Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Приостановите переговоры о покупке до полного оформления продавцом права собственности на дом в ЕГРН.
  2. 2
    Потребуйте от продавца зарегистрировать дом на себя через нотариуса и Росреестр до подписания договора.
  3. 3
    Проверьте выписку из ЕГРН на дом после регистрации на предмет обременений и статуса постройки.
  4. 4
    Заключайте единый договор купли-продажи земли и дома с распределением цены между объектами.descriptionДоговор купли-продажи земельного участка с незарегистрированным домом
  5. 5
    Включите в договор заверения продавца о законности постройки и праве на расторжение при их нарушении.
  6. 6
    При отказе продавца оформлять дом — привлеките адвоката для экспертизы техпаспорта и включения штрафных условий.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок (подтвердит право собственности продавца на землю).
  • Свидетельство о праве на наследство на дом (потребуйте у продавца до сделки).
  • Старый технический паспорт БТИ на дом (для оценки его статуса и характеристик).
  • Выписка из ЕГРН на дом (после регистрации права продавцом — проверить обременения).
  • Письменные заверения продавца о том, что дом не является самовольной постройкой.
  • Заключение градостроительной экспертизы (если решите рискнуть — закажите сами).

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно приостановите переговоры о покупке до оформления прав на дом.
    • Потребуйте от продавца зарегистрировать право собственности на дом в ЕГРН.
    • Не соглашайтесь на покупку только земли — дом останется в собственности продавца.
    • Настаивайте на едином договоре купли-продажи земли и дома с распределением цены.

  • Сроки и риски

    • При покупке только земли вы рискуете стать собственником участка, обремененного чужим строением, что лишит вас права свободно распоряжаться землей.
    • Продавец, как собственник дома (ст. 1152 ГК РФ), вправе требовать от вас доступа к нему и пользования землей под ним (ст. 271 ГК РФ).
    • Если дом окажется самовольной постройкой, расходы по его сносу могут быть возложены на вас как на собственника земли (ст. 222 ГК РФ).
    • Включите в договор заверения продавца, что дом не самовольный, и право на его расторжение с возмещением убытков при нарушении.

  • Чего не делать

    • Не покупайте только земельный участок, оставляя дом без оформления.
    • Не верьте заверениям продавца, что он «потом зарегистрирует» дом.
    • Не подписывайте договор, пока продавец не зарегистрирует право собственности на дом в ЕГРН.
    • Не рассчитывайте, что дом автоматически станет вашим как «хоздвор».
    • Не игнорируйте риск признания дома самовольной постройкой с вашими расходами на снос.
    • Не заключайте сделку без письменных заверений продавца о законности дома.

  • Когда нужен адвокат

    • Если продавец отказывается регистрировать дом до сделки, вам обязательно нужен адвокат по недвижимости.
    • Адвокат проведет экспертизу технического паспорта БТИ и закажет градостроительную экспертизу.
    • Без адвоката вы не сможете правильно составить условие о штрафе за просрочку регистрации дома.
    • Адвокат поможет включить в договор заверения продавца о том, что дом не является самовольной постройкой.
    • Привлечение адвоката снизит риск признания дома самовольным и возложения на вас расходов по сносу.
    • Адвокат проверит выписку из ЕГРН на дом на наличие обременений и арестов.

  • Альтернативные пути

    • Предложите продавцу заключить предварительный договор купли-продажи с обязательством зарегистрировать дом в ЕГРН за свой счёт в разумный срок.
    • Рассмотрите вариант покупки участка с одновременным заключением договора аренды земли под домом с продавцом.
    • Проверьте возможность признания дома бесхозяйным через местную администрацию, если продавец откажется от прав на него.
    • Уточните в БТИ, не числится ли дом как самовольная постройка, чтобы оценить риски легализации.
    • Обсудите с продавцом вариант сноса дома за его счёт до сделки, если дом не представляет ценности.
    • Обратитесь к кадастровому инженеру для оценки возможности раздела участка с выделением части под домом продавцу.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации ключевым обстоятельством является разрыв в оформлении прав на два объекта недвижимости — земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Продавец (наследник) зарегистрировал свое право собственности на земельный участок в установленном законом порядке (в Едином государственном реестре недвижимости), однако право собственности на сам жилой дом за ним, как и за наследодателем (матерью продавца), в ЕГРН не зарегистрировано. При этом имеется только старый технический паспорт БТИ, который сам по себе не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт существования объекта и его технические характеристики на момент инвентаризации.

Юридически значимым является то, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, строение, расположенное на земельном участке, по общему правилу следует судьбе этого участка. Однако данное правило действует, когда оба объекта имеют собственника. В данной ситуации дом, не имея зарегистрированного права, не является в полном смысле объектом гражданского оборота. Поскольку наследодатель при жизни не оформила право собственности на дом, он не вошел в состав наследства как самостоятельный объект недвижимости, право на который могло перейти к наследнику в порядке универсального правопреемства. Следовательно, у продавца отсутствует юридическое право распоряжаться домом (продавать его вместе с землей или отдельно).

Таким образом, потенциальная сделка купли-продажи только земельного участка не будет распространяться на дом. Покупатель станет собственником земли, а дом останется в правовом вакууме: юридически он не принадлежит ни продавцу (так как право не зарегистрировано и в наследство не вошло), ни покупателю (поскольку не передавался по договору купли-продажи). При этом фактически здание находится на территории покупателя. Возникает конфликт между формальным правом собственности на землю и отсутствием титула на строение. Покупатель, как собственник участка, будет нести все риски, связанные с нахождением на его земле чужого для закона объекта, в том числе риски его сохранности, безопасности и возможных требований со стороны третьих лиц или самого продавца, который может претендовать на дом как на свою фактическую (хотя и юридически не оформленную) собственность.

В рассматриваемой ситуации центральное место занимает правовой режим жилого дома как объекта недвижимости, а также последствия приобретения только земельного участка без оформления прав на расположенное на нём строение. Согласно ст. 130 ГК РФ дом, прочно связанный с землёй, является недвижимой вещью, что влечёт особенности возникновения и перехода прав на него. Поскольку технический паспорт БТИ подтверждает существование дома как объекта недвижимости, он не может быть юридически «бесхозным»: он либо принадлежит кому-то, либо является самовольной постройкой.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130

Продавец утверждает, что дом фактически принадлежал его матери. В силу ст. 1152 ГК РФ принятие наследства распространяется на всё наследственное имущество независимо от момента государственной регистрации права. Если дом входил в состав наследства после смерти матери (что презюмируется, поскольку дом находился на принадлежавшем ей земельном участке), то продавец стал собственником дома со дня открытия наследства, даже если не зарегистрировал это право в ЕГРН. Таким образом, продавец является собственником дома, а не «неприватизированного» строения.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152

Несмотря на возникновение права собственности в силу наследства, ГК РФ требует государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 131). Отсутствие регистрации не отменяет само право, но лишает продавца возможности распоряжаться домом (продать, подарить) до её проведения. При покупке только земли покупатель не приобретёт прав на дом, и юридически дом останется в собственности продавца. Это напрямую влияет на возможности использования участка.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131

Если покупатель станет собственником только земли, то продавец как собственник дома будет иметь право пользования земельным участком, занятым домом и необходимым для его использования (ст. 271 ГК РФ). Это означает, что покупатель не сможете свободно распоряжаться участком (например, снести дом или построить новый) без согласия продавца. Продавец вправе требовать установления сервитута, аренды или выкупа земли под домом. При этом снос дома по требованию продавца маловероятен, поскольку он сам является его собственником и в отсутствие признаков самовольной постройки не обязан его сносить.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 271

Статья 552 ГК РФ регулирует противоположную ситуацию – продажу здания с землёй. В вашем случае продаётся только земля, поэтому дом не переходит покупателю. Соответственно, к сделке применяется правило ст. 271: собственник дома продолжает пользоваться участком. Это создаёт для покупателя существенный риск: вы приобретёте участок, обременённый чужим объектом недвижимости, и не сможете полноценно им владеть и пользоваться до тех пор, пока дом не будет оформлен и продан вместе с землёй либо снесён по соглашению сторон.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552

Ключевой риск представляет возможная квалификация дома как самовольной постройки в силу ст. 222 ГК РФ. Если при строительстве дома его матерью были нарушены градостроительные нормы или он возведён без разрешений (а технический паспорт БТИ не является разрешением на строительство), то дом может быть признан самовольным. В этом случае продавец (или его наследник) не приобретает право собственности, а дом подлежит сносу. Для покупателя это означает, что на приобретённом участке может находиться строение, которое по решению суда обязано снести лицо, осуществившее постройку (наследник), но если он не исполнит решение, снос может быть возложен на собственника земли (покупателя). При этом продавец не сможет требовать сноса, так как самовольная постройка – это его ответственность.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Для легализации дома потребуется государственная регистрация прав. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает перечень оснований для регистрации (ст. 14). В данном случае таким основанием может быть свидетельство о праве на наследство (п. 4 ч. 2 ст. 14) – если продавец получил его на дом, или решение суда, признающее право собственности. Без этого зарегистрировать дом невозможно. Если дом не зарегистрирован, то покупатель, приобретя землю, не сможет самостоятельно зарегистрировать дом на себя, поскольку не имеет титула на строение. Закон предусматривает возможность одновременной регистрации прав на земельный участок и созданное здание (ст. 40), но это применимо для новых построек, а не для существующего дома, право на который не зарегистрировано.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
4) свидетельства о праве на наследство
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение … в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение … осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40

Таким образом, основные риски для покупателя: приобретение участка, обременённого правом пользования продавца на дом; невозможность сноса или реконструкции без согласия собственника дома; потенциальная самовольность дома, которая может привести к сносу и дополнительным расходам; отсутствие возможности оформить дом на себя без участия продавца. Рекомендуется настаивать на предварительной регистрации права собственности продавца на дом и включении дома в договор купли-продажи, чтобы избежать правовой неопределённости.

Сделка по покупке исключительно земельного участка в описанных условиях категорически не рекомендуется. Вы станете собственником земли, обремененной чужим строением, а продавец, вопреки его мнению, уже является собственником этого дома в силу закона (наследования), хоть и без регистрации в ЕГРН. Это полностью лишит вас возможности свободно распоряжаться участком, создаст конфликт с продавцом из-за пользования землей под домом и повлечет риск признания постройки самовольной с последующим возложением расходов по ее сносу на вас.

Рекомендуемые действия

  • Приостановить любые переговоры о покупке до полного урегулирования правового статуса дома. Объясните продавцу, что приобретать только землю вы не будете, так как это несет для вас неприемлемые юридические риски, прямо следующие из ст. 271 ГК РФ.
  • Потребовать от продавца до сделки самостоятельно зарегистрировать право собственности на жилой дом в ЕГРН на свое имя на основании свидетельства о праве на наследство. Ему необходимо обратиться к нотариусу, открывшему наследственное дело, для включения дома в наследственную массу, а затем в Росреестр.
  • Внимательно проверить правоустанавливающие документы на дом (свидетельство о праве на наследство) и выписку из ЕГРН на него, чтобы исключить обременения, аресты или наличие иных наследников. Отсутствие в выписке отметки о самовольной постройке не является гарантией, но ее наличие станет критическим препятствием.
  • Заключать только единый договор купли-продажи, в котором предметом будет и земельный участок, и жилой дом как два самостоятельных объекта недвижимости. Цена в договоре должна быть четко распределена между землей и домом.
  • Включить в договор купли-продажи письменные заверения продавца (статья 431.2 ГК РФ) о том, что дом не является самовольной постройкой, построен с соблюдением всех норм и правил, и что он не имеет неурегулированных споров с третьими лицами и госорганами. Предусмотреть ваше право на расторжение договора и полное возмещение убытков в случае нарушения этих заверений.
  • Если продавец категорически отказывается оформлять дом до сделки, но вы готовы к риску — обязательно привлеките адвоката по недвижимости для детальной экспертизы технического паспорта БТИ, заказа градостроительной экспертизы и включения в договор особого условия. Это условие должно возлагать на продавца обязанность зарегистрировать дом в конкретный срок после перехода права на землю и взыскивать с него крупный штраф за неисполнение, однако это не защитит вас от рисков самовольности.