Здравствуйте, можно ли купить дом у родственницы (свекрови)? И вообще реальна ли такая покупка, если земля под домом ей не принадлежит — оформлен только сам дом?
НейроадвокатПользователь планирует возмездное приобретение жилого дома у своей свекрови. Юридически значимо, что продавец (свекровь) является собственником дома, однако земельный участок под этим домом ей не принадлежит — право собственности на участок за ней не зарегистрировано, либо она им не владеет на ином законном основании (аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.п.). Таким образом, в сделке фигурирует только объект капитального строительства (дом), в то время как права на землю, на которой он расположены, у продавца отсутствуют.
Возникает коллизия: по общему правилу гражданского и земельного законодательства, отчуждение здания (дома) и земельного участка, на котором оно расположено, должно происходить одновременно и одному лицу, поскольку судьба строения неразрывно связана с землёй. В данном же случае право собственности на дом и земельный участок «расщеплено» — они принадлежат разным лицам (свекрови на дом, иное лицо — на участок, либо участок является государственной/муниципальной собственностью и не оформлен продавцом).
С правовой точки зрения, ситуация затрагивает несколько взаимосвязанных правоотношений: отношения собственности на недвижимость (дом), земельные отношения (правовой режим использования участка под домом), а также обязательственные отношения по договору купли-продажи. Ключевой вопрос — наличие у продавца законного права распоряжаться участком, достаточного для перехода к покупателю права пользования землёй. Если у свекрови нет ни права собственности, ни аренды, ни иного вещного права на участок, это создаёт высокий риск того, что покупатель не сможет легально пользоваться землёй под купленным домом, что делает само существование дома как объекта недвижимости проблематичным (отсутствует доступ, невозможна эксплуатация, регистрация перехода права может быть приостановлена).
Юридически значимыми обстоятельствами являются: статус земельного участка (в частной, государственной или муниципальной собственности), наличие или отсутствие у свекрови какого-либо документально подтверждённого права на этот участок (договор аренды, акт о предоставлении, выписка из ЕГРН), а также волеизъявление собственника земли (если он известен) на отчуждение дома с последующей передачей прав на участок покупателю. Кроме того, имеет значение, является ли дом единственным строением на участке и соответствует ли его расположение градостроительным и земельным нормам.
Согласно ст.130 ГК РФ, дом как объект, прочно связанный с землей, признается недвижимостью, что предопределяет особый правовой режим его отчуждения. Сама по себе принадлежность дома свекрови как собственнику не вызывает сомнений, однако отсутствие у нее прав на земельный участок создает специфические последствия для покупателя.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Да, покупка жилого дома у свекрови законна, несмотря на отсутствие у неё права собственности на земельный участок. После перехода права собственности на дом к вам на основании ст. 271 и 552 ГК РФ автоматически перейдёт тот объём права пользования земельным участком, который ранее имела продавец. Кроме того, как собственник строения вы получите исключительное право приобрести участок в собственность или аренду в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, что позволит закрепить землю за собой.
