В ситуации, когда гараж фактически построен и используется с 1976 года, но в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) числится как объект незавершенного строительства, ключевое значение имеет порядок возникновения права собственности на завершенные объекты и механизм исправления ошибок учета. Прежде всего необходимо определить, какова юридическая судьба права на гараж, учитывая смерть первоначального приобретателя (свекра) и последующую смену членства в кооперативе.
Центральное значение для подтверждения права пользователя на гараж имеет пункт 4 статьи 218 ГК РФ, который устанавливает, что член гаражного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на гараж. Поскольку свекор вступил в кооператив в 1976 году, получил план выделения участка и владел гаражом до своей смерти в 2015 году, можно предполагать, что паевой взнос был внесен им полностью. В таком случае право собственности возникло у свекора независимо от его государственной регистрации, которая на момент постройки не была обязательной.
- Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218
После смерти свекра (2015 г.) это имущество — гараж как недвижимая вещь, входящая в состав наследства, — перешло к наследникам. В силу статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Следовательно, право собственности на гараж, возникшее у свекора, является наследственным имуществом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Наследником первой очереди по закону является супруг и дети наследодателя (статья 1142 ГК РФ). Муж пользователя, как сын свекра, является наследником первой очереди. Для приобретения наследства он должен был принять его в течение шести месяцев со дня открытия наследства (статья 1154 ГК РФ, хотя она не приведена в контексте, но общий принцип). Однако из контекста следует, что муж переписал членскую книжку на пользователя уже после смерти отца, что может свидетельствовать о фактическом принятии наследства мужем (вступление во владение и управление гаражом, уплата взносов). Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации права. Таким образом, с момента смерти свекра право собственности на гараж перешло к его наследникам, в первую очередь к мужу, если он принял наследство.
- Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1152
Способы принятия наследства указаны в статье 1153 ГК РФ: подача заявления нотариусу или фактическое принятие наследства. Действия мужа по сохранению гаража, уплате членских взносов, а также переоформление членской книжки на пользователя могут быть расценены как фактическое принятие наследства.
- Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги н
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1153
Далее муж, уже как наследник, переписал членскую книжку на пользователя. Это действие само по себе не является переходом права собственности, так как членство в кооперативе — это не право на недвижимость, а корпоративное право. Однако оно может быть основанием для последующего оформления. Пользователь, как лицо, которому передано членство, может претендовать на приобретение права собственности на гараж по правилам пункта 4 статьи 218 ГК РФ — как лицо, полностью внесшее паевой взнос (если взнос был внесен ранее, а пользователь лишь подтверждает членство). Но более надежным путем является включение гаража в наследственную массу и оформление наследственных прав мужа, а затем дарение или иная сделка между мужем и пользователем.
Что касается статуса объекта как «недостроенное помещение» в ЕГРН, то это является технической ошибкой или ошибкой при постановке на кадастровый учет в 2017 году, так как фактически гараж является завершенным строением. Согласно статье 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам, но для завершенного объекта это неверная характеристика.
К недвижимым вещам относятся ... объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 130
Для исправления такой записи необходимо представить в Росреестр технический план, подтверждающий факт завершения строительства. Статья 71 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусматривает, что при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию сведения о здании могут быть указаны в техническом плане на основании технического паспорта, изготовленного до 1 января 2013 года. Поскольку гараж построен в 1976 году, у него может быть старый технический паспорт (например, из БТИ). Если такого паспорта нет, можно заказать изготовление технического плана у кадастрового инженера на основе фактических обмеров, при этом кадастровый инженер укажет, что объект является завершенным, а не незавершенным.
- В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 71
Таким образом, для изменения статуса объекта с «недостроенного» на «завершенный» необходимо подать заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением технического плана. Основания для кадастрового учета и регистрации прав перечислены в статье 14 Закона № 218-ФЗ: это могут быть акты органов власти, договоры, свидетельства о праве на наследство, судебные решения. Учитывая, что гараж уже стоит на кадастровом учете (присвоен номер), требуется именно изменение сведений, а не постановка на учет нового объекта.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления... 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; 4) свидетельства о праве на наследство
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Если право собственности на гараж не зарегистрировано надлежащим образом, то сначала нужно оформить наследство на мужа (или на пользователя, если она является наследником по завещанию или по закону как невестка?). Пользователь не является наследником первой очереди (она - невестка, а не жена сына). Однако если муж принял наследство, он может затем передать гараж пользователю по договору дарения или купли-продажи. Альтернативно, пользователь может ссылаться на приобретательную давность. Статья 234 ГК РФ предусматривает, что лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает на него право собственности. Пользователь владеет гаражом с 2015 года (после смерти свекра) — это менее 15 лет. Однако пункт 3 статьи 234 позволяет присоединить время владения правопредшественника — свекра, который владел с 1976 года. Таким образом, срок владения свекром (1976–2015) может быть присоединен к сроку владения пользователя. Общий срок превысит 15 лет.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
- Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234
Однако приобретательная давность применяется, если нет иных законных оснований для признания права. При наличии наследственных прав более предпочтительным является оформление наследства.
В случае если Росреестр откажется исправлять запись во внесудебном порядке, потребуется судебное разбирательство. Срок исковой давности для требования об исправлении технической ошибки в ЕГРН не установлен специально, поэтому применяется общий срок — три года (статья 196 ГК РФ). Течение срока определяется по статье 200 ГК РФ: со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Пользователь узнал об ошибке в 2026 году, поэтому срок не пропущен.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 196
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 200
Более того, исковая давность применяется только по заявлению стороны спора (статья 199 ГК РФ), и в спорах об исправлении реестровой ошибки (не технической) срок давности может быть более длительным, но в данном случае ошибка техническая — неправильно указан статус объекта. Тем не менее, на требования об исправлении реестровой ошибки срок исковой давности не распространяется, поскольку это не иск о праве, а требование об устранении препятствий в осуществлении прав (аналогия со статьей 208 ГК РФ, не приведенной в контексте, но допустимо кратко упомянуть, что для негаторных исков срок не течет). Однако в рамках данного анализа мы ограничены контекстом.
Таким образом, наиболее эффективный путь: мужу (как наследнику) оформить свидетельство о праве на наследство на гараж у нотариуса, затем зарегистрировать право собственности в Росреестре, предварительно заказав технический план на завершенный объект. После регистрации права мужа можно переоформить гараж на пользователя. Если нотариальное оформление невозможно (пропущен срок), необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования или по приобретательной давности. Параллельно или в рамках того же дела следует потребовать внесения изменений в ЕГРН в части статуса объекта — указать «здание (гараж)» вместо «недостроенное помещение».
