Определяющим для возможности возведения временных построек является содержание ограничений, установленных для зон подтопления. Согласно Водному кодексу, в границах таких зон введен прямой запрет, однако его scope ограничен строго определенными видами объектов.
В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
— Водный кодекс Российской Федерации, ст. 67.1
Таким образом, запрет распространяется исключительно на объекты капитального строительства. Баня, бытовка и забор, возведенные без капитального фундамента и не обладающие признаками прочной связи с землей, по своей правовой природе являются некапитальными объектами (сооружениями вспомогательного использования, временными постройками). Поскольку в контексте НПА отсутствуют иные специальные нормы, запрещающие строительство некапитальных объектов в зонах подтопления, возведение указанных построек прямо не запрещено действующим законодательством. Следовательно, такие постройки допустимы, при условии что они не будут переоборудованы в объекты капитального строительства.
Риск сноса данных построек напрямую связан с их квалификацией. Поскольку они не относятся к объектам капитального строительства, на них не распространяется запрет ст. 67.1 Водного кодекса РФ, и у администрации отсутствуют правовые основания требовать их сноса исключительно по причине расположения участка в зоне подтопления. Ситуация может измениться, если постройки фактически будут иметь фундамент или иные признаки капитальности — в этом случае они подпадут под запрет, и их снос будет возможен по решению суда. Важно, что отказ в выдаче разрешения на строительство капитального жилого дома, основанный на ст. 51 ГрК РФ, не создает автоматического запрета на некапитальные объекты, так как Градостроительный кодекс регулирует порядок строительства именно объектов капитального строительства.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Отказ администрации правомерен именно для дома, но не для бани или бытовки без фундамента. Поэтому риск принудительного сноса временных некапитальных построек в данной ситуации минимален.
Вопрос об отсутствии информации об ограничении при покупке имеет самостоятельное правовое значение и регулируется нормами об ответственности продавца. Согласно Земельному кодексу, ограничения прав на землю в зонах с особыми условиями использования территорий подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе права собственности.
Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены, в том числе в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2). Ограничения сохраняются при переходе права собственности (п. 5) и подлежат государственной регистрации в случаях, установленных федеральными законами (п. 6).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Поскольку зона подтопления утверждена в 2020 году, она должна быть внесена в ЕГРН. Отсутствие этих сведений в выписке свидетельствует о неполноте реестра, что, однако, не отменяет самого ограничения (оно действует в силу закона). Для покупателя это означает, что он столкнулся с неустранимым недостатком товара — невозможностью использовать участок для целей жилищного строительства, что является существенным нарушением. Гражданским кодексом предусмотрены последствия передачи недвижимости с такими недостатками.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 557
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
- Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
- В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 475
Поскольку участок находится в зоне подтопления, строительство жилого дома на нем либо полностью исключено (без инженерной защиты, которую сложно обеспечить), либо сопряжено с непредвиденными расходами. Это является существенным недостатком, который не был оговорен продавцом и не был виден из выписки ЕГРН. Следовательно, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены либо отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Дополнительную защиту предоставляют нормы об ответственности продавца за передачу товара, обремененного правами третьих лиц.
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
- При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
- Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Зона подтопления — это публичное ограничение, установленное в интересах неопределенного круга лиц (третьих лиц в широком смысле). Оно возникло до исполнения договора купли-продажи (утверждено в 2020 году). Покупатель не знал и не должен был знать о нем, так как выписка ЕГРН не содержала этой информации. Таким образом, покупатель вправе требовать от продавца уменьшения цены или расторжения договора на основании ст. 460 ГК РФ. Кроме того, если в будущем любые постройки на участке будут изъяты (например, снесены) по причине нарушения режима зоны подтопления, продавец обязан будет возместить все убытки в силу ст. 461 ГК РФ, независимо от того, является ли объект капитальным или нет.
