Наследники оформили право собственности на жилой дом, однако земельный участок, на котором он расположен, и прилегающая приусадебная территория не приватизированы. В данном случае имеет место ситуация, когда права на дом и землю оказались юридически разъединены: дом находится в частной собственности наследников, а земля под ним остается в государственной или муниципальной собственности (поскольку не была оформлена прежними владельцами). Отсутствие каких-либо документов на участок у предшествующих пользователей (родителей) свидетельствует о том, что участок не был предоставлен им на каком-либо зарегистрированном праве (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.д.), а использовался фактически, без юридического оформления. Это порождает необходимость установления правовых оснований для приобретения участка в собственность.
Юридически значимым является то, что возникновение права собственности на дом (особенно если он был унаследован и право зарегистрировано) после введения в действие Земельного кодекса РФ порождает у собственника дома исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации (так называемый принцип единства судьбы строения и земли). Однако это право реализуется в особом порядке, так как земля не была предоставлена прежним владельцам. Ситуация осложняется фактором нахождения недвижимости в Запорожской области — регионе, который вошел в состав РФ и для которого установлен переходный период в сфере оформления прав на землю. Это означает, что местные органы власти и архивные учреждения могут работать в особом порядке, а кадастровый учет и регистрация прав осуществляются с учетом специфики «новых территорий». Отсутствие документов у родителей является ключевым препятствием: невозможно подтвердить факт предоставления участка предыдущим владельцам, а значит, отсутствует документальное основание для перехода права на участок в порядке наследования или для бесплатной приватизации по упрощенной схеме (например, по «дачной амнистии», если участок не подпадает под ее условия). Потребуется либо восстанавливать (доказывать) факт предоставления земли в прошлом, либо использовать механизм выкупа участка у государства, либо, если это невозможно, обращаться в суд за признанием права в порядке приобретательной давности (хотя этот способ применим к бесхозяйным вещам, а не к земле в публичной собственности, что создает сложности). В любом случае, ключевыми спорными моментами являются определение границ и площади фактически используемого участка, его правового статуса (может ли он быть предоставлен в собственность или ограничен в обороте), а также определение органа (районной администрации, сельсовета, территориального управления Росимущества), уполномоченного распоряжаться землей в Михайловском районе Запорожской области.
Применимое право регулируется нормами Земельного и Гражданского кодексов РФ. В первую очередь необходимо оценить право наследников на приобретение земельного участка под оформленным в собственность домом. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность или в аренду. Поскольку вы уже оформили право собственности на жилой дом, вы как наследники являетесь его законными собственниками. Это даёт вам преимущественное право на приватизацию земельного участка под домом и приусадебного участка, который непосредственно связан с его использованием, при условии, что участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте. Исключительность права означает, что никто другой, кроме вас, не может претендовать на этот участок.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Далее, для реализации этого права необходимо определить основания, по которым участок может быть предоставлен. Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно осуществляется на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, а за плату — на основании договора купли-продажи. В вашей ситуации, поскольку документы на землю отсутствовали и участок не приватизирован, он, скорее всего, относится к неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Порядок приватизации будет зависеть от того, каким органом распоряжается земля — в Михайловском районе Запорожской области это, как правило, местная администрация (сельского поселения или района). Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка в собственность бесплатно (если есть основания для бесплатной приватизации, например, как для собственника дома на земле, предоставленной до введения ЗК РФ) или о выкупе. Отсутствие правоустанавливающих документов у родителей не лишает вас права, так как ключевым фактором является ваше право на дом, а не наличие бумаг на землю у предшественников.
Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 1) решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договор купли-продажи в случае предоставления в собственность за плату; 3) договор аренды; 4) договор безвозмездного пользования.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
Что касается возможности признания права собственности на участок на основании приобретательной давности, то ст. 234 ГК РФ устанавливает, что лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, может приобрести право собственности. Ваши родители пользовались участком без оформления, вы как наследники можете присоединить их срок владения. Однако эта норма в данном случае не может быть применена к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, поскольку законодательство устанавливает специальный порядок их приватизации, в том числе исключительное право собственников зданий (ст. 39.20 ЗК РФ). Приобретательная давность применяется к имуществу, которое может находиться в частной собственности, а земельные участки, не переданные в частную собственность, являются публичным имуществом, и их приобретение регулируется земельным, а не гражданским законодательством. Поэтому обращение в суд с иском о признании права по давности владения в вашей ситуации нецелесообразно; правильным путём будет административная процедура приватизации на основании ст. 39.20 ЗК РФ.
Статья 234. Приобретательная давность
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
- Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
В представленном контексте отсутствуют специальные нормы, регулирующие особенности приватизации земли в новых регионах РФ (Запорожская область) в переходный период. Такие особенности могут быть установлены отдельными федеральными законами (например, Федеральным законом «Об особенностях регулирования земельных отношений на территориях новых субъектов Российской Федерации»). В связи с этим при обращении в местную администрацию вам следует уточнить, действуют ли в регионе какие-либо упрощённые процедуры или дополнительные основания для бесплатного предоставления участков собственникам домов, построенных до вхождения области в состав РФ. Общие же нормы ЗК РФ применяются в полном объёме, если иное не предусмотрено специальным регулированием.
Таким образом, применимое право сводится к следующему: ваше исключительное право на приватизацию участка основано на ст. 39.20 ЗК РФ; процедура предполагает обращение в орган местного самоуправления Михайловского района с заявлением и документами на дом, после чего участок может быть предоставлен по решению (бесплатно) или по договору купли-продажи (ст. 39.1 ЗК РФ). Норма о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) к данному случаю неприменима из-за публичного статуса земли. Особенности для Запорожской области должны быть раскрыты в дополнительных региональных или федеральных актах, отсутствующих в представленном контексте.
