Центральным для вашей ситуации является вопрос о правовом статусе заброшенного участка с домом. Поскольку собственник неизвестен, а данные о нём отсутствуют, ключевое значение приобретают нормы о бесхозяйных и выморочных вещах, а также о возможности приобретения права собственности на такое имущество.
Прежде всего необходимо оценить, можно ли считать этот объект бесхозяйным. В силу ст. 225 ГК РФ бесхозяйной признаётся вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. Отсутствие записи в домовой книге на 1997 год и невозможность администрации установить собственника — это прямое указание на то, что собственник неизвестен. Следовательно администрация вправе инициировать процедуру постановки такого объекта на учёт как бесхозяйного.
Статья 225. Бесхозяйные вещи
-
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
-
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муницип
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 225
Таким образом, именно администрация должна обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) для постановки объекта на учёт как бесхозяйного, а спустя год — подать иск в суд о признании права муниципальной собственности. Вы не можете напрямую приобрести объект по этой процедуре, но после того как муниципалитет станет собственником, вы сможете выкупить или арендовать его.
Однако здесь возможно и иное развитие сценария, связанное с наследованием. Пожилые люди, проживавшие там, скончались. Если у них не осталось наследников либо никто из наследников не принял наследство, то имущество становится выморочным. Согласно ст. 1151 ГК РФ, земельный участок и расположенные на нём здания переходят в собственность соответствующего муниципального образования в порядке наследования по закону.
Статья 1151. Наследование выморочного имущества
-
В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
-
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: ... земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооруж
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1151
Здесь важно, что выморочное имущество переходит в собственность муниципалитета вне зависимости от чьей-либо воли — это прямое указание закона. Администрация, ссылаясь на отсутствие собственника, фактически игнорирует свою обязанность по оформлению такого наследства. Вам следует письменно обратиться в орган местного самоуправления с требованием принять меры по выявлению выморочного имущества и оформлению права муниципальной собственности на него. После этого вы сможете приобрести объект.
Также стоит рассмотреть перспективу применения приобретательной давности, предусмотренной ст. 234 ГК РФ. Если вы начнёте фактически владеть участком и домом — приведёте его в порядок, будете обрабатывать землю, охранять — и будете делать это добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, то по истечении этого срока вы сможете обратиться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Статья 234
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Однако здесь есть риск: ваше владение не будет добросовестным, если вы знали, что дом никому не принадлежит, но не имели законного титула. Тем не менее, если администрация бездействует, а вы фактически начнёте использовать участок, то через 15 лет сможете защитить свои права. Этот путь очень долгий и рискованный, но в судебной практике известны случаи удовлетворения таких исков при отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
Для того чтобы подтвердить фактические обстоятельства, необходимые для применения этих норм, вы можете использовать процедуру установления фактов, имеющих юридическое значение, в порядке особого производства. Согласно ст. 264 ГПК РФ, суд может установить, в частности, факт владения и пользования недвижимым имуществом, а также факт принятия наследства и места открытия наследства.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
-
Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
-
Суд рассматривает дела об установлении:
-
факта владения и пользования недвижимым имуществом;
-
факта принятия наследства и места открытия наследства;
-
других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Однако ст. 265 ГПК РФ устанавливает важное условие: суд рассматривает такие заявления только при невозможности получить в ином порядке надлежащие документы или восстановить их.
Статья 265. Условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
Применительно к вашей ситуации: администрация уже подтвердила отсутствие данных — это доказывает невозможность получения сведений о собственнике во внесудебном порядке. Вы можете обратиться в суд, например, с заявлением об установлении факта, что здание является бесхозяйным. Но лучше, если это сделает администрация.
Особые процессуальные правила для признания права собственности на бесхозяйную недвижимость установлены ст. 290–292 ГПК РФ. Заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подаётся в суд органом местного самоуправления.
Статья 290. Подача заявления о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. 2. Заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подается в суд по месту ее нахождения органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом или имуществом, находящимся в собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, или лицом, обязанным в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов. В случае, если орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, либо лицо, обязанное в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов, обращается в суд с заявлением до истечения срока, установленного статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации,
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 290
В заявлении администрации должны быть указаны данные о постановке на учёт и приведены доказательства отсутствия собственника (ст. 291 ГПК РФ). При этом суд сам запрашивает сведения о принадлежности имущества (ст. 292 ГПК РФ) — это дополнительная гарантия установления истины.
Статья 291. Содержание заявления о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь
- В заявлении органа, уполномоченного управлять муниципальным имуществом или имуществом, находящимся в собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, или лица, обязанного в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов, о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь должно быть указано, кем, когда недвижимая вещь поставлена на учет, а также должны быть приведены доказательства, свидетельствующие об отсутствии ее собственника.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 291
Статья 292. Подготовка дела к судебному разбирательству и рассмотрение заявления о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь 1. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству выясняет, какие лица (собственники, фактические владельцы и другие) могут дать сведения о принадлежности имущества, а также запрашивает об имеющихся о нем сведениях соответствующие организации. 2. Заявление о признании вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь рассматривается судом с участием заинтересованных лиц.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 292
Таким образом, ключевое препятствие — пассивная позиция администрации. Вы не можете сами инициировать признание права муниципальной собственности, но можете мотивировать её к этому через письменные обращения и, при бездействии, через судебное оспаривание бездействия. После того как участок окажется в собственности муниципалитета (как выморочное имущество или по решению суда о признании права на бесхозяйную вещь), вы сможете участвовать в торгах или выкупить его на льготных условиях, если будете признаны добросовестным владельцем.
