Куда обратиться, если в ЕГРН указан один кадастровый номер дома, а по документам другой, и дома с разными номерами находятся по одному адресу

В данной ситуации имеют место реестровые ошибки и технические расхождения в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Суть проблемы заключается в том, что двум разным объектам недвижимости (жилым домам с различными кадастровыми номерами) присвоен один и тот же адрес, что свидетельствует о нарушении порядка адресации объектов. Кроме того, из выписки ЕГРН следует, что здание с кадастровым номером 77:01:0001023:19, по сведениям реестра, расположено на земельном участке 77:01:0001023:15, но по документам на это же здание фигурирует иной кадастровый номер (77:02:0002023:25). Такое несоответствие указывает на путаницу в идентификации самого объекта недвижимости: один и тот же физический дом может быть ошибочно учтен дважды под разными номерами, либо один из кадастровых номеров присвоен другому строению, что требует сверки с правоустанавливающими документами.

Правовая квалификация затронутых правоотношений:

• Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются законодательством о государственной регистрации недвижимости. Выявленные несоответствия затрагивают достоверность ЕГРН, который должен содержать непротиворечивые сведения об объектах и их адресах.
• Наличие разных кадастровых номеров у здания, которое по документам является одним объектом, создает правовую неопределенность: неясно, какой именно объект принадлежит доверителю на праве собственности, и как соотносится его объект со смежным земельным участком.

Юридически значимые обстоятельства:

• Факт присвоения одному адресу двух разных кадастровых номеров.
• Несоответствие между сведениями выписки ЕГРН (кадастровый номер здания 77:01:0001023:19, расположенного на участке 77:01:0001023:15) и иными документами, где этот же дом указан под номером 77:02:0002023:25.
• Наличие в адресной справке данных о регистрации граждан по адресу дома с одним кадастровым номером, при том что эти же лица фактически проживают на соседнем участке. Это свидетельствует о том, что ошибка в адресе затрагивает не только учетные записи, но и права зарегистрированных граждан (возможно, их место жительства определено неверно).
• Полномочия заявителя, действующего на основании нотариальной доверенности, что определяет порядок его процессуальных действий (он представляет интересы собственника или иного правообладателя).

Фактически сложилась ситуация, когда в официальных реестрах (ЕГРН) и адресных учетах присутствует несколько “пересекающихся” записей об объектах недвижимости, которые требуют приведения в соответствие с документами-основаниями (свидетельствами о праве собственности, техническими планами и иными актами). Руководствуясь доверенностью, вы вправе инициировать процедуру исправления ошибок в Росреестре или обратиться в иные уполномоченные органы для устранения адресных расхождений.

Применимое право

В данной ситуации ключевой нормой, регулирующей порядок устранения расхождений в кадастровых данных, является статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Установленное несоответствие между сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРН (дом с кадастровым номером 77:01:0001023:19 расположен на земельном участке 77:01:0001023:15), и документами, согласно которым это же здание числится под номером 77:02:0002023:25, прямо подпадает под понятие технической ошибки. Поскольку речь идет об описке/опечатке в кадастровом номере здания, допущенной органом регистрации прав при внесении сведений, такая ошибка привела к несоответствию записей ЕГРН документам-основаниям (например, правоустанавливающим документам на здание), следовательно, подлежит исправлению в порядке, установленном указанной статьей. Заявитель, действующий по нотариальной доверенности, вправе подать соответствующее заявление об исправлении технической ошибки в записи как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ (который выступает посредником при приеме документов). Решение об исправлении принимается государственным регистратором прав, что позволяет устранить ошибку без обращения в суд.

Ситуация носит характер технической ошибки в сведениях ЕГРН и подлежит исправлению во внесудебном порядке. Вы как представитель по нотариальной доверенности вправе инициировать исправление кадастрового номера здания путем обращения в орган регистрации прав. Первоочередной мерой является подача заявления об исправлении технической ошибки, что исключает необходимость административного обжалования или обращения в суд на данном этапе.

Рекомендуемые действия

• Удостоверьтесь, что в нотариальной доверенности прямо оговорены полномочия на подачу заявлений в Росреестр, получение документов после регистрационных действий, а также на представление интересов доверителя в суде (на случай, если исправление ошибки затронет права третьих лиц и потребует судебного разбирательства).
• Соберите пакет документов: правоустанавливающие документы на здание, технический план, выписки из ЕГРН на земельный участок (77:01:0001023:15) и на оба здания (77:01:0001023:19 и 77:02:0002023:25), адресную справку, нотариальную доверенность. Оформите заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, приложив документы, подтверждающие правильный кадастровый номер здания.
• Подайте заявление и документы в территориальный орган Росреестра напрямую или через МФЦ. Срок исправления технической ошибки государственным регистратором составляет три рабочих дня с момента получения заявления.
• После исправления технической ошибки в ЕГРН обратитесь в орган местного самоуправления, уполномоченный на присвоение адресов, с заявлением об аннулировании или уточнении адреса одного из объектов, чтобы устранить задвоение адресов у домов с разными кадастровыми номерами.
• Если Росреестр вынесет решение об отказе в исправлении технической ошибки (например, посчитав ошибку реестровой), обжалуйте такой отказ в административном порядке в апелляционную комиссию при территориальном органе Росреестра либо в судебном порядке с исковым заявлением об исправлении реестровой ошибки. При наличии судебной оговорки в доверенности вы вправе подать такой иск самостоятельно.
• В случае если недостоверные сведения о регистрации граждан в доме с кадастровым номером 77:01:0001023:19 нарушают права вашего доверителя, после исправления данных ЕГРН направьте заявление в органы миграционного учета МВД для снятия этих лиц с регистрационного учета по данному адресу в административном или судебном порядке.