Пользователь планирует возмездное приобретение жилого дома у своей свекрови. Юридически значимо, что продавец (свекровь) является собственником дома, однако земельный участок под этим домом ей не принадлежит — право собственности на участок за ней не зарегистрировано, либо она им не владеет на ином законном основании (аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.п.). Таким образом, в сделке фигурирует только объект капитального строительства (дом), в то время как права на землю, на которой он расположены, у продавца отсутствуют.
Возникает коллизия: по общему правилу гражданского и земельного законодательства, отчуждение здания (дома) и земельного участка, на котором оно расположено, должно происходить одновременно и одному лицу, поскольку судьба строения неразрывно связана с землёй. В данном же случае право собственности на дом и земельный участок «расщеплено» — они принадлежат разным лицам (свекрови на дом, иное лицо — на участок, либо участок является государственной/муниципальной собственностью и не оформлен продавцом).
С правовой точки зрения, ситуация затрагивает несколько взаимосвязанных правоотношений: отношения собственности на недвижимость (дом), земельные отношения (правовой режим использования участка под домом), а также обязательственные отношения по договору купли-продажи. Ключевой вопрос — наличие у продавца законного права распоряжаться участком, достаточного для перехода к покупателю права пользования землёй. Если у свекрови нет ни права собственности, ни аренды, ни иного вещного права на участок, это создаёт высокий риск того, что покупатель не сможет легально пользоваться землёй под купленным домом, что делает само существование дома как объекта недвижимости проблематичным (отсутствует доступ, невозможна эксплуатация, регистрация перехода права может быть приостановлена).
Юридически значимыми обстоятельствами являются: статус земельного участка (в частной, государственной или муниципальной собственности), наличие или отсутствие у свекрови какого-либо документально подтверждённого права на этот участок (договор аренды, акт о предоставлении, выписка из ЕГРН), а также волеизъявление собственника земли (если он известен) на отчуждение дома с последующей передачей прав на участок покупателю. Кроме того, имеет значение, является ли дом единственным строением на участке и соответствует ли его расположение градостроительным и земельным нормам.
Согласно ст.130 ГК РФ, дом как объект, прочно связанный с землей, признается недвижимостью, что предопределяет особый правовой режим его отчуждения. Сама по себе принадлежность дома свекрови как собственнику не вызывает сомнений, однако отсутствие у нее прав на земельный участок создает специфические последствия для покупателя.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130
При этом, как собственник, свекровь в силу ст.209 ГК РФ вправе распоряжаться домом по своему усмотрению, в том числе продать его вам. Однако это общее правило не снимает вопроса о судьбе земельного участка: право распоряжения домом не означает автоматического права распоряжаться землей, если она не принадлежит продавцу.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.209
Ключевое значение имеет ст.271 ГК РФ, закрепляющая за собственником недвижимости на чужом земельном участке право пользования этим участком. В вашей ситуации свекровь, владея домом на земле, принадлежащей другому лицу, обладает таким правом пользования. При переходе к вам права собственности на дом вы автоматически приобретаете право пользования тем же земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у свекрови. Это означает, что вы не останетесь без каких-либо прав на землю — вы сможете использовать участок для эксплуатации дома, но в пределах тех прав, которые имела продавец (например, на основании договора аренды, безвозмездного пользования или иного законного основания).
- Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
- При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.271
В свою очередь, ст.552 ГК РФ прямо допускает продажу дома без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. Следовательно, сама по себе покупка дома у свекрови законна и не требует одобрения от владельца земли. Однако после покупки вы, как покупатель, приобретаете право пользования земельным участком на тех же условиях, которые были у свекрови — например, если она пользовалась участком по договору аренды, вы становитесь арендатором на оставшийся срок и на тех же условиях.
- Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.552
Отдельно следует отметить ст.39.20 ЗК РФ, которая предоставляет вам как будущему собственнику дома исключительное право на приобретение земельного участка под ним в собственность или в аренду. Это означает, что после покупки дома вы сможете обратиться к собственнику земли (например, муниципалитету или частному лицу) с требованием о выкупе или аренде участка, и отказать вам в этом, при отсутствии законных оснований, не могут. Однако это право не возникает автоматически — его необходимо реализовать в установленном порядке после регистрации вашего права на дом.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
