Купил квартиру в трёхквартирном доме: не могу оформить землю, так как Росреестр считает это квартирой, а не частью дома в старом техпаспорте. Как получить участок?

Анализ применимых норм права следует начать с определения правового статуса объекта недвижимости, поскольку от этого напрямую зависит объём прав на земельный участок. Согласно ст. 16 ЖК РФ, квартира признаётся структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, тогда как жилой дом является индивидуально-определённым зданием. В вашей ситуации старый технический паспорт указывает на то, что объект является жилым домом с участком и постройками, а данные Росреестра содержат запись о квартире. Это расхождение имеет ключевое значение: если фактически дом является многоквартирным (даже с отдельными входами), то применимы нормы о долевой собственности на земельный участок; если же это индивидуальный жилой дом, разделённый на части, то возможен иной правовой режим. Однако на данный момент юридически объект зарегистрирован как квартира в многоквартирном доме, что предопределяет применение жилищного и земельного законодательства именно для такого типа объектов.

Статья 16 ЖК РФ определяет виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартира признается структурно обособленным помещением в многоквартирном доме. Для ответа на вопросы о признании квартиры частью жилого дома и переводе статуса объекта недвижимости данная статья устанавливает базовые понятия, позволяющие разграничить жилой дом и квартиру, что важно для определения прав на земельный участок.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16

Поскольку ваша квартира расположена в здании, которое по данным реестра считается многоквартирным домом (три квартиры), земельный участок под этим домом в силу ст. 36 ЖК РФ относится к общему имуществу собственников помещений. Это означает, что вам как собственнику квартиры принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, независимо от того, сформирован ли участок и поставлен ли на кадастровый учёт. Границы участка определяются в соответствии с земельным законодательством, но само право возникает в силу закона. Следовательно, утверждение органа о том, что «квартире участок не положен», прямо противоречит данной норме.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
   ...

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Несмотря на то, что участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, ГК РФ также закрепляет принадлежность земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. Хотя в контексте статьи 287.6 не приводится, данная норма в совокупности с ЖК РФ подтверждает, что право на участок существует вне зависимости от его кадастрового учёта. Таким образом, вы уже являетесь участником долевой собственности на земельный участок, и орган не вправе отказывать в реализации этого права только на том основании, что объект поименован как квартира.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290

Для реализации права на приобретение земельного участка в собственность или аренду следует руководствоваться ст. 39.20 ЗК РФ. Эта статья устанавливает исключительное право собственников зданий, сооружений, помещений на приобретение земельного участка, на котором они расположены. В вашем случае вы — собственник помещения (квартиры) в здании, а значит, имеете право на приобретение участка в общую долевую собственность с другими собственниками помещений. Если участок неделим (а он, по сути, единый под всем домом), то применяется пункт 2 этой же статьи, который прямо предусматривает, что лица, которым принадлежат помещения в здании, имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Отказ со ссылкой на то, что «квартире участок не положен», игнорирует именно эту норму.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого зем

— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Важное значение имеет и то обстоятельство, что прежний собственник вашей квартиры обладал правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право возникло до введения в действие ЗК РФ и согласно ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ сохраняется. При переходе права собственности на квартиру к вам, вы в силу ст. 35 ЗК РФ приобретаете право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. То есть к вам перешло и право бессрочного пользования, но только в части, необходимой для использования квартиры. Это означает, что вы не просто обладаете правом на формирование участка, но и уже имеете титул пользователя (производный от права прежнего собственника), который можете защищать. Однако следует учитывать, что право постоянного (бессрочного) пользования после введения ЗК РФ не предоставляется гражданам, но сохранённые права продолжают действовать. Следовательно, вы можете требовать либо оформления права собственности на долю (если участок будет сформирован), либо сохранить право пользования.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательст
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3

Для того чтобы реализовать своё право на земельный участок, необходимо сначала его сформировать (провести межевание и поставить на кадастровый учёт). Порядок образования земельных участков под многоквартирными домами регулируется ст. 11.3 ЗК РФ. Согласно подпункту 4 пункта 3 этой статьи, образование земельных участков из государственной или муниципальной собственности осуществляется в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. Иными словами, участок под вашим домом должен быть образован с учётом фактического землепользования и градостроительных норм. Вы как собственник помещения вправе инициировать процедуру его формирования, обратившись в орган местного самоуправления или к уполномоченному лицу.

Статья 11.3 ЗК РФ регулирует образование земельных участков из государственной или муниципальной собственности, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (пп. 4 п. 3). Это может быть полезно для понимания порядка формирования участка под домом, где расположена квартира пользователя.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.3

После формирования участка вы сможете обратиться за его предоставлением. Ст. 39.14 ЗК РФ предусматривает, что правообладатель помещения в здании может подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположено здание. Это позволяет начать процедуру ещё до постановки участка на кадастровый учёт (схема расположения участка). Таким образом, вы вправе подать заявление о предварительном согласовании, указав, что вы являетесь собственником квартиры (помещения), и приложив документы, подтверждающие фактическое расположение дома на испрашиваемом участке.

Статья 39.14 ЗК РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, пункт 2 предусматривает, что с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении. Это положение применимо к ситуации, поскольку пользователь является собственником квартиры (помещения в здании) и может обратиться за предварительным согласованием предоставления земельного участка.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

Что касается отказа, полученного от уполномоченного органа, то его можно оспорить, используя ст. 61 и ст. 64 ЗК РФ. Отказ, мотивированный тем, что «квартире участок не положен», не соответствует закону, так как, во-первых, ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ прямо указывают на принадлежность участка собственникам квартир; во-вторых, ст. 39.20 ЗК РФ предоставляет вам исключительное право на приобретение участка. Поэтому такой отказ может быть признан судом недействительным как ненормативный акт, нарушающий ваши права. Кроме того, земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ), и вы вправе подать иск об оспаривании отказа или о признании права на земельный участок.

1. Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 61

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 64

В качестве дополнительного способа защиты можно использовать ст. 59 ЗК РФ, которая позволяет признать право на земельный участок в судебном порядке. Если после формирования участка и оспаривания отказа орган продолжает препятствовать, решение суда станет основанием для регистрации права.

Статья 59. Признание права на земельный участок 1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59

Наконец, для определения порядка владения и пользования земельным участком после его формирования, когда он окажется в долевой собственности всех собственников квартир, применяется ст. 247 ГК РФ. Вы вправе требовать предоставления в ваше владение и пользование части участка, соразмерной вашей доле, а при невозможности — компенсации. Однако это уже следующий этап после признания права на участок.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247