- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 36
Основой для оценки законности действий соседа служит статья 40 Земельного кодекса РФ. Собственник земельного участка вправе возводить на нём здания, но только при соблюдении целевого назначения, разрешённого использования, а также всех градостроительных, строительных, противопожарных и иных обязательных норм. Если сосед является собственником участка, он может строить сарай или гараж лишь при условии, что такое строение не нарушает перечисленные требования. В противном случае его право на застройку не является безусловным.
Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
— Земельный кодекс РФ, ст. 40
Одним из ключевых ограничений, на которое указывают жители, являются противопожарные расстояния. Статья 69 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» устанавливает, что расстояния между зданиями, в том числе между многоквартирным домом и хозяйственной постройкой, должны обеспечивать нераспространение пожара. Конкретные минимальные значения приведены в таблицах приложения к закону и зависят от степени огнестойкости и конструктивной пожарной опасности объектов. Если расстояние от сарая или гаража до стен дома меньше установленного, это является нарушением, независимо от наличия разрешения на строительство.
Статья 69. Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и лесными насаждениями. 1. Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Допускается уменьшать указанные в таблицах 12, 15, 17, 18, 19 и 20 приложения к настоящему Федеральному закону противопожарные расстояния от зданий, сооружений и технологических установок до граничащих с ними объектов защиты при применении противопожарных преград, предусмотренных статьей 37 настоящего Федерального закона. При этом расчетное значение пожарного риска не должно превышать допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 69
Для капитальных строений (с фундаментом, прочно связанных с землёй) требуется разрешение на строительство. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет разрешение как документ, подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта на участке с учётом разрешённого использования. Если гараж или сарай являются объектами капитального строительства, их возведение без разрешения незаконно. Сосед утверждает, что разрешение у него есть, однако это не гарантирует соблюдение всех норм: разрешение выдаётся только при условии соответствия проекта всем требованиям, в том числе противопожарным и градостроительным. Если в действительности допущены нарушения, разрешение может быть оспорено.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51
Если земельный участок соседа имеет условно разрешённый вид использования, то для строительства могло потребоваться разрешение на условно разрешённый вид использования в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса РФ. Эта процедура включает уведомление правообладателей смежных участков (в том числе собственников помещений в МКД, если их участок граничит). Жители имеют право проверить, было ли проведено такое уведомление, и если нет, это может свидетельствовать о нарушении процедуры, что делает разрешение сомнительным.
Статья 39 Градостроительного кодекса РФ регулирует порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В частности, часть 4 предусматривает уведомление правообладателей земельных участков, имеющих общие границы, и правообладателей помещений в объекте капитального строительства, применительно к которому запрашивается разрешение.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Дополнительным требованием является соответствие градостроительному регламенту, установленному правилами землепользования и застройки. Статья 85 Земельного кодекса РФ указывает, что виды разрешённого использования определяются регламентом, а строительство новых объектов должно осуществляться в соответствии с ним. Это означает, что сарай или гараж могут быть разрешены только в том случае, если их размещение в данной зоне (например, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами) допускается регламентом и соблюдены предельные размеры и отступы от границ участка. Жителям следует ознакомиться с местными ПЗЗ, чтобы проверить, возможно ли вообще такое строение вблизи их дома и какие отступы от стен должны быть соблюдены.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом (п.3). Земельный участок и объекты недвижимости не соответствуют регламенту, если виды их использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям (п.4). Строительство новых объектов должно осуществляться в соответствии с градостроительными регламентами (п.4).
— Земельный кодекс РФ, ст. 85
Если строительство ведётся без необходимого разрешения или с нарушением градостроительных и строительных норм (включая противопожарные расстояния), такая постройка может быть признана самовольной. Статья 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольная постройка не порождает права собственности и подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями. Даже если у соседа есть формальное разрешение, но при этом нарушены существенные нормы (например, пожарные расстояния), постройка может быть квалифицирована как самовольная. Жители вправе требовать в суде её сноса.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс РФ, ст. 222
Для защиты своих прав жители могут прибегнуть к негаторному иску. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. В данном случае, если строительство нарушает противопожарные расстояния, создаёт угрозу безопасности или иным образом ущемляет права жителей (например, затрудняет доступ к дому), они могут обратиться в суд с требованием обязать соседа прекратить нарушение и снести постройку либо устранить несоответствия.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 304
Административная ответственность за нарушения в области строительства также может быть применена. Статья 9.4 КоАП РФ предусматривает штрафы за нарушение обязательных требований технических регламентов и строительных норм, в том числе в части противопожарных расстояний и отступов от стен. Статья 9.5 КоАП РФ устанавливает ответственность за строительство без разрешения, если оно необходимо. Жители могут обратиться с заявлением в органы государственного строительного надзора или прокуратуру, чтобы инициировать проверку и привлечение соседа к административной ответственности.
Статья 9.4 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за нарушение обязательных требований в области строительства, включая требования технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или специальных технических условий. Часть 1 предусматривает штрафы за такие нарушения, часть 2 - за нарушения, повлекшие отступление от проектных значений, затрагивающие надежность и безопасность объектов, или причинившие вред, или создавшие угрозу причинения вреда. Данная статья может быть применена, если строительство сарая или гаража нарушает строительные нормы и правила, в том числе в части расстояний до стен дома и пожарных норм.
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 9.4
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию ... 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; н
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 9.5
Наконец, конкретные ограничения по высоте и назначению строений устанавливаются местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В предоставленном контексте нормы ПЗЗ отсутствуют, поэтому жителям необходимо самостоятельно запросить их в органе местного самоуправления или ознакомиться с публичной картой градостроительного зонирования. Обычно для хозяйственных построек в жилых зонах устанавливаются максимальная высота (часто не более 3–5 метров) и требования к отступам от границ участка (например, не менее 1 метра от межи). Если сосед нарушил эти параметры, это также может служить основанием для признания строительства незаконным.
