В данной ситуации имеет место длительное (с 1986 года) владение и пользование жилым домом и земельным участком площадью 6 соток, предоставленными семье из трёх человек (отец, мать, дочь). Фактически между сторонами сложились отношения, связанные с предоставлением жилого помещения и земли для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства в период действия советского законодательства. Однако юридически это правоотношение не оформлено: отсутствуют какие-либо выданные органами власти документы, подтверждающие право пользования, владения или собственности на дом (ордер, договор социального найма, свидетельство о праве собственности, акт ввода в эксплуатацию), а также документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю, государственный акт на землю, решение о предоставлении). Администрация муниципального образования не располагает учётными данными об этом объекте недвижимости в своей документации (похозяйственные книги, реестры муниципального имущества), что свидетельствует о полном отсутствии кадастрового и технического учёта дома на государственном уровне (в ЕГРН, БТИ).
Юридически значимым обстоятельством является факт регистрации (прописки) членов семьи в данном доме, которая осуществлялась в соответствии с действовавшими правилами регистрационного учёта. Прописка в жилом помещении, произведённая органом внутренних дел или администрацией, сама по себе не является правоустанавливающим документом на недвижимость, однако может служить косвенным доказательством законного вселения и длительного добросовестного владения, а также указывает на наличие у граждан права пользования этим помещением. Ключевая проблема — отсутствие первичных учётных данных в органах местного самоуправления, что требует восстановления информации о факте предоставления дома и участка (историческая справка, поиск архивных документов). Затронуты правоотношения, связанные с приобретательной давностью, возможной приватизацией жилого фонда (однако для приватизации необходимо, чтобы дом находился в муниципальной собственности, а это не подтверждено), а также с легализацией самовольной постройки, если дом не был введён в эксплуатацию в установленном порядке. Ситуация осложнена тем, что дом, будучи фактически поставленным на регистрационный учёт по месту жительства (прописка), юридически не существует как объект недвижимости для земельных и жилищных правоотношений.
Прежде всего, необходимо определить правовой режим дома и участка, предоставленных семье в 1986 году. Поскольку право пользования возникло до 31 января 1998 года (даты вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ), ключевое значение имеет ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Эта норма устанавливает, что права, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже без регистрации в ЕГРН. Семья, получив дом от администрации (предположительно, на основании ордера или решения исполкома), уже обладает таким правом, но оно не подтверждено документально. Государственная регистрация такого права проводится по желанию, и для её осуществления необходимо представить документ, подтверждающий факт предоставления жилья. Поскольку администрация сведений о доме не имеет, потребуется восстановить архивные данные или установить право в ином порядке.
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Далее, для самой регистрации права необходимо основание, которое перечислено в ст. 14 того же Закона. К таким основаниям относятся акты органов местного самоуправления, изданные в период предоставления жилья, а также акты о приватизации. Семье нужно получить от администрации справку или решение, подтверждающее выделение дома и участка, либо, если это жилой дом, оформить приватизацию в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Однако в данном случае администрация заявляет об отсутствии данных, поэтому прямое применение ст. 14 требует предварительного восстановления учётных записей.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осущест
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Если восстановить документы административным путём не удастся, семья может обратиться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ. К фактам ситуации эта норма применима, так как семья добросовестно, открыто и непрерывно владеет домом и участком как своим собственным с 1986 года — то есть более 38 лет, что превышает установленный 15-летний срок. Добросовестность владения подтверждается тем, что жильё было предоставлено официально (хотя документы утрачены), а прописка всех членов семьи в доме свидетельствует о легальном вселении. Отсутствие документов не опровергает добросовестности, если семья не знала и не могла знать об отсутствии у неё права собственности. Право собственности по приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации, которую можно осуществить на основании судебного решения.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Альтернативным и более простым способом является обращение в суд в порядке особого производства для установления факта владения и пользования недвижимостью на основании ст. 264 ГПК РФ. Суд может установить факт того, что семья владеет и пользуется домом и участком как своими собственными с 1986 года. Этот факт имеет юридическое значение, так как позволит в дальнейшем зарегистрировать право собственности на основании ст. 69 Закона № 218-ФЗ либо использовать его как одно из доказательств в иске о признании права. Регистрация по месту жительства (прописка) всех трёх членов семьи в этом доме служит весомым подтверждением факта вселения и постоянного проживания, что усиливает позицию при установлении данного факта.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта владения и пользования недвижимым имуществом;
- других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Норма ст. 218 ГК РФ о приобретении права собственности на новую вещь или на бесхозяйное имущество к данной ситуации напрямую не относится, так как дом не создавался семьёй самостоятельно, а был предоставлен органом власти, и не является бесхозяйным (семья им владеет). Что касается приватизации — в представленном контексте нормы о приватизации жилых помещений не содержатся. Для реализации этого способа следует руководствоваться Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом важно учитывать, что приватизация возможна только в отношении жилых помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилищном фонде, и при отсутствии сведений о доме в администрации потребуется предварительное восстановление учётных данных.
