Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая прилегающую к нему территорию (в том числе ту, где планируется клумба), относится к общему имуществу всех собственников помещений в этом доме. Право собственности на такой участок является общей долевой собственностью — все владельцы квартир считаются участниками этой собственности независимо от размера их долей. Юридически значимым является то, что границы и площадь этого участка должны быть определены и внесены в кадастровый учёт, но в данном описании ситуация предполагает, что участок примыкает к четырёхквартирному дому, то есть существует реальная придомовая территория, подлежащая такому правовому режиму.
Поскольку использование общего имущества в многоквартирном доме (которым является земельный участок) не может осуществляться одним собственником по своему усмотрению, любое изменение его облика, в том числе разбивка клумбы, затрагивает права всех сособственников. Создание клумбы, особенно на площади 10 кв. м, влечёт за собой фактическое изменение состояния общего земельного участка — занятие его части для целей, отличающихся от прежнего использования, и может считаться переустройством или перепланировкой придомовой территории. Такое действие выходит за пределы обычного содержания общего имущества (например, уборка, покос травы) и требует коллективного решения.
Отсутствие разрешения других собственников квартир, а также непринятие решения общего собрания о передаче части участка в пользование конкретному лицу, означает, что любые действия по благоустройству (включая посадку цветов и организацию клумбы) будут считаться самовольными. Это затрагивает правоотношения, вытекающие из режима общей долевой собственности, где каждый участник обязан соизмерять свои действия с интересами других и не вправе без согласия всех остальных распоряжаться или изменять общее имущество. Кроме того, если земельный участок принадлежит муниципальному образованию (не сформирован или не находится в общей собственности), то даже в этом случае у жителей нет права произвольно занимать муниципальную землю. Юридически значимым является то, что любой фактический захват или переоборудование придомовой территории одним собственном без согласования с остальными является нарушением их законных прав и может быть квалифицирован как неправомерное использование общего имущества.
Земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому и используемый для его обслуживания, является общим имуществом собственников помещений в таком доме. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу относится, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Поскольку в вашем доме четыре квартиры, каждый собственник квартиры имеет долю в праве общей долевой собственности на этот участок, что подтверждается статьей 37 Жилищного кодекса РФ, определяющей, что доля пропорциональна площади помещения.
Статья 36. 1) ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Поскольку клумба площадью 10 кв. м создается на части общего земельного участка, речь идет о владении и пользовании этим имуществом. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ, если согласие не достигнуто, порядок пользования устанавливается судом. Таким образом, для разбивки клумбы требуется получить согласие всех остальных собственников квартир — даже если такое использование не уменьшает размер общего имущества и не является его реконструкцией.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Кроме того, даже если рассматривать создание клумбы как элемент благоустройства, которое может быть отнесено к компетенции общего собрания собственников, решение о таком изменении облика придомовой территории должно приниматься в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Статья 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решений о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других объектов. Хотя клумба не является строением, она изменяет функциональное использование части общего имущества, а потому решение общего собрания также необходимо. В отсутствие такого решения ваши действия будут считаться самовольными.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Самовольное занятие части общего земельного участка без согласия остальных сособственников влечет административную ответственность. Статья 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях устанавливает наказание за самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на него. Поскольку вы, как участник долевой собственности, имеете право пользования только в порядке соглашения с другими, использование части участка под клумбу без такого соглашения является самовольным.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Кроме того, за нарушение земельного законодательства предусмотрена ответственность по статье 74 Земельного кодекса РФ, которая, помимо прочего, возлагает на виновное лицо обязанность устранить допущенное нарушение и возместить причиненный вред. Это означает, что даже при наложении штрафа вам, скорее всего, придется демонтировать клумбу за свой счет и привести участок в первоначальное состояние.
Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения
- Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
- Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74
Таким образом, разбивка клумбы без получения предварительного согласия всех собственников квартир в доме или без решения общего собрания является незаконной. Для законного использования участка вам необходимо обратиться к другим собственникам, достичь с ними соглашения, а при отсутствии единого мнения — установить порядок пользования через суд.
