Под построенным домом обнаружена центральная канализация: что делать, если Росреестр требует согласования с водоканалом

Центральная канализационная труба, проходящая под земельным участком, может порождать правовые ограничения для собственника. В первую очередь необходимо оценить, установлена ли в отношении данной трубы зона с особыми условиями использования территории (охранная зона). Согласно ст. 56 Земельного кодекса РФ, ограничения прав на землю могут устанавливаться, в частности, в связи с зонами с особыми условиями использования территорий. Они подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях. Поскольку в техническом плане указано отсутствие охранной зоны, а в выписке из ЕГРН обременения не зарегистрированы, формально такие ограничения не действуют. Однако из этой же нормы следует, что основания для ограничений предусмотрены ЗК РФ и федеральными законами, то есть само по себе отсутствие регистрации не означает, что ограничений нет, если они установлены иным образом.

Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами. В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а также в результате установления зон с особыми условиями использования территорий (п. 3). Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных федеральными законами (п. 6).
— Земельный кодекс РФ, ст. 56

Особое значение имеет норма о публичном сервитуте. Статья 23 Земельного кодекса РФ предусматривает, что публичный сервитут может устанавливаться для размещения объектов инфраструктуры, включая канализационные трубы. Ключевой момент: в контексте указано, что отсутствие регистрации обременения в ЕГРН не исключает наличия публичного сервитута, установленного до 01.09.2018. Если канализационная труба была проложена до этой даты и в отношении неё был установлен публичный сервитут в установленном порядке (актом органа власти), то такой сервитут существует независимо от регистрации в ЕГРН. Это означает, что собственник участка обязан не препятствовать эксплуатации трубы, а строительство над ней может быть признано нарушающим права водоканала. В данной ситуации необходимо выяснить, когда была проложена труба и был ли установлен публичный сервитут. Если он был установлен, то даже при отсутствии записи в ЕГРН ограничение существует.

"Статья 23 Земельного кодекса РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Публичный сервитут может устанавливаться для размещения объектов инфраструктуры, включая канализационные трубы. Отсутствие регистрации обременения в ЕГРН не исключает наличия публичного сервитута, установленного до 01.09.2018. Строительство над такой трубой может нарушать права водоканала, что требует согласования."
— Земельный кодекс РФ, ст. 23

Процедура установления зон с особыми условиями использования территорий дополнительно раскрывается в ст. 106 ЗК РФ, согласно которой Правительство РФ утверждает положение для каждого вида таких зон, а в нём определяются перечень объектов, в связи с размещением которых устанавливается зона, и требования к её установлению. Если для центральной канализационной трубы охранная зона не установлена в соответствии с таким положением (например, не принят акт органа власти, не внесены сведения в ЕГРН), то ограничения, связанные с этой зоной, не действуют. Росреестр не вправе требовать согласование с водоканалом на основании несуществующей охранной зоны. Однако это не отменяет возможного существования публичного сервитута по ст. 23 ЗК РФ.

"Статья 106 ЗК РФ устанавливает, что Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, в котором определяются, в частности, порядок установления зон, перечень объектов, в связи с размещением которых устанавливается зона, требования к предельным размерам зон, перечень ограничений использования земельных участков в границах таких зон. Для ответа на вопросы необходимо установить, относится ли центральная канализационная труба к объектам, в связи с размещением которых устанавливается охранная зона, и были ли соблюдены процедуры установления такой зоны. Если охранная зона не установлена в установленном порядке, то ограничения, связанные с ней, не действуют, и Росреестр не вправе требовать согласование с водоканалом."
— Земельный кодекс РФ, ст. 106

Право собственника земельного участка возводить на нём жилые здания закреплено в ст. 40 ЗК РФ, но с оговоркой о соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил. Если строительство велось без нарушений, с получением разрешения на строительство, то оно соответствует этой норме. Однако если под участком существует публичный сервитут, то строительство могло нарушить право ограниченного пользования, установленное для водоканала. В таком случае ст. 40 ЗК РФ не защищает застройщика, поскольку его право ограничено сервитутом.

"Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов."
— Земельный кодекс РФ, ст. 40

Гражданский кодекс РФ устанавливает общие пределы осуществления права собственности. Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Строительство дома над канализационной трубой, если она эксплуатируется водоканалом на законных основаниях (например, в силу публичного сервитута или иного титула), может нарушать право водоканала на беспрепятственный доступ к трубе для ремонта и обслуживания. Это обстоятельство может быть квалифицировано как нарушение законных интересов другого лица, что делает действия собственника неправомерными в рамках ст. 209 ГК РФ.

"Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 209

Ключевым для оценки законности постройки является ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В контексте приведена часть нормы, из которой следует, что постройка признаётся самовольной, если она возведена на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо без получения необходимых согласований или разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм. Если в силу наличия публичного сервитута или охранной зоны требовалось согласование с водоканалом, а оно не было получено, постройка может быть признана самовольной. Однако если такие ограничения отсутствуют, то строительство с соблюдением всех норм и получением разрешения не подпадает под признаки самовольной постройки.

"1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройко"
— Гражданский кодекс РФ, ст. 222

Отдельно следует рассмотреть ст. 274 ГК РФ, регулирующую сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком). Пункт 1 этой статьи предусматривает, что сервитут может устанавливаться для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию участка в соответствии с разрешённым использованием. Если канализационная труба является линейным объектом, то для её эксплуатации под домом может требоваться сервитут. Однако п. 3 ст. 274 ГК РФ устанавливает, что сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. Поскольку в ЕГРН обременение не зарегистрировано, частный сервитут в пользу водоканала отсутствует. Это означает, что водоканал не имеет законного основания требовать доступа к трубе через участок, если только не доказано наличие публичного сервитута по ст. 23 ЗК РФ.

"Статья 274 ГК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В частности, п. 1 предусматривает, что сервитут может устанавливаться для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. П. 3 устанавливает, что сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Данная статья может быть полезна для анализа вопроса о необходимости установления сервитута для эксплуатации канализационной трубы, проходящей под домом, и о последствиях отсутствия его регистрации."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 274

Для защиты своих прав собственник может использовать негаторный иск. Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не соединены с лишением владения. Если Росреестр неправомерно требует согласование с водоканалом, застройщик может обратиться в суд с требованием признать такое требование незаконным и обязать Росреестр зарегистрировать право собственности. В то же время водоканал, при наличии у него законного права на трубу, может использовать эту же статью для требования устранения препятствий в эксплуатации трубы (например, демонтажа части дома или обустройства доступа).

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 304

Требование Росреестра о согласовании с водоканалом должно быть основано на законе. Согласно ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация может быть приостановлена, если не представлены документы, необходимые для её осуществления, или если форма и содержание представленных документов не соответствуют требованиям законодательства. Росреестр может полагать, что для подтверждения соответствия построенного объекта ограничениям необходимо согласование с водоканалом. Однако если охранная зона не установлена и публичный сервитут отсутствует, такое требование не основано на законе. Застройщик вправе оспорить приостановление, указав, что представленные документы (технический план, выписка из ЕГРН без обременений, разрешение на строительство) являются достаточными.

"Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26

В случае если причины приостановления не устранены, следует отказ в регистрации на основании ст. 27 того же закона. Однако отказ может быть признан судом незаконным, если он не соответствует основаниям, указанным в законе. Застройщик может обжаловать отказ в суде, доказывая, что его право на дом не обременено, а требование о согласовании не предусмотрено законодательством.

"Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) гос"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27

Законность строительства также определяется соблюдением градостроительных норм. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ требует, чтобы разрешение на строительство подтверждало соответствие проектной документации, в том числе ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством. Если при получении разрешения на строительство таких ограничений (например, из-за трубы) не было выявлено, то разрешение выдано правомерно. Аналогично, ст. 55 ГрК РФ при вводе объекта в эксплуатацию требует подтверждения соответствия ограничениям. Поскольку в градостроительном плане и разрешении ограничения отсутствовали, ввод в эксплуатацию должен быть осуществлён без дополнительных согласований.

"1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации."
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51

"1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка ... а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации."
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 55

Обязанности собственника земельного участка включают, в частности, не препятствовать организации – собственнику объекта системы (в данном случае водоканалу) в выполнении работ по обслуживанию и ремонту расположенных под поверхностью участка объектов. Эта норма содержится в ЗК РФ (без указания конкретной статьи в приведённом контексте, но текст приведён дословно). Если водоканал является собственником трубы, то собственник участка не имеет права чинить препятствия для доступа к трубе. Строительство дома над трубой может существенно затруднить или сделать невозможным ремонт, что может быть расценено как нарушение этой обязанности. Однако если труба проложена с нарушением (без установления сервитута), водоканал сам может не иметь законного права требовать беспрепятственного доступа.

"Собственники земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных "
— Земельный кодекс РФ (без указания статьи в контексте)

Административная ответственность за нарушение строительных норм может наступить по ст. 9.4 КоАП РФ, если допущено отступление от проектных значений, затрагивающее безопасность. Поскольку по условию строительство велось без нарушений, данная норма к ситуации не применяется. Однако если впоследствии выяснится, что из-за наличия трубы были нарушены требования безопасности (например, расстояние до трубы), то возможно привлечение к ответственности.

"Статья 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий) ... 1. Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий ... при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства ... - влечет предупреждение или наложение административного штрафа ... 2. Действия, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, уч"
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 9.4

Таким образом, правовая оценка строительства дома над канализационной трубой зависит от того, был ли установлен публичный сервитут или охранная зона для этой трубы до начала строительства. Если такие ограничения отсутствуют, то строительство не является нарушением, а требование Росреестра о согласовании с водоканалом незаконно. Застройщик может защитить свои права путём обжалования приостановления/отказа в регистрации в судебном порядке, а также путём подачи иска о признании права собственности. Если же ограничения имеются, то потребуется урегулирование отношений с водоканалом, возможно, путём заключения соглашения о сервитуте или изменения проекта.