Согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации, публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок. Поскольку в документах на дом проезды прямо указаны как общие, это является сильным свидетельством того, что такие проезды либо находятся в общей долевой собственности жителей, либо обременены публичным сервитутом в пользу всех пользователей территории. Установка ТОС замков на воротах дополнительных выездов и концентрация ключей только у председателя и главной по улице фактически лишает покупателя и его отца-инвалида возможности беспрепятственного доступа к этим проездам. Такое ограничение противоречит самому назначению общего проезда и является незаконным, поскольку ТОС не вправе в одностороннем порядке изменять режим пользования общим имуществом, а органы местного самоуправления не принимали решения об установлении такого ограничения.
Статья 23 Земельного кодекса РФ устанавливает, что публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок (п. 4 ч. 1). Публичный сервитут устанавливается решением органа власти или местного самоуправления для обеспечения нужд местного населения (п. 2). Если проезды указаны как общие в документах на дом, это может свидетельствовать о наличии сервитута или общего пользования, и ограничение доступа ТОС может быть незаконным.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Покупатель как собственник дома на основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Однако осуществление этих прав не должно нарушать права других лиц, равно как и действия третьих лиц не могут произвольно ограничивать его правомочия. В данном случае отец покупателя, являясь инвалидом, передвигающимся на коляске, нуждается в беспрепятственном доступе к своему дому через общие проезды, в том числе в экстренных ситуациях (вызов скорой помощи). Запирание выездов на замки, ключи от которых отсутствуют у самого покупателя, нарушает его право пользования общим проездом, особенно если в договоре этот проезд обозначен как общий.
Статья 209. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
- Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если эт
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Для защиты своего права на беспрепятственное пользование общим проездом покупатель может прибегнуть к статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, даже если нарушение не связано с лишением владения. Установка ворот и замков на проездах, которые по документам являются общими, создаёт препятствие в доступе к жилому дому, что является нарушением права пользования имуществом. Покупатель и его отец-инвалид вправе обратиться в суд с иском об устранении этих препятствий и требованием выдать ключи от ворот всем собственникам, которым такие проезды необходимы.
Статья 304
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Особое значение в данной ситуации имеет положение Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Статья 15 этого закона прямо обязывает организации (вне зависимости от их организационно-правовой формы) обеспечивать инвалидам, использующим кресла-коляски, условия для беспрепятственного доступа к объектам инженерной и транспортной инфраструктур (а жилой дом с подъездными путями относится к таким объектам), а также возможность самостоятельного передвижения по территории. ТОС, установив замки и не предоставив ключ инвалиду, нарушает указанное требование, так как отец покупателя лишён возможности самостоятельно покинуть дом или впустить экстренные службы без обращения к председателю. При этом ключ находится в единоличном распоряжении третьих лиц, что не обеспечивает беспрепятственный доступ.
Статья 15. Обеспечение беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур: ...организации независимо от их организационно-правовых форм обеспечивают инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски): 1) условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилым...); 3) возможность самостоятельного передвижения по территории, на которой расположены объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур...
— Федеральный закон от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», ст. 15
Кроме того, статья 16 того же закона устанавливает административную ответственность для юридических и должностных лиц за уклонение от исполнения требований по созданию условий для беспрепятственного доступа инвалидов к объектам инфраструктуры. ТОС, сосредоточив ключи у председателя и главной по улице, фактически уклоняется от обеспечения беспрепятственного доступа для отца-инвалида, что может стать основанием для привлечения виновных лиц к административной ответственности. Это дополнительно подтверждает незаконность действий ТОС.
Юридические и должностные лица за уклонение от исполнения предусмотренных настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами требований к созданию условий инвалидам для беспрепятственного доступа к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур ... несут административную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Федеральный закон от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», ст. 16
Что касается законности создания самого ТОС, в предоставленном контексте норм, прямо регулирующих порядок создания и полномочия ТОС, нет. Однако даже если ТОС создан с нарушениями, его действия, ущемляющие права собственников и инвалидов, могут быть оспорены в судебном порядке как превышение полномочий. Основной способ защиты — иск об устранении препятствий в пользовании общим проездом на основании статей 209, 304 ГК РФ и 181-ФЗ, а при необходимости — также иск о признании незаконными решений ТОС (если они оформлены протоколом или иным актом). Рекомендуется также обратиться в прокуратуру или орган местного самоуправления с заявлением о проверке законности создания ТОС и его действий по ограничению доступа.
