Здравствуйте, мы из Запорожской области, Михайловский район. Унаследовали от родителей дом, уже оформили на себя, а вот земля под ним и приусадебный участок не приватизированы. Документов никаких нет, родители просто пользовались, но бумаг не осталось. Подскажите, куда обращаться и как всё оформить?
НейроадвокатНаследники оформили право собственности на жилой дом, однако земельный участок, на котором он расположен, и прилегающая приусадебная территория не приватизированы. В данном случае имеет место ситуация, когда права на дом и землю оказались юридически разъединены: дом находится в частной собственности наследников, а земля под ним остается в государственной или муниципальной собственности (поскольку не была оформлена прежними владельцами). Отсутствие каких-либо документов на участок у предшествующих пользователей (родителей) свидетельствует о том, что участок не был предоставлен им на каком-либо зарегистрированном праве (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.д.), а использовался фактически, без юридического оформления. Это порождает необходимость установления правовых оснований для приобретения участка в собственность.
Юридически значимым является то, что возникновение права собственности на дом (особенно если он был унаследован и право зарегистрировано) после введения в действие Земельного кодекса РФ порождает у собственника дома исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации (так называемый принцип единства судьбы строения и земли). Однако это право реализуется в особом порядке, так как земля не была предоставлена прежним владельцам. Ситуация осложняется фактором нахождения недвижимости в Запорожской области — регионе, который вошел в состав РФ и для которого установлен переходный период в сфере оформления прав на землю. Это означает, что местные органы власти и архивные учреждения могут работать в особом порядке, а кадастровый учет и регистрация прав осуществляются с учетом специфики «новых территорий». Отсутствие документов у родителей является ключевым препятствием: невозможно подтвердить факт предоставления участка предыдущим владельцам, а значит, отсутствует документальное основание для перехода права на участок в порядке наследования или для бесплатной приватизации по упрощенной схеме (например, по «дачной амнистии», если участок не подпадает под ее условия). Потребуется либо восстанавливать (доказывать) факт предоставления земли в прошлом, либо использовать механизм выкупа участка у государства, либо, если это невозможно, обращаться в суд за признанием права в порядке приобретательной давности (хотя этот способ применим к бесхозяйным вещам, а не к земле в публичной собственности, что создает сложности). В любом случае, ключевыми спорными моментами являются определение границ и площади фактически используемого участка, его правового статуса (может ли он быть предоставлен в собственность или ограничен в обороте), а также определение органа (районной администрации, сельсовета, территориального управления Росимущества), уполномоченного распоряжаться землей в Михайловском районе Запорожской области.
Применимое право регулируется нормами Земельного и Гражданского кодексов РФ. В первую очередь необходимо оценить право наследников на приобретение земельного участка под оформленным в собственность домом. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность или в аренду. Поскольку вы уже оформили право собственности на жилой дом, вы как наследники являетесь его законными собственниками. Это даёт вам преимущественное право на приватизацию земельного участка под домом и приусадебного участка, который непосредственно связан с его использованием, при условии, что участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте. Исключительность права означает, что никто другой, кроме вас, не может претендовать на этот участок.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Далее, для реализации этого права необходимо определить основания, по которым участок может быть предоставлен. Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно осуществляется на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, а за плату — на основании договора купли-продажи. В вашей ситуации, поскольку документы на землю отсутствовали и участок не приватизирован, он, скорее всего, относится к неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Порядок приватизации будет зависеть от того, каким органом распоряжается земля — в Михайловском районе Запорожской области это, как правило, местная администрация (сельского поселения или района). Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка в собственность бесплатно (если есть основания для бесплатной приватизации, например, как для собственника дома на земле, предоставленной до введения ЗК РФ) или о выкупе. Отсутствие правоустанавливающих документов у родителей не лишает вас права, так как ключевым фактором является ваше право на дом, а не наличие бумаг на землю у предшественников.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Вы как собственники жилого дома обладаете исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка под ним и прилегающей территории, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отсутствие у наследодателей документов на землю не лишает вас этого права — оно возникает в силу закона на основании зарегистрированного права на дом. Приобретательная давность в данном случае не применяется; единственно верный путь — административная процедура предоставления участка через орган местного самоуправления Михайловского района.
