Имеет ли право ТОС устанавливать ворота на единственном выезде и держать ключи только у председателя, если в договоре проезды указаны как общие, и как это влияет на доступ скорой помощи к дому инвалида-колясочника

Покупатель приобрёл жилой дом, в отношении которого в договоре купли-продажи или иной документации (вероятно, в проекте планировки территории или межевом плане) указано, что проезды (въезды/выезды), расположенные рядом с домом, являются общими. Это означает, что данные проезды предназначены для свободного использования всеми жителями соответствующей территории, включая собственников домовладений, и не находятся в исключительной собственности или пользовании ТОС (территориального общественного самоуправления) или отдельных лиц.

После покупки дома на данной территории был создан ТОС, который предпринял действия по физическому ограничению доступа к общей территории: установлены главные ворота и четыре дополнительных выезда (в том числе непосредственно возле дома покупателя). Дополнительные выезды закрыты на замки («под ключ»), при этом ключи имеются только у председателя ТОС и главной по улице. Фактически это полностью лишает покупателя (и его отца-инвалида, передвигающегося на коляске) возможности самостоятельно, без обращения к третьим лицам, использовать один из общих проездов — в том числе для экстренного выезда скорой помощи или иного оперативного доступа.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: правовой статус проездов (общее имущество или часть территории, не принадлежащая ТОС), наличие у ТОС полномочий на установление запорных устройств и ограничение доступа, а также характер ограничений (создание препятствий для использования общего имущества). Кроме того, существенным является состояние здоровья отца (инвалидность, необходимость свободного передвижения на коляске), что требует обеспечения беспрепятственного доступа к жилью и своевременного получения экстренной помощи. Действия ТОС по установлению замков и передаче ключей только ограниченному кругу лиц в данной ситуации выглядят как превышение полномочий и ограничение прав собственников домов на свободное пользование общим имуществом. Также поставлен под сомнение сам факт законности создания ТОС, что дополнительно указывает на возможную юридическую уязвимость его решений.

Согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации, публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок. Поскольку в документах на дом проезды прямо указаны как общие, это является сильным свидетельством того, что такие проезды либо находятся в общей долевой собственности жителей, либо обременены публичным сервитутом в пользу всех пользователей территории. Установка ТОС замков на воротах дополнительных выездов и концентрация ключей только у председателя и главной по улице фактически лишает покупателя и его отца-инвалида возможности беспрепятственного доступа к этим проездам. Такое ограничение противоречит самому назначению общего проезда и является незаконным, поскольку ТОС не вправе в одностороннем порядке изменять режим пользования общим имуществом, а органы местного самоуправления не принимали решения об установлении такого ограничения.

Статья 23 Земельного кодекса РФ устанавливает, что публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок (п. 4 ч. 1). Публичный сервитут устанавливается решением органа власти или местного самоуправления для обеспечения нужд местного населения (п. 2). Если проезды указаны как общие в документах на дом, это может свидетельствовать о наличии сервитута или общего пользования, и ограничение доступа ТОС может быть незаконным.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23

Действия ТОС по установке ворот с замками на общих проездах и передаче ключей только узкому кругу лиц являются незаконными, поскольку прямо нарушают право собственника на беспрепятственное пользование общим имуществом (ст. 209, 304 ГК РФ) и грубо ущемляют гарантированные права инвалида-колясочника на свободный доступ к жилью и самостоятельное передвижение (ст. 15 ФЗ № 181-ФЗ). ТОС не имел полномочий в одностороннем порядке ограничивать использование проездов, которые по документам являются общими, и обязан обеспечить вашему отцу беспрепятственный доступ — ключ должен быть выдан незамедлительно, а с правовой точки зрения все запирающие устройства подлежат демонтажу.

Рекомендуемые действия

• Направить в ТОС письменное требование (заказным письмом с уведомлением) о незамедлительной передаче дубликата ключа от ворот и указанием на незаконность ограничения доступа, особо акцентировав грубое нарушение прав инвалида по ст. 15 и 16 ФЗ № 181-ФЗ.
• Параллельно подать заявление в прокуратуру района с подробным описанием нарушений — самоуправной установки препятствий на общих проездах, создания угрозы безопасности инвалида и незаконного ограничения доступа экстренных служб.
• Направить жалобу в местную администрацию (отдел архитектуры, земельного контроля) для проведения проверки законности установки ограждений на территории общего пользования и правомерности создания самого ТОС.
• Зафиксировать факт отсутствия ключа и создания препятствий (фото- и видеофиксация замков, письменный отказ выдать ключ, аудиозапись разговора, если законно) для последующего использования в качестве доказательств.
• В случае отказа выдать ключ или игнорирования требований — обратиться с исковым заявлением в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (ст. 304 ГК РФ) с требованием обязать ответчика демонтировать замки или передать ключи всем собственникам, а также с требованием компенсации морального вреда, причиненного ограничением прав инвалида.
• При подтверждении факта незаконного создания ТОС — инициировать через суд признание его регистрации недействительной и оспорить все принятые им решения.

Документы и доказательства

• Договор купли-продажи дома и прилагаемые документы, где проезды обозначены как общие.
• Справка об инвалидности отца с указанием на необходимость использования кресла-коляски.
• Фотографии, видеозаписи ворот, замков и прилегающей территории, препятствующих проезду.
• Письменные обращения в ТОС с отметкой о получении (либо почтовые квитанции), письменный отказ в выдаче ключа (если будет дан).
• Ответы из прокуратуры и администрации на поданные жалобы.

Когда нужен адвокат

• При подготовке иска в суд для грамотной формулировки требований (устранение препятствий, демонтаж замков, компенсация морального вреда по факту нарушения прав инвалида).
• Если ТОС игнорирует досудебные претензии и требуется срочное судебное вмешательство для обеспечения доступа экстренных служб к дому инвалида.
• В случае оказания давления или угроз со стороны представителей ТОС, а также при необходимости оспаривания законности регистрации самого ТОС.