Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику дополнительный механизм защиты: он может требовать устранения любых нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. В данной ситуации соседка не лишает пользователя владения участком, но систематически использует проход через него, что является длящимся нарушением. Пользователь вправе предъявить к соседке требование о прекращении таких действий, в том числе в судебном порядке. Это самостоятельное основание для запрета прохода соседки.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Вопрос о возможности пользователя проходить через участок соседки регулируется ст. 274 ГК РФ, которая устанавливает институт сервитута. Пользователь может требовать от соседки предоставления права ограниченного пользования её участком для прохода, если это необходимо для обеспечения доступа к своему участку и такая нужда не может быть удовлетворена иным способом. Фактические обстоятельства — наличие у соседки калитки и железных ворот, которыми она не пользуется, а также то, что проход через её ограду является, по словам пользователя, единственным нормальным доступом, — могут свидетельствовать о необходимости сервитута. Однако до установления сервитута (по соглашению или по решению суда с обязательной регистрацией) пользователь не имеет законного права проходить через участок соседки. Запрет соседки на такой проход формально правомерен, поскольку её право собственности также охраняется ст. 209 ГК РФ. Но если пользователю действительно необходим проход, он вправе инициировать судебный спор об установлении сервитута, доказывая, что его нужда не может быть обеспечена без использования чужого участка.
- Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок... а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации... В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего уста
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 274
Статья 23 ЗК РФ, хотя и регулирует сервитутные отношения, устанавливает дополнительные публично-правовые механизмы. Пункт 4 этой статьи предусматривает возможность установления публичного сервитута для прохода или проезда через земельный участок. Однако такой сервитут устанавливается в соответствии с ЗК РФ, как правило, для публичных нужд (например, для обеспечения доступа к объектам общего пользования). В отношениях между двумя частными лицами — пользователем и соседкой — публичный сервитут вряд ли применим, поскольку нужда пользователя носит индивидуальный характер. Поэтому доминирующее значение имеет гражданско-правовой сервитут по ст. 274 ГК РФ.
Статья 23 ЗК РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Пункт 4 предусматривает возможность установления публичного сервитута для прохода или проезда через земельный участок. Статья указывает, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а публичный сервитут - в соответствии с ЗК РФ.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Дискриминационный подход соседки — использование прохода через участок пользователя при одновременном запрете на ответный проход — не создаёт для неё дополнительных прав, но может иметь процессуальные последствия. Пользователь, ссылаясь на принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ), вправе в судебном споре о сервитуте или о запрете прохода указывать на такое неравное поведение. Однако ни одна из рассмотренных норм прямо не регулирует взаимность проходов: каждое ограничение права собственности должно быть основано на законе. Поэтому соседка может быть лишена права прохода через участок пользователя (на основании ст. 304 и 209 ГК РФ), но её собственное право запрещать проход будет сохраняться до установления сервитута в пользу пользователя.
