Ситуация началась в 2008 году, когда был предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и строительства жилого дома. Между арендатором и арендодателем (представителем публичной власти, поскольку земля под ЛПХ относится к государственной или муниципальной собственности) был заключен договор аренды сроком на 49 лет. Однако арендные отношения фактически прекратились в 2010 году, то есть спустя всего два года после начала действия договора.
Юридически значимым является то, что арендатор приступил к освоению участка в период действия договора: в 2009 году был залит фундамент — основание будущего дома. К настоящему времени дом практически достроен, на объект присвоен кадастровый номер. То есть на участке находится объект незавершённого строительства, обладающий признаками недвижимости (прочная связь с землёй, фундамент, кадастровый учёт).
Проблема возникла при попытке зарегистрировать право собственности на этот дом: отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что срок аренды земельного участка истёк ещё в 2010 году. Поскольку право на строение производно от права на землю, регистрация объекта на участке, который арендатор уже не использует на законных основаниях (с истекшим договором), невозможна.
В договоре аренды содержится пункт о преимущественном праве арендатора на продление (возобновление) договора на новый срок. Это означает, что при прочих равных условиях арендатор имеет приоритет перед другими лицами, желающими взять участок в аренду. Однако это право не является безусловным — оно действует при условии, что арендатор продолжал пользоваться участком после истечения срока и арендодатель не возражал против такого пользования (так называемое фактическое продление). Но формально договор не был продлён, и правоотношения аренды прекратились.
Ключевой правовой вопрос в данной ситуации — возможность восстановления арендных отношений без торгов, учитывая, что на участке уже возведён, но не зарегистрирован объект незавершённого строительства. Для публичных земель (государственных или муниципальных) действует общее правило: предоставление участков под застройку осуществляется через торги. Исключением является случай, когда на участке уже расположен объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за арендатором — тогда допускается заключение договора аренды без торгов. Однако здесь объект не зарегистрирован, а договор аренды прекратился. Юридически значимое обстоятельство — был ли объект создан в период действия аренды и может ли он считаться «возведённым правомерно» для целей получения участка в аренду без торгов.
Таким образом, ситуация затрагивает правоотношения, связанные с прекращением и продлением договора аренды земли, регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, а также с порядком предоставления земельных участков на новый срок при наличии на них строений.
Применимое право
Основной вопрос заключается в возможности регистрации права собственности на дом, возведенный на арендованном участке, после прекращения договора аренды. В этой ситуации центральное значение имеет норма, закрепленная в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости", которая прямо допускает регистрацию прав на здание при истекшем сроке аренды, но с важным условием по моменту ввода объекта в эксплуатацию. Согласно части 2 статьи 40 указанного закона:
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 40
Из этой нормы следует, что законодатель предусмотрел исключение для случаев, когда договор аренды прекратился после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Однако в вашей ситуации фактический ввод дома в эксплуатацию, по-видимому, не состоялся к моменту истечения аренды в 2010 году. Фундамент был залит в 2009 году, то есть на момент прекращения аренды объект строительства существовал лишь в виде незавершенного строительства. Поскольку условие "на момент ввода в эксплуатацию срок аренды не истек" не выполнено (дом не был введен до 2010 года), ссылаться на часть 2 статьи 40 для регистрации права на готовый дом невозможно. Данная норма защищает только тех, кто успел завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию до окончания аренды.
Далее, в отношении судьбы объекта незавершенного строительства на участке, аренда по которому прекращена, применяются специальные правила Земельного кодекса и Гражданского кодекса. В частности, пункт 3 статьи 272 ГК РФ исключает возможность применения общих правил о последствиях прекращения права пользования земельным участком к объектам незавершенного строительства, расположенным на государственной или муниципальной земле:
Однако пункт 3 исключает применение этих правил при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 272
Эта норма означает, что вы не можете требовать в судебном порядке установления нового срока пользования участком под недостроенным домом на основании статьи 272 ГК РФ (которая в пункте 2 предусматривает возможность такого установления при отсутствии соглашения сторон). Поскольку ваш участок, вероятно, находится в государственной или муниципальной собственности (иное не следует из обстоятельств), а объект незавершенного строительства не был зарегистрирован как объект права до прекращения аренды, стандартный механизм сохранения права пользования участком для завершения строительства не действует. Вам необходимо искать иные основания для продления аренды.
Возможность продления договора аренды без торгов напрямую связана с наличием на участке объекта незавершенного строительства. Норма Земельного кодекса, регулирующая предоставление земельных участков без торгов, не содержит специального указания на продление аренды для физических лиц, ведущих личное подсобное хозяйство, при наличии недостроя. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ аренда без торгов предоставляется лишь собственникам объектов незавершенного строительства (при определенных условиях), но не арендаторам. Конкретное содержание этой нормы из контекста:
Статья 39.6 ЗК РФ устанавливает случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов. Пункт 2 содержит перечень случаев, когда договор аренды заключается без торгов. В частности, подпункты 1-3.2 предусматривают исключения для юридических лиц по указам Президента, распоряжениям Правительства, для масштабных инвестиционных проектов и для застройщиков-банкротов. Для физических лиц, ведущих личное подсобное хозяйство, статья не содержит прямого указания на возможность продления аренды без торгов после истечения срока договора. Однако статья не регулирует вопросы преимущественного права арендатора на продление договора, установленного договором, или последствия строительства объекта незавершенного строительства.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6
Таким образом, для вашей ситуации — арендатор-физическое лицо с ЛПХ и недостроенным домом — статья 39.6 ЗК РФ не предусматривает безусловного права на продление без торгов. Наличие в договоре пункта о преимущественном праве арендатора на продление аренды (статья 621 ГК РФ) само по себе не отменяет необходимость проведения торгов, если арендодатель (государство или муниципалитет) решит передать участок иному лицу. Однако в судебной практике преимущественное право может быть реализовано, если арендатор докажет, что он надлежаще исполнял обязанности, а участок не выставлялся на торги. Но в вашем случае аренда прекращена еще в 2010 году, и вы пропустили разумный срок для обращения с требованием о продлении.
Отказ в регистрации права собственности на дом со ссылкой на истечение срока аренды был основан на подпункте 1 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", который приостанавливает регистрацию, если заявитель не имеет права на объект недвижимости. Однако в данном контексте эта норма не является самостоятельным препятствием, поскольку ст. 40 того же закона позволяет регистрацию при истекшем сроке аренды, если объект введен в эксплуатацию до его окончания. Поскольку ваше строение не введено в эксплуатацию до 2010 года, отказ может быть признан законным. Вместе с тем, если бы дом был введен в эксплуатацию до 2010 года, отказ был бы неправомерен. Содержание этой нормы:
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; ...
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 26
Поскольку ваше право на дом как на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано, а аренда прекращена, регистратор обоснованно счел, что вы не имеете права на готовое здание. Для защиты своих интересов вам необходимо сначала легализовать объект незавершенного строительства — зарегистрировать на него право собственности как на незавершенный объект. Однако для этого потребуется доказать, что строительство велось в период действия аренды (до 2010 года), а не после ее прекращения. Если фундамент был заложен в 2009 году, это может быть подтверждено документально. После регистрации права на объект незавершенного строительства вы сможете претендовать на заключение нового договора аренды участка без торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, который предусматривает такое право для собственников объектов незавершенного строительства, но только в течение трех лет с момента регистрации права на недострой. Поскольку эта норма не содержится в предоставленном контексте, её применение можно лишь предполагать на основе общей логики земельного законодательства.
