Вопрос

Как оформить в собственность участок, оставшийся в аренде у умершей бабушки, если дом куплен в 2002 году

Здравствуйте. В 2002 году купили дом, а участок так и остался в аренде у бабушки, у которой купили дом. Когда спохватились оформлять, бабушка уже умерла. Налог и аренду платили всегда мы. Что нам делать и как оформить участок в собственность?

Вопрос №87299Ответы: 1

10.07.2026

Нейроадвокат

11:2510.07.2026

Установление прав на земельные участки Нужен документ

В 2002 году был заключён договор купли-продажи жилого дома, однако земельный участок, на котором он расположен, остался в аренде у продавца (бабушки). С этого момента сложилась ситуация расщепления прав на объекты недвижимости: дом перешёл в собственность покупателей, а участок — в аренду у другого лица. После смерти продавца прекратились арендные отношения, так как арендатор (бабушка) выбыла из обязательства. При этом покупатели, фактически владея домом и пользуясь участком, продолжали нести расходы по уплате арендной платы и земельного налога.

Юридически значимо, что переход права собственности на дом в 2002 году не повлёк автоматического перехода прав на земельный участок, несмотря на принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём строения. Отсутствие у покупателей оформленного права на участок (ни собственности, ни аренды) создало ситуацию фактического, но не титульного владения и пользования землёй.

Смерть продавца (арендатора) породила вопрос о судьбе арендных отношений и самого права аренды, которое является обязательственным правом и не переходит по наследству в качестве имущества наследодателя, если наследник не принял его в установленном порядке. Одновременно истёк срок исковой давности по возможным требованиям, связанным с оформлением перехода прав на участок при покупке дома.

Факт уплаты арендных платежей и земельного налога за земельный участок после смерти продавца может свидетельствовать о добросовестном, открытом и непрерывном владении участком как своим собственным, однако правовой режим такого владения (наличие или отсутствие договорных отношений, воля собственника участка — государства или муниципалитета) требует отдельной квалификации.

Ключевые правоотношения, затронутые в ситуации: вещные (право собственности на дом, право на земельный участок), обязательственные (аренда земли, прекратившаяся в связи со смертью арендатора), наследственные (судьба прав на участок после смерти бабушки) и, возможно, приобретательная давность как способ возникновения права собственности на земельный участок при длительном добросовестном владении.

При разрешении вопроса о возможностях оформления права собственности на земельный участок ключевое значение имеют нормы, регулирующие переход прав на землю при отчуждении находящейся на нём недвижимости, а также исключительное право собственника здания на приобретение участка. В данном случае в 2002 году был приобретён дом, однако права на участок не были переоформлены, и продавец (бабушка) впоследствии умерла. Покупатели фактически владели и пользовались участком, оплачивая аренду и налог, но юридически их статус остаётся неопределённым.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью. Применительно к обстоятельствам дела это означает, что при покупке дома у бабушки в 2002 году к покупателям в силу закона перешли те права на участок, которые имел продавец. Поскольку бабушка владела участком на праве аренды, покупатели стали арендаторами на тех же условиях. Однако договор аренды, заключённый с бабушкой, мог содержать личный характер, и после её смерти аренда могла прекратиться, если иное не предусмотрено договором или законом. Тем не менее, сам факт оплаты арендных платежей в пользу арендодателя (вероятно, муниципального образования) после смерти бабушки свидетельствует о том, что арендодатель признавал покупателей в качестве фактических пользователей участка. Но для оформления права собственности этого недостаточно — необходимо установить конкретный титул.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552

Параллельно с этим ст. 271 ГК РФ устанавливает, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования этим участком, и при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право пользования на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. В рассматриваемой ситуации покупатели стали собственниками дома (право собственности на дом, вероятно, было зарегистрировано, иначе вопрос бы стоял о его легализации). Следовательно, они обладают законным правом пользования участком, на котором расположен дом, — но именно правом пользования, а не правом собственности или аренды. Это право позволяет им владеть и пользоваться участком для эксплуатации дома, но не даёт основания требовать выкупа участка без дополнительных оснований. Однако данная норма защищает их от сноса или изъятия участка, пока они являются собственниками дома.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 271

Наиболее важная норма, дающая прямой путь к приобретению участка в собственность, содержится в ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Она закрепляет исключительное право граждан, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение земельных участков, на которых эти здания расположены, в собственность или в аренду. Это означает, что покупатели как собственники дома (при условии, что право собственности на дом зарегистрировано) имеют преимущественное право выкупить участок у публичного собственника (если участок находится в государственной или муниципальной собственности) или у частного собственника, если таковой имеется. В данной ситуации участок, скорее всего, находился в аренде у бабушки, то есть арендодателем было муниципальное образование (или государство). После смерти бабушки аренда прекратилась, но покупатели продолжали пользоваться участком, оплачивая арендную плату — это фактическое использование, которое может быть легализовано через реализацию исключительного права. Им необходимо обратиться в уполномоченный орган (например, в администрацию) с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату или в аренду на новый срок. Поскольку они платили арендные платежи после смерти арендатора, это может свидетельствовать о том, что публичный собственник не возражал против их владения, что упростит процедуру.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Что касается приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ, то её применение в данном случае проблематично. Для приобретения права собственности по давности владения необходимо, чтобы лицо добросовестно, открыто и непрерывно владело имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет. Однако в силу ст. 552 и 271 ГК РФ владение покупателей участком с 2002 года было основано на законном титуле — праве пользования, возникшем при покупке дома. Такое владение не считается владением "как своим собственным" в смысле приобретательной давности, поскольку лицо осознаёт, что участок ему не принадлежит, а используется в связи с расположенным на нём домом. Более того, оплата арендных платежей подтверждает, что владение не было безтитульным — напротив, оно признавалось арендным (или квазиарендным). Кроме того, покупатели не могут присоединить время владения бабушки, так как они не являются её наследниками (дом куплен, а не унаследован). Таким образом, приобретательная давность здесь не является правовым основанием для оформления собственности.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234

Таким образом, основным правовым инструментом для оформления участка в собственность является реализация исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, а также возможное признание права пользования по ст. 271 и 552 ГК РФ. Покупателям следует зарегистрировать право собственности на дом (если оно ещё не зарегистрировано) и обратиться в орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган с заявлением о предоставлении участка в собственность за плату. В случае отказа или если участок находится в частной собственности, необходимо будет обращаться в суд с иском о признании права собственности на участок на основании ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 271, 552 ГК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Покупатели дома обладают исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, поскольку являются собственниками расположенного на нём строения. Право аренды, принадлежавшее умершему продавцу, юридически прекратилось, но это не препятствует оформлению земли на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Владение участком не может быть узаконено по приобретательной давности, поэтому единственный надёжный путь — реализация исключительного права на выкуп или оформление аренды.

Документы и доказательства

Документы, подтверждающие право собственности на дом (свидетельство старого образца или выписка из ЕГРН).
Выписка из ЕГРН на земельный участок с актуальными характеристиками и сведениями о правообладателе.
Квитанции и банковские выписки, подтверждающие внесение арендной платы за участок после смерти продавца, а также уплату земельного налога, желательно за весь прошедший период.
Копии налоговых уведомлений, квитанций об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с домом и участком.
Кадастровый паспорт или межевой план земельного участка, подтверждающий его границы, площадь и отсутствие пересечений с соседними участками.

Сроки и риски

Основной риск — административный отказ в предоставлении участка со ссылкой на отсутствие надлежащего оформления прав аренды после смерти продавца. Такой отказ преодолевается в судебном порядке путём доказывания исключительного права как собственников дома.
Срок владения участком с 2002 года является длительным, однако для целей приобретательной давности он не учитывается, что исключает альтернативный способ легализации и удлиняет процедуру только в случае судебного спора с администрацией.
Пока право собственности на участок не зарегистрировано, сохраняется риск возникновения правопритязаний со стороны муниципального образования на взыскание неосновательного обогащения или на освобождение участка в случае, если пользование сочтут незаконным после прекращения аренды.

Когда нужен адвокат

Если письменный ответ администрации на заявление о предоставлении участка содержит мотивированный отказ.
Если в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности на дом или имеются противоречивые записи о правообладателях земли.
При подготовке и подаче искового заявления в суд о признании права собственности на участок, поскольку потребуется квалифицированное составление иска и сбор полной доказательственной базы, исключающей приобретательную давность и обосновывающей исключительное право.