Как оформить два незарегистрированных дома на разных собственников при общей долевой собственности на участок без раздела земли

Применимое право начинается с квалификации правового режима земельного участка и расположенных на нем домов. Поскольку участок принадлежит двум лицам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), а дома возведены на этом участке, возникает вопрос о правовой судьбе построек. В силу пункта 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом пункт 4 той же статьи уточняет, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи). Земельный участок в данной ситуации не делится (сособственники не желают его разделять), а два самостоятельных дома, хотя и расположены на одном участке, являются отдельными объектами недвижимости, каждый из которых может быть признан делимой вещью. Однако, пока дома не зарегистрированы, они в силу закона не существуют как объекты права собственности, и их правовой режим определяется тем, кем и за чей счет они созданы. Если оба дома строились совместно сособственниками, то после регистрации они поступят в общую долевую собственность. Но из условий задачи следует, что между сторонами есть договоренность: каждый дом принадлежит одному из них. Это создает предпосылку для оформления права собственности на каждый дом за конкретным лицом без образования долей в каждом доме.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 244

Непосредственно для достижения цели — закрепления за каждым сособственником единоличного права на конкретный дом — наиболее подходит механизм раздела общего имущества, предусмотренный статьей 252 ГК РФ. Согласно пунктам 1 и 2 этой статьи, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению участников, и каждый участник вправе требовать выдела своей доли. Применительно к ситуации: если стороны сначала зарегистрируют оба дома как объекты недвижимости, они станут общей собственностью обоих сособственников (по 1/2 доли в каждом доме). После этого они могут заключить соглашение о разделе общего имущества, по которому один дом отойдет в собственность первого лица, а второй дом — в собственность второго, при этом участок останется в общей долевой собственности. Раздел в натуре (выдел конкретного дома) возможен, если дома конструктивно обособлены, имеют отдельные входы и могут использоваться независимо. Такое соглашение будет основанием для регистрации права собственности на каждый дом за отдельным лицом в ЕГРН.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 252

Обсуждаемый в вопросе способ — установление порядка пользования домами на основании статьи 247 ГК РФ — не может служить основанием для регистрации права собственности. Данная норма регулирует лишь владение и пользование общим имуществом, а не его отчуждение или выдел. Соглашение о порядке пользования может определить, кто и какой частью участка или дома пользуется, но оно не переносит титул собственника. Поэтому для регистрации права на дом за одним лицом требуется именно сделка, направленная на прекращение общей собственности (раздел) или возникновение единоличного права (например, договор купли-продажи доли, но тот приводит к дроблению). Статья 247 применима только для урегулирования фактического использования, но не для юридического закрепления.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 247

Отдельного внимания требует вопрос о праве пользования земельным участком при единоличной собственности на дом. Статья 271 ГК РФ предусматривает, что собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, имеет право пользования той частью участка, которая занята зданием и необходима для его обслуживания. В нашем случае участок остается в общей долевой собственности, но каждый из сособственников станет единоличным собственником одного из домов. Это означает, что каждый из них будет одновременно сособственником всего участка (1/2) и собственником отдельного объекта, расположенного на этом участке. В такой ситуации права на землю не требуют дополнительного оформления — каждый уже имеет долю в участке. Однако при отчуждении дома новому собственнику перейдет и право пользования соответствующей частью участка на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, что может создать сложности, если второй сособственник не согласен на появление нового лица. Это один из рисков, который следует учесть.

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 271

Для обеспечения доступа к дому, который расположен на части участка, используемой другим лицом, может потребоваться установление сервитута. Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком. Если в результате раздела домов границы фактического пользования участком изменятся (например, к дому одного из собственников нет прямого доступа с дороги общего пользования без пересечения части участка, фактически используемой другим), то по соглашению сторон или по решению суда может быть установлен сервитут. Однако эта норма не создает право собственности на дом — она лишь обеспечивает возможность использовать землю для эксплуатации уже принадлежащего объекта.

Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда, строительства, эксплуатации линейных объектов и других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без его установления.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 274

Земельный кодекс РФ также предоставляет возможности, связанные с изменением режима участка. Статья 11.4 ЗК РФ допускает раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, с сохранением общей собственности на все образуемые участки, если иное не предусмотрено соглашением. Однако в рассматриваемой ситуации сособственники прямо не хотят делить участок, поэтому данная норма может быть лишь альтернативой, но не обязательным действием. Раздел участка не требуется, если цель — закрепить дома за разными лицами без изменения долей в земле.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
— Земельный кодекс РФ, ст. 11.4

Для регистрации права собственности на дом за одним из сособственников потребуются соответствующие основания и техническая документация. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (далее — Закон о регистрации) в статье 14 перечисляет основания для кадастрового учета и регистрации прав. К ним относятся договоры и другие сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты. В данном случае основанием может служить соглашение о разделе общего имущества (домов), заключенное после их первичной регистрации в общую долевую собственность. Такое соглашение должно содержать четкое описание распределяемых объектов: адрес, кадастровые номера, площадь, долю, переходящую к каждому. Статья 21 Закона о регистрации устанавливает общие требования к документам: они должны соответствовать законодательству, содержать описание недвижимости и вид регистрируемого права. Для домов потребуются технические планы, которые готовятся кадастровым инженером после того, как дома будут поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты (это возможно даже при их конструктивной связи с участком). Важно, чтобы в техническом плане были указаны границы зданий и их расположение на участке. Если дома не прошли кадастровый учет, сначала необходимо будет подать заявление о постановке на учет и о регистрации права общей долевой собственности на них, а затем — о регистрации перехода права на основании соглашения о разделе.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
2. вступившие в законную силу судебные акты.
   — Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 14

Статья 21 устанавливает общие требования к документам, представляемым для государственного кадастрового учета и регистрации прав, включая необходимость соответствия законодательству, содержания описания недвижимости и вида регистрируемого права.
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 21

Таким образом, понуждение к регистрации права на отдельный дом без предварительного возникновения общей собственности на оба дома возможно только при наличии соглашения между сособственниками о распределении построек, которое одновременно будет являться основанием для регистрации. Однако на практике Росреестр может отказать, если не будет доказано, что каждый дом создан за счет конкретного лица. Более безопасный путь — сначала зарегистрировать дома в общую долевую собственность, а затем разделить их по соглашению. При этом раздел участка не требуется: доли на землю (по 1/2) сохранятся у обоих, а каждый станет единоличным собственником одного дома. Риски такого варианта связаны с необходимостью получения согласия второго сособственника при продаже дома (поскольку право на дом будет свободно от обременения, но новый собственник дома получит доступ к общей долевой собственности на участок, что может вызвать конфликты) и с возможностью оспаривания соглашения о разделе, если один из участников посчитает себя ущемленным. Для минимизации рисков рекомендуется нотариально удостоверить соглашение и приложить технические планы.