В описанной ситуации сложилась фактическая совокупность нескольких самостоятельных, но взаимосвязанных правоотношений: отношения по поводу владения и пользования земельным участком, не имеющим установленного собственника; отношения по поводу самовольного занятия недвижимости (гаража) лицами, не обладающими на него никакими правами; а также отношения, затрагивающие права и законные интересы соседей (заявителя) на благоприятную среду проживания и санитарно-эпидемиологическое благополучие.
Юридически значимым является то, что участок по сей день не поставлен на кадастровый учет, не отмежеван, а значит, его границы не определены в установленном законом порядке. Судя по обстоятельствам, участок не имеет публичного собственника (государственная или муниципальная собственность на него не разграничена) либо его собственник не известен и не заявлял о своих правах более 20 лет. Такое положение дел позволяет квалифицировать данный участок как бесхозяйную недвижимую вещь, либо как землю, относящуюся к государственной или муниципальной собственности, но не предоставленную никому на праве собственности, аренды или ином законном титуле.
Второй ключевой момент — проживание в гараже. Гараж является нежилым строением, не предназначенным для постоянного проживания людей. Фактическое вселение и проживание в нем семьи с детьми, при отсутствии каких-либо прав на это строение или на землю под ним, является прямым нарушением жилищного и гражданского законодательства. Лица, занимающие гараж, не имеют законных оснований для его использования, следовательно, их пребывание является самовольным занятием объекта недвижимости. Отсутствие у них документов на участок и гараж подтверждает, что они не являются ни собственниками, ни нанимателями, ни арендаторами, ни членами семьи умерших собственников. То, что женщина, начавшая использовать гараж, не была наследником погибшей семьи, также исключает возникновение у нее или ее потомков каких-либо прав на это имущество в порядке наследования.
Важнейший аспект — проживание в гараже малолетних детей (8 и 9 лет) в условиях, описываемых как «нечеловеческие», с антисанитарией и асоциальным поведением взрослых. Это затрагивает не только гражданско-правовые и земельно-правовые вопросы, но и сферу семейного и административного права. Такое положение дел свидетельствует о нарушении прав детей на достойные условия жизни, воспитание и развитие, а также о потенциальной угрозе их жизни и здоровью. Органы опеки и попечительства, а также прокуратура обязаны реагировать на подобные сигналы, однако в рамках данной ситуации это является самостоятельным блоком правоотношений, хоть и тесно связанным с основным вопросом о выселении.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: 1) отсутствие правообладателя на участок и гараж; 2) самовольное занятие гаража и участка посторонними лицами, не имеющими никаких прав; 3) использование нежилого помещения (гаража) для постоянного проживания, что запрещено; 4) неблагополучная обстановка в семье, проживающей в гараже, создающая угрозу для несовершеннолетних. Все эти факторы в совокупности дают основания для применения различных механизмов, начиная от признания участка бесхозяйным и заканчивая административным и судебным порядком выселения самовольных жильцов, а также привлечения к ответственности за нарушение прав детей.
Первоочередное внимание следует уделить процедуре, которая позволит установить юридическую судьбу участка. Согласно ст. 225 ГК РФ, земельный участок, не имеющий собственника или собственник которого неизвестен, является бесхозяйной недвижимой вещью. В данной ситуации участок не стоит на кадастровом учёте, не отмежеван и более двадцати лет назад утратил собственника погибшей семьи, а занявшая гараж женщина не является наследницей. Это позволяет квалифицировать участок как бесхозяйный. Процедура включает обращение органа местного самоуправления в Росреестр для постановки на учёт, а по истечении года — обращение в суд с требованием о признании права муниципальной собственности.
Статья 225. Бесхозяйные вещи
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. ... по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 225
Таким образом, чтобы запустить процедуру, вам необходимо подать в местную администрацию письменное заявление с просьбой принять меры по постановке земельного участка на учёт как бесхозяйного. Администрация после проверки обязана обратиться в Росреестр. Именно этот шаг является началом всей цепочки.
После того как участок будет признан муниципальной собственностью, у администрации возникнут полномочия для выселения незаконных жильцов. В силу ст. 76 ЗК РФ самовольно занятый земельный участок подлежит возврату его собственнику (в данном случае — муниципалитету) без возмещения затрат нарушителей. Самовольное занятие здесь налицо: семья не имеет ни одного правоустанавливающего документа на участок или гараж, а гараж используется для проживания, что не является законным основанием владения.
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
- Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Пока участок не оформлен в муниципальную собственность, у администрации нет формального статуса собственника для предъявления иска об освобождении участка. Однако уже сейчас она может использовать иные правовые механизмы. В частности, ст. 60 ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Хотя эта норма адресована собственникам и иным законным владельцам, она даёт основание администрации, как органу публичной власти, уже на стадии постановки участка на учёт обращаться в суд с требованием о пресечении нарушения в интересах неопределённого круга лиц (например, в порядке ст. 304 ГК РФ, но при условии, что администрация выступает как представитель муниципального образования). Однако по смыслу ст. 60 ЗК РФ основным сценарием остаётся действие после признания права.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Помимо земельно-правовых мер, проживание в гараже прямо противоречит жилищному законодательству. Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а гараж по определению не является жилым помещением. Следовательно, использование гаража под жильё незаконно и грубо нарушает права соседей на благоприятную окружающую среду, санитарные и противопожарные требования. Это обстоятельство может быть дополнительным основанием для обращения в органы местного самоуправления, полицию или прокуратуру с требованием пресечь такое использование, особенно учитывая наличие несовершеннолетних детей.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
- Жилое помещение предназначено для проживания граждан. ...
- Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 17
Административная ответственность за самовольное занятие земельного участка установлена ст. 7.1 КоАП РФ. Эта норма применяется к лицам, использующим участок без предусмотренных законом прав. В нашей ситуации её можно использовать как рычаг давления: вы можете подать заявление в Росреестр или полицию о привлечении проживающих к административной ответственности. Привлечение к ответственности по ст. 7.1 не требует, чтобы участок уже имел собственника — самовольным занятием считается сам факт использования без прав.
Статья 7.1 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на указанный участок. Штрафы зависят от кадастровой стоимости участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Что касается виндикационного и негаторного исков, предусмотренных ст. 301 и 304 ГК РФ, то ими может воспользоваться только собственник или иной законный владелец. На данный момент вы, как соседка, не являетесь ни тем, ни другим, поэтому подать такой иск вы не можете. Однако после того как муниципалитет станет собственником, он сможет на основании ст. 301 и 304 ГК РФ требовать освобождения гаража и участка. Вам же, как заинтересованному лицу, следует побуждать администрацию к активным действиям.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Особое внимание стоит обратить на факт проживания в гараже несовершеннолетних детей. Несмотря на то, что напрямую это не даёт вам права требовать выселения, оно является веским основанием для обращения в органы опеки и попечительства. В контексте анализа применимого права необходимо отметить, что санитарные, социальные и жилищные права детей защищаются специальными нормами, однако они не приведены в блоке контекста, поэтому детальная квалификация с цитированием норм здесь невозможна. Однако вы можете дополнительно сообщить о ситуации в прокуратуру для проверки условий проживания детей.
