Центральным вопросом в данной ситуации является отсутствие зарегистрированного права собственности на дом, несмотря на наличие документов о его выкупе по украинскому законодательству до 2014 года. Российское законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимость, что прямо следует из ст. 131 ГК РФ. Поскольку право пользователя не было зарегистрировано ни по украинским, ни по российским нормам, в настоящее время он юридически не считается собственником, что и подтвердил отказ в регистрации ребёнка. Это означает, что для легализации владения необходимо пройти процедуру, предусмотренную российским правом, в том числе через суд.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
Для признания права собственности необходимо установить законное основание. Ст. 218 ГК РФ перечисляет способы приобретения права, среди которых — договор купли-продажи. Однако в данном случае договор не был исполнен до конца (дом не выкуплен), и право не перешло. При этом само наличие документов о выкупе может служить доказательством незавершённой сделки, но не является самостоятельным основанием для регистрации. Важно, что ст. 218 ГК РФ также допускает приобретение права на бесхозяйное имущество — в ситуации, когда сельсовет не передал документы, дом может считаться фактически не имеющим собственника, что открывает путь к признанию права в судебном порядке.
- Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
- В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Учитывая длительность владения домом (сроки владения до 2014 года и после), значительную роль может сыграть приобретательная давность, предусмотренная ст. 234 ГК РФ. Пользователь добросовестно, открыто и непрерывно владеет домом как своим собственным более 15 лет (если владение началось до 2014 года, то к настоящему времени этот срок, вероятно, истёк). Это даёт основание требовать признания права собственности в суде. Однако необходимо учитывать, что до 2014 года владение осуществлялось на территории Украины, и вопрос о том, засчитывается ли этот период для приобретательной давности по российскому праву, должен быть разрешён судом с учётом правопреемства. Тем не менее, ст. 234 ГК РФ прямо предусматривает возможность приобретения права на недвижимость через давность владения, что является одним из основных юридических инструментов в описанной ситуации.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Для регистрации права на основании судебного решения или иных документов необходимо опереться на нормы специального закона — Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ст. 14 этого закона перечисляет основания для государственного кадастрового учёта и регистрации прав. В данном случае наиболее релевантными являются два основания: акты органов местного самоуправления (п. 1) и вступившие в законную силу судебные акты (п. 5). Поскольку сельсовет не передал документы, акт органа местного самоуправления отсутствует, поэтому единственным реальным путём является получение судебного решения, которое станет основанием для регистрации. Кроме того, договоры и сделки, совершённые по украинскому законодательству, также признаются (п. 2), но при условии, что они завершены, что в данном случае не так.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- вступившие в законную силу судебные
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Механизм реализации судебного решения раскрыт в ст. 58 того же закона. Если суд признает право собственности за пользователем, то на основании этого решения орган регистрации обязан осуществить государственную регистрацию. Это прямо отвечает на вопрос о том, как поступить: необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности (по приобретательной давности или на основании незавершённой сделки, признанной судом). При этом в решении может быть указано на прекращение права предыдущего собственника (если оно было) и возникновение права у пользователя, что является достаточным для регистрации по заявлению последнего.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
- В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо пр
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Поскольку дом расположен на земельном участке, вопрос о праве на землю также важен. Земельный кодекс РФ в ст. 59 устанавливает, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке, а судебное решение является основанием для государственной регистрации. В данной ситуации, если суд признает право собственности на дом, то логично одновременно заявлять требование о признании права на земельный участок под ним, поскольку дом неразрывно связан с землёй. Это также поможет урегулировать вопрос о дальнейшем использовании и ремонте.
- Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
- Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59
В предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие порядок выкупа дома или приватизации жилья. Вопрос о том, могут ли обязать выкупить дом по определённой цене, и возможна ли приватизация вместо выкупа, напрямую не раскрыт. Можно предположить, что такие отношения регулируются специальными законами: Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (если дом относится к жилищному фонду) или Федеральным конституционным законом «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов», который содержит переходные положения об оформлении прав на недвижимость. В любом случае, суд, рассматривая дело, будет руководствоваться этими актами, и пользователю необходимо ссылаться на право на приватизацию жилья, занимаемого на условиях социального найма, если дом не был приватизирован ранее. Однако в контексте данных норм нет.
Что касается требования о ремонте при приватизации, то в предоставленном блоке нормативных актов такие положения отсутствуют. По общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме лежит на собственнике, а при приватизации жилья государство (или муниципалитет) может нести ответственность за ремонт только в случае, если это прямо предусмотрено законом или договором. Такие нормы следует искать в Жилищном кодексе РФ или в Законе о приватизации жилищного фонда. В отсутствие этих норм в контексте можно сделать вывод, что прямого права требовать ремонта за счёт бюджета при приватизации у пользователя нет, если иное не установлено специальным регулированием для Крыма.
