доли. Применительно к ситуации: если стороны сначала зарегистрируют оба дома как объекты недвижимости, они станут общей собственностью обоих сособственников (по 1/2 доли в каждом доме). После этого они могут заключить соглашение о разделе общего имущества, по которому один дом отойдет в собственность первого лица, а второй дом — в собственность второго, при этом участок останется в общей долевой собственности. Раздел в натуре (выдел конкретного дома) возможен, если дома конструктивно обособлены, имеют отдельные входы и могут использоваться независимо. Такое соглашение будет основанием для регистрации права собственности на каждый дом за отдельным лицом в ЕГРН.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 252

Обсуждаемый в вопросе способ — установление порядка пользования домами на основании статьи 247 ГК РФ — не может служить основанием для регистрации права собственности. Данная норма регулирует лишь владение и пользование общим имуществом, а не его отчуждение или выдел. Соглашение о порядке пользования может определить, кто и какой частью участка или дома пользуется, но оно не переносит титул собственника. Поэтому для регистрации права на дом за одним лицом требуется именно сделка, направленная на прекращение общей собственности (раздел) или возникновение единоличного права (например, договор купли-продажи доли, но тот приводит к дроблению). Статья 247 применима только для урегулирования фактического использования, но не для юридического закрепления.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 247

Отдельного внимания требует вопрос о праве пользования земельным участком при единоличной собственности на дом. Статья 271 ГК РФ предусматривает, что собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, имеет право пользования той частью участка, которая занята зданием и необходима для его обслуживания. В нашем случае участок остается в общей долевой собственности, но каждый из сособственников станет единоличным собственником одного из домов. Это означает, что каждый из них будет одновременно сособственником всего участка (1/2) и собственником отдельного объекта, расположенного на этом участке. В такой ситуации права на землю не требуют дополнительного оформления — каждый уже имеет долю в участке. Однако при отчуждении дома новому собственнику перейдет и право пользования соответствующей частью участка на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, что может создать сложности, если второй сособственник не согласен на появление нового лица. Это один из рисков, который следует учесть.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 271

Для обеспечения доступа к дому, который расположен на части участка, используемой другим лицом, может потребоваться установление сервитута. Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком. Если в результате раздела домов границы фактического пользования участком изменятся (например, к дому одного из собственников нет прямого доступа с дороги общего пользования без пересечения части участка, фактически используемой другим), то по соглашению сторон или по решению суда может быть установлен сервитут. Однако эта норма не создает право собственности на дом — она лишь обеспечивает возможность использовать землю для эксплуатации уже принадлежащего объекта.

Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда, строительства, эксплуатации линейных объектов и других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без его установления.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 274

Земельный кодекс РФ также предоставляет возможности, связанные с изменением режима участка. Статья 11.4 ЗК РФ допускает раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, с сохранением общей собственности на все образуемые участки, если иное не предусмотрено соглашением. Однако в рассматриваемой ситуации сособственники прямо не хотят делить участок, поэтому данная норма может быть лишь альтернативой, но не обязательным действием. Раздел участка не требуется, если цель — закрепить дома за разными лицами без изменения долей в земле.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
— Земельный кодекс РФ, ст. 11.4

Для регистрации права собственности на дом за одним из сособственников потребуются соответствующие основания и техническая документация. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (далее — Закон о регистрации) в статье 14 перечисляет основания для кадастрового учета и регистрации прав. К ним относятся договоры и другие сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты. В данном случае основанием может служить соглашение о разделе общего имущества (домов), заключенное после их первичной регистрации в общую долевую собственность. Такое соглашение должно содержать четкое описание распределяемых объектов: адрес, кадастровые номера, площадь, долю, переходящую к каждому. Статья 21 Закона о регистрации устанавливает общие требования к документам: они должны соответствовать законодательству, содержать описание недвижимости и вид регистрируемого права. Для домов потребуются технические планы, которые готовятся кадастровым инженером после того, как дома будут поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты (это возможно даже при их конструктивной связи с участком). Важно, чтобы в техническом плане были указаны границы зданий и их расположение на участке. Если дома не прошли кадастровый учет, сначала необходимо будет подать заявление о постановке на учет и о регистрации права общей долевой собственности на них, а затем — о регистрации перехода права на основании соглашения о разделе.

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

вступившие в законную силу судебные акты.
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 14

Статья 21 устанавливает общие требования к документам, представляемым для государственного кадастрового учета и регистрации прав, включая необходимость соответствия законодательству, содержания описания недвижимости и вида регистрируемого права.
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 21

Таким образом, понуждение к регистрации права на отдельный дом без предварительного возникновения общей собственности на оба дома возможно только при наличии соглашения между сособственниками о распределении построек, которое одновременно будет являться основанием для регистрации. Однако на практике Росреестр может отказать, если не будет доказано, что каждый дом создан за счет конкретного лица. Более безопасный путь — сначала зарегистрировать дома в общую долевую собственность, а затем разделить их по соглашению. При этом раздел участка не требуется: доли на землю (по 1/2) сохранятся у обоих, а каждый станет единоличным собственником одного дома. Риски такого варианта связаны с необходимостью получения согласия второго сособственника при продаже дома (поскольку право на дом будет свободно от обременения, но новый собственник дома получит доступ к общей долевой собственности на участок, что может вызвать конфликты) и с возможностью оспаривания соглашения о разделе, если один из участников посчитает себя ущемленным. Для минимизации рисков рекомендуется нотариально удостоверить соглашение и приложить технические планы.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Юридически закрепить за каждым сособственником исключительное право на отдельный дом, не прибегая к разделу земельного участка, возможно. Сделать это напрямую, минуя этап регистрации общей долевой собственности на оба строения, нельзя. Наиболее безопасный и законный механизм — сначала оформить оба дома в общую долевую собственность (по 1/2 доли у каждого), после чего заключить нотариально удостоверенное соглашение об их разделе согласно ст. 252 ГК РФ, в результате которого право единоличной собственности на каждый дом будет зарегистрировано за отдельным владельцем. Соглашение о порядке пользования для регистрации права собственности неприменимо.

Документы и доказательства

Технические планы на каждый дом, подготовленные кадастровым инженером, с указанием их точного местоположения на участке и конструктивной обособленности.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие наличие у сторон по 1/2 доли в праве общей долевой собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН).
Нотариально удостоверенное соглашение о разделе домов, в котором детально прописано, какое конкретно строение переходит в личную собственность каждого участника, а также условие о прекращении права общей долевой собственности на эти объекты.
Документы, удостоверяющие личность обоих сособственников (паспорта).
Квитанции об оплате государственных пошлин за каждое регистрационное действие: за постановку на учет, за регистрацию возникновения права общей долевой собственности и за регистрацию перехода права единоличной собственности по соглашению о разделе.

Денежные требования

Государственная пошлина за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права общей долевой собственности для каждого дома (за каждое здание — отдельная пошлина в размере, установленном НК РФ для физических лиц).
Государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на основании нотариального соглашения о разделе (за каждый дом в отдельности).
Оплата услуг кадастрового инженера за подготовку технических планов на оба строения.
Оплата услуг нотариуса за удостоверение сделки (соглашения о разделе), размер которой зависит от стоимости распространяемой недвижимости и устанавливается тарифами нотариальной палаты.
При необходимости — оплата услуг адвоката для составления юридически безупречного текста соглашения о разделе и сопровождения сделки.

Сроки и риски

Процесс займет ориентировочно от двух до четырех месяцев без учета возможных приостановок со стороны Росреестра, так как процедура включает два последовательных этапа: первичная регистрация с постановкой на учет и последующая регистрация перехода права по разделу.
Основной риск на начальном этапе — получение приостановления или отказа в кадастровом учете и регистрации права общей долевой собственности, если дома не соответствуют требованиям законодательства (например, расположены на самовольно занятой земле, имеют признаки самовольной постройки без оснований для легализации).
После оформления права на разные дома при продаже своей недвижимости одним из собственников новый покупатель станет сособственником всего земельного участка (с долей 1/2) без необходимости получения согласия второго изначального владельца, что может привести к конфликтам по порядку пользования землей и нежелательному соседству.
Второй сособственник может в будущем оспорить соглашение о разделе домов в судебном порядке, если сочтет, что оно было заключено под влиянием заблуждения, обмана или на невыгодных условиях с нарушением принципа равенства долей, что аннулирует весь достигнутый результат.
Ошибки в технической документации (некорректные координаты домов, их наложение на границы участка или строение соседа) гарантированно приведут к приостановке любого из этапов регистрации до исправления недостатков.

Когда нужен адвокат

Если Росреестр вынес уведомление о приостановлении регистрационных действий, мотивировав его недостаточностью представленных документов, сомнениями в соблюдении закона или техническими несоответствиями — для подготовки аргументированного ответа и защиты вашей позиции.
При наличии спора между сособственниками о фактическом расположении домов, их соответствии техническим планам или конструктивной связи с участком, когда один из владельцев отказывается от достигнутых договоренностей.
Если один из возведенных домов имеет признаки самовольной постройки (нет разрешительной документации там, где она требовалась, строение возведено с нарушением строительных норм), а для его легализации требуется обращение в суд.
В ситуации, когда первый этап (регистрация общей долевой собственности) прошел, а второй сособственник уклоняется от заключения нотариального соглашения о разделе и требует раздела в судебном порядке.
Для составления сложного, многосоставного нотариального соглашения, которое помимо раздела домов детально урегулирует будущий землепользования каждым из собственников, установит сервитут для прохода или проезда и предусмотрит механизмы разрешения конфликтов.
На стадии продажи одного из домов третьему лицу — для минимизации рисков, связанных с появлением нового сособственника земли, и разъяснения ему порядка пользования участком без выделенных в натуре долей.