Прежде всего, ключевое значение имеет ст. 56 Земельного кодекса РФ, на которую прямо ссылается выписка из ЕГРН. Эта статья устанавливает исчерпывающий перечень оснований, по которым права на земельный участок могут быть ограничены. Ваша ситуация подпадает под первый пункт указанной нормы: ограничения использования участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Именно такие зоны (охранные, санитарно-защитные, зоны ЛЭП и т.д.) чаще всего и становятся причиной подобных отметок. То, что в выписке не расшифрован конкретный вид зоны, не отменяет самого факта существования ограничения — ст. 56 ЗК РФ допускает установление «иных ограничений» (п. 4), которые могут быть установлены как федеральным законом, так и актами органов власти. Формально для возникновения такого ограничения не требуется указания в ЕГРН конкретной организации или точных границ зоны — достаточно акта уполномоченного органа. Однако на практике отсутствие в открытом доступе документов-оснований делает такое ограничение «непрозрачным» для покупателя, что создаёт высокие риски.
Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Для понимания того, как именно такое ограничение может повлиять на строительство, необходимо обратиться к Градостроительному кодексу РФ. Ст. 51 этого кодекса прямо устанавливает, что разрешение на строительство выдаётся с учётом ограничений, установленных земельным и иным законодательством. Это означает, что если на участке установлена, например, охранная зона ЛЭП, и в её границах строительство жилого дома запрещено, то уполномоченный орган откажет в выдаче разрешения на строительство или признает уже построенный дом самовольной постройкой. Указание в выписке на ограничение по ст. 56 ЗК РФ без конкретики не позволяет заранее определить, будет ли такое строительство возможным. Сам по себе факт наличия отметки не является автоматическим запретом — некоторые ограничения (например, особые условия охраны окружающей среды) могут лишь накладывать дополнительные требования (согласование, проведение экспертизы), а не исключать строительство полностью. Однако риск того, что именно этот участок находится в зоне с абсолютным запретом на капитальное строительство, весьма высок.
Разрешение на строительство подтверждает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
С точки зрения гражданского оборота, ограничение прав на землю существенно влияет на права покупателя. Гражданский кодекс РФ в ст. 209 закрепляет, что собственник вправе пользоваться имуществом любым способом, не противоречащим закону. Законные ограничения (в том числе установленные актом исполнительной власти) являются таким законом — поэтому собственник не может их игнорировать. Даже если вы станете собственником, вы будете обязаны соблюдать эти ограничения, иначе ваше право пользования будет считаться осуществляемым с нарушением закона.
Статья 209. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 209
Особое значение для вас как покупателя имеет ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан передать товар (земельный участок) свободным от любых прав третьих лиц. Ограничение по ст. 56 ЗК РФ — это именно обременение правами третьих лиц (публично-правового образования или ресурсоснабжающей организации, установившей охранную зону). Если вы не согласились принять участок с таким обременением, вы впоследствии вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора. Однако важное условие: покупатель должен доказать, что он не знал и не должен был знать о таком обременении на момент сделки. В вашем случае вы знаете о наличии ограничения — в выписке оно прямо указано. Но вы не знаете его точного содержания и границ. Судебная практика исходит из того, что простая ссылка на «ограничение по ст. 56 ЗК РФ» без раскрытия конкретного вида ограничения не может считаться полным информированием покупателя — покупатель имеет право знать, в чём именно будет выражено стеснение его прав. Поэтому даже при наличии такой отметки вы можете настаивать на том, что продавец обязан раскрыть содержание ограничения, а до этого момента риск лежит на продавце.
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 460
Наконец, ст. 106 ЗК РФ, которая регулирует зоны с особыми условиями использования территорий, даёт вам инструмент для проверки. Эта норма требует, чтобы положение о такой зоне содержало перечень ограничений. Следовательно, если ограничение действительно установлено, должен существовать нормативный правовой акт (решение органа власти), в котором этот перечень есть. Отсутствие документов-оснований в открытом доступе — это нарушение принципа публичности сведений о зонах с особыми условиями, но оно не свидетельствует об отсутствии ограничения. Однако вы имеете право запросить такую информацию у продавца или через Росреестр (запрос копии документа-основания). Если продавец не может предоставить акт об установлении зоны, а Росреестр отказывается его выдать, это серьёзный повод усомниться в законности самого ограничения или в том, что участок действительно попадает в эту зону — в таком случае отметку в ЕГРН можно оспорить.
"Статья 106 ЗК РФ регулирует установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий, включая охранные зоны (например, ЛЭП). В пункте 6 указано, что положение о зоне должно содержать 'перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон'. Это напрямую связано с вопросом об ограничениях по ст. 56 ЗК РФ, которые могут препятствовать строительству."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 106
В вашей ситуации критически важно до покупки точно установить, какая именно зона указана в выписке. Без этого корректная оценка рисков невозможна. Отсутствие в выписке указания на конкретный вид охранной зоны не означает, что её нет — сведения о зонах вносятся в ЕГРН с разной степенью детализации, и краткая ссылка на ст. 56 ЗК РФ допускается. Однако такое неполное описание делает сделку рискованной: вы не можете проверить, будут ли запрещены строительство, посадка деревьев, прокладка коммуникаций. Рекомендуется потребовать у продавца копию акта, на основании которого установлено ограничение, или направить запрос в территориальный орган Росреестра о предоставлении копии документа, послужившего основанием для внесения записи. Если документ не находится в открытом доступе, ваше право на строительство может быть существенно ограничено, вплоть до полного запрета — и эта неопределённость должна быть устранена до заключения договора.
