Можно ли переоформить земельный участок на дочь, если есть обременение через МФЦ и не зарегистрированный залог по расписке

В данной ситуации собственник земельного участка заключил с частным лицом договор займа, оформив его простой письменной распиской. В тексте расписки содержится указание на то, что принадлежащий заёмщику (собственнику) земельный участок выступает обеспечением возврата долга. Однако с точки зрения закона и сложившейся судебной практики, такое указание в расписке не создаёт действительного залога недвижимости (ипотеки) в силу прямого требования Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Для возникновения ипотеки необходимы: 1) составление отдельного договора об ипотеке или соответствующего условия в договоре займа, удостоверенного нотариально; 2) обязательная государственная регистрация залога в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поскольку ни того, ни другого не было произведено, юридически обременение в виде залога на участке не возникло. Следовательно, для кредитора такая расписка не даёт права обратить взыскание на участок как на заложенное имущество, а для залогодателя (собственника) формальные препятствия для распоряжения участком, связанные с залогом, отсутствуют.

Вторым юридически значимым обстоятельством является наличие на участке «обременения через МФЦ». Термин «обременение, зарегистрированное через МФЦ» в юридическом контексте чаще всего означает, что Росреестром на основании заявления (вероятно, от кредитора по расписке) внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении данного участка. Такая запись может быть внесена как в качестве меры по обеспечению иска (в рамках судебного разбирательства) или на основании заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, что не является арестом в прямом смысле. Однако чаще в таких бытовых ситуациях имеется в виду именно арест или запрет на регистрационные действия, наложенный в судебном порядке или судебным приставом-исполнителем. Это обременение носит публично-правовой характер и препятствует любым регистрационным действиям, включая переход права собственности на третье лицо (дочь). Пока такая запись не будет погашена (отменена судом, снята приставом), произвести переоформление участка через Росреестр не удастся.

Таким образом, ключевой правовой коллизией является сочетание: 1) незарегистрированного обязательства по расписке, которое не создаёт вещного обременения участка; 2) зарегистрированного в ЕГРН публичного запрета на регистрационные действия, который является реальным юридическим препятствием для перехода права собственности. Для анализа ситуации принципиально важно установить правовую природу этого «обременения через МФЦ» (является ли оно судебным арестом, обеспечительной мерой, или иным видом запрета) и наличие либо отсутствие судебного спора между сторонами расписки.

Согласно ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», обременение, зарегистрированное через МФЦ, с высокой вероятностью является арестом, наложенным судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Такая мера принудительного исполнения в виде ареста имущества должника применяется после возбуждения исполнительного производства и направлена на обеспечение исполнения требований исполнительного документа. В вашей ситуации наличие зарегистрированного ареста означает, что на момент подачи заявления о регистрации перехода права собственности на дочь у вас как собственника возникают ограничения: арест запрещает распоряжение участком, включая его отчуждение (дарение, куплю-продажу). Пока арест не будет снят (например, путём погашения долга или иного окончания исполнительного производства), регистрационные действия в Росреестре будут приостановлены.

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 80

В текущей ситуации переоформление земельного участка на дочь временно невозможно. Прямым юридическим препятствием является не незарегистрированный залог по расписке (он не создает вещного обременения), а зарегистрированное через МФЦ обременение, которое с высокой вероятностью представляет собой арест или запрет на регистрационные действия, наложенный судебным приставом-исполнителем. Пока эта запись в ЕГРН не будет погашена, любой договор об отчуждении участка (купля-продажа или дарение) приведет к приостановке, а затем и к отказу в государственной регистрации перехода права собственности.

Рекомендуемые действия

• Закажите актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, чтобы точно установить формулировку обременения, его основание (судебный акт, постановление пристава) и наименование органа, его наложившего.
• Обратитесь в подразделение ФССП или суд (в зависимости от основания ареста) для выяснения суммы задолженности, подлежащей погашению для снятия запрета, и произведите полную оплату долга, включая исполнительский сбор, с последующим получением документа об окончании исполнительного производства.
• Только после получения на руки постановления о снятии ареста и погашения записи об обременении в Росреестре заключайте с дочерью договор дарения в простой письменной форме и подавайте документы на регистрацию перехода права собственности.
• Перед оформлением сделки проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы исключить риск оспаривания договора дарения кредитором как мнимой сделки, направленной на сокрытие имущества от обращения взыскания по иным долгам.