Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Куда обратиться, если в ЕГРН указан один кадастровый номер дома, а по документам другой, и дома с разными номерами находятся по одному адресу

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр или МФЦ, приложив документы, подтверждающие правильный кадастровый номер здания.descriptionЗаявление о технических ошибках
  2. 2
    Проверьте, что нотариальная доверенность прямо уполномочивает вас на подачу заявлений в Росреестр и получение документов.
  3. 3
    После исправления ошибки обратитесь в орган местного самоуправления для аннулирования или уточнения задвоенного адреса одного из домов.
  4. 4
    Если Росреестр откажет, обжалуйте решение в апелляционную комиссию при его территориальном органе или в суд.
  5. 5
    После исправления данных ЕГРН подайте заявление в органы миграционного учета МВД для снятия ошибочно зарегистрированных граждан.

Документы и доказательства

  • Правоустанавливающие документы на здание (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности).
  • Если технический план здания имеется в наличии у клиента: Технический план здания с указанием правильного кадастрового номера.
  • Выписки из ЕГРН на земельный участок 77:01:0001023:15 и на оба здания (77:01:0001023:19 и 77:02:0002023:25).
  • Адресная справка, подтверждающая регистрацию граждан по спорному адресу.
  • Нотариальная доверенность с полномочиями на подачу заявлений в Росреестр и представление интересов в суде.
  • Заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН (составляется в свободной форме с приложением подтверждающих документов).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте, указаны ли в нотариальной доверенности полномочия на подачу заявлений в Росреестр и получение документов.
    • Соберите пакет: правоустанавливающие документы на здание, выписки ЕГРН на участок и оба дома, адресную справку, доверенность.
    • Срок исправления ошибки государственным регистратором — три рабочих дня с момента получения заявления.
    • После исправления обратитесь в местную администрацию для устранения задвоения адресов домов.
    • При отказе Росреестра обжалуйте его в апелляционную комиссию или в суд, если в доверенности есть судебная оговорка.

  • Когда нужен адвокат

    • Обращайтесь к адвокату, если Росреестр откажет в исправлении технической ошибки и потребуется судебное обжалование.
    • Адвокат необходим, если исправление кадастрового номера затронет права третьих лиц (например, соседей по участку).
    • Привлеките адвоката для судебного иска об исправлении реестровой ошибки, если ошибку признают не технической.
    • Адвокат потребуется для представления интересов в суде, если в доверенности нет оговорки на судебные полномочия.
    • Обратитесь к адвокату для снятия с регистрационного учета граждан в судебном порядке после исправления ЕГРН.
    • Консультация адвоката нужна для оценки рисков, если задвоение адресов создает спор о праве собственности.

  • Альтернативные пути

    • Обратитесь в орган местного самоуправления для аннулирования дублирующего адреса одного из домов.
    • Если после исправления данных ЕГРН и при наличии нарушения прав доверителя недостоверными сведениями о регистрации: Подайте заявление в МВД о снятии с регистрационного учета граждан, ошибочно зарегистрированных по адресу вашего дома.
    • Направьте запрос в кадастровую палату о предоставлении копий документов-оснований для сверки кадастровых номеров.
    • Обратитесь к нотариусу для уточнения объема полномочий по доверенности на случай судебного разбирательства.
    • Проверьте возможность исправления ошибки через портал «Госуслуги» без личного визита в Росреестр.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации имеют место реестровые ошибки и технические расхождения в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Суть проблемы заключается в том, что двум разным объектам недвижимости (жилым домам с различными кадастровыми номерами) присвоен один и тот же адрес, что свидетельствует о нарушении порядка адресации объектов. Кроме того, из выписки ЕГРН следует, что здание с кадастровым номером 77:01:0001023:19, по сведениям реестра, расположено на земельном участке 77:01:0001023:15, но по документам на это же здание фигурирует иной кадастровый номер (77:02:0002023:25). Такое несоответствие указывает на путаницу в идентификации самого объекта недвижимости: один и тот же физический дом может быть ошибочно учтен дважды под разными номерами, либо один из кадастровых номеров присвоен другому строению, что требует сверки с правоустанавливающими документами.

Правовая квалификация затронутых правоотношений:

  • Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются законодательством о государственной регистрации недвижимости. Выявленные несоответствия затрагивают достоверность ЕГРН, который должен содержать непротиворечивые сведения об объектах и их адресах.
  • Наличие разных кадастровых номеров у здания, которое по документам является одним объектом, создает правовую неопределенность: неясно, какой именно объект принадлежит доверителю на праве собственности, и как соотносится его объект со смежным земельным участком.

Юридически значимые обстоятельства:

  • Факт присвоения одному адресу двух разных кадастровых номеров.
  • Несоответствие между сведениями выписки ЕГРН (кадастровый номер здания 77:01:0001023:19, расположенного на участке 77:01:0001023:15) и иными документами, где этот же дом указан под номером 77:02:0002023:25.
  • Наличие в адресной справке данных о регистрации граждан по адресу дома с одним кадастровым номером, при том что эти же лица фактически проживают на соседнем участке. Это свидетельствует о том, что ошибка в адресе затрагивает не только учетные записи, но и права зарегистрированных граждан (возможно, их место жительства определено неверно).
  • Полномочия заявителя, действующего на основании нотариальной доверенности, что определяет порядок его процессуальных действий (он представляет интересы собственника или иного правообладателя).

Фактически сложилась ситуация, когда в официальных реестрах (ЕГРН) и адресных учетах присутствует несколько “пересекающихся” записей об объектах недвижимости, которые требуют приведения в соответствие с документами-основаниями (свидетельствами о праве собственности, техническими планами и иными актами). Руководствуясь доверенностью, вы вправе инициировать процедуру исправления ошибок в Росреестре или обратиться в иные уполномоченные органы для устранения адресных расхождений.

Применимое право

В данной ситуации ключевой нормой, регулирующей порядок устранения расхождений в кадастровых данных, является статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Установленное несоответствие между сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН (дом с кадастровым номером 77:01:0001023:19 расположен на земельном участке 77:01:0001023:15), и документами, согласно которым это же здание числится под номером 77:02:0002023:25, прямо подпадает под понятие технической ошибки. Поскольку речь идет об описке/опечатке в кадастровом номере здания, допущенной органом регистрации прав при внесении сведений, такая ошибка привела к несоответствию записей ЕГРН документам-основаниям (например, правоустанавливающим документам на здание), следовательно, подлежит исправлению в порядке, установленном указанной статьей. Заявитель, действующий по нотариальной доверенности, вправе подать соответствующее заявление об исправлении технической ошибки в записи как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ (который выступает посредником при приеме документов). Решение об исправлении принимается государственным регистратором прав, что позволяет устранить ошибку без обращения в суд.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61

Если же допущенная ошибка не является технической (например, если ошибочные сведения о кадастровом номере здания были внесены в ЕГРН на основании ошибочного документа, а не в результате описки регистратора) или если в результате исправления технической ошибки затронуты права других лиц (например, зарегистрированных жильцов, чьи права могут быть увязаны с кадастровым номером), то может потребоваться дополнительное обращение в суд. В таком случае применима статья 304 Гражданского кодекса РФ, предоставляющая собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если из-за расхождений в кадастровых номерах и адресе (например, дом с номером 77:01:0001023:19 расположен на участке соседнего дома) создаются препятствия в пользовании земельным участком или зданием, собственник через своего представителя вправе обратиться в суд с негаторным иском об устранении таких препятствий. Вместе с тем, при очевидной технической ошибке (документы подтверждают правильный номер) первоочередной порядок — административное исправление по статье 61 Закона № 218-ФЗ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304

Действия представителя по нотариальной доверенности регламентируются статьей 185 ГК РФ, которая определяет доверенность как письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами. Заявитель, имея на руках нотариальную доверенность, вправе подавать заявления об исправлении технической ошибки в Росреестр или МФЦ, получать выписки из ЕГРН, а при необходимости — представлять интересы доверителя в суде, если такие полномочия прямо оговорены в доверенности. Поскольку действующее лицо выступает от имени и в интересах доверителя, все его действия в рамках предоставленных полномочий считаются действиями самого доверителя. Поэтому для решения проблемы с кадастровыми номерами представитель должен сначала проверить объем своих полномочий (включает ли доверенность право на подачу заявлений в регистрирующий орган и на ведение судебных дел) и затем последовательно реализовать процедуру исправления технической ошибки в ЕГРН.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185

При этом необходимо учитывать, что в предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие ситуацию, когда ошибка носит реестровый характер (т.е. вызвана не опиской, а ошибочными документами, на основании которых вносились сведения). Если исправление технической ошибки по статье 61 Закона № 218-ФЗ невозможно из-за того, что в документах-основаниях изначально был указан неверный кадастровый номер, потребуется обжалование решения регистратора в административном порядке (через апелляционную комиссию при Росреестре) или в судебном порядке на основании статьи 304 ГК РФ. В таком случае представителю следует запросить копии документов, на основании которых вносились записи в ЕГРН, и оценить характер ошибки. В любом случае, начать рекомендуется с подачи заявления об исправлении технической ошибки в Росреестр (или через МФЦ) с приложением документов, подтверждающих правильный кадастровый номер здания (например, выписки из ЕГРН на дом и участок, правоустанавливающие документы).

Ситуация носит характер технической ошибки в сведениях ЕГРН и подлежит исправлению во внесудебном порядке. Вы как представитель по нотариальной доверенности вправе инициировать исправление кадастрового номера здания путем обращения в орган регистрации прав. Первоочередной мерой является подача заявления об исправлении технической ошибки, что исключает необходимость административного обжалования или обращения в суд на данном этапе.

Рекомендуемые действия

  • Удостоверьтесь, что в нотариальной доверенности прямо оговорены полномочия на подачу заявлений в Росреестр, получение документов после регистрационных действий, а также на представление интересов доверителя в суде (на случай, если исправление ошибки затронет права третьих лиц и потребует судебного разбирательства).
  • Соберите пакет документов: правоустанавливающие документы на здание, технический план, выписки из ЕГРН на земельный участок (77:01:0001023:15) и на оба здания (77:01:0001023:19 и 77:02:0002023:25), адресную справку, нотариальную доверенность. Оформите заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, приложив документы, подтверждающие правильный кадастровый номер здания.
  • Подайте заявление и документы в территориальный орган Росреестра напрямую или через МФЦ. Срок исправления технической ошибки государственным регистратором составляет три рабочих дня с момента получения заявления.
  • После исправления технической ошибки в ЕГРН обратитесь в орган местного самоуправления, уполномоченный на присвоение адресов, с заявлением об аннулировании или уточнении адреса одного из объектов, чтобы устранить задвоение адресов у домов с разными кадастровыми номерами.
  • Если Росреестр вынесет решение об отказе в исправлении технической ошибки (например, посчитав ошибку реестровой), обжалуйте такой отказ в административном порядке в апелляционную комиссию при территориальном органе Росреестра либо в судебном порядке с исковым заявлением об исправлении реестровой ошибки. При наличии судебной оговорки в доверенности вы вправе подать такой иск самостоятельно.
  • В случае если недостоверные сведения о регистрации граждан в доме с кадастровым номером 77:01:0001023:19 нарушают права вашего доверителя, после исправления данных ЕГРН направьте заявление в органы миграционного учета МВД для снятия этих лиц с регистрационного учета по данному адресу в административном или судебном порядке.