Далее, в силу статьи 85 Земельного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом. Поскольку ваш участок отнесен к землям населенных пунктов, его правовой режим подчиняется правилам застройки конкретной территориальной зоны. Детский сад является объектом дошкольного образования, и его размещение допускается в жилых и общественно-деловых зонах согласно статье 35 Градостроительного кодекса РФ. Это означает, что если участок находится в такой зоне, то фактическое использование под детский сад соответствует регламенту. Если же регламент иного не допускает, возникает несоответствие, но в данном случае из контекста следует, что администрация считает всё в порядке, что косвенно подтверждает нахождение участка в зоне, где детский сад разрешен. Пункт 4 статьи 85 ЗК РФ допускает использование участка, не соответствующего регламенту, без установления срока приведения в соответствие, если это не опасно для жизни и здоровья, но это исключение, а не общее правило.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом (п.3). Земельный участок не соответствует регламенту, если его использование не входит в перечень разрешенных видов (п.4). В таком случае участок может использоваться без установления срока приведения в соответствие, если не опасно для жизни и здоровья (п.4).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.85
Статья 35 Градостроительного кодекса РФ конкретизирует возможные территориальные зоны. Для детского сада релевантны жилые зоны (пункт 3 допускает в них объекты дошкольного образования) и общественно-деловые зоны (пункт 5 — для объектов социального назначения). Это помогает определить, в каких зонах допустимо размещение детского сада, что косвенно связано с вопросом о соответствии категории земель и вида разрешенного использования. Таким образом, если участок относится к землям населенных пунктов, он может быть расположен в одной из таких зон, и детский сад будет соответствовать регламенту.
Статья 35 Градостроительного кодекса РФ определяет виды и состав территориальных зон. В частности, в жилых зонах допускается размещение объектов дошкольного образования (п. 3), а общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов социального назначения (п. 5). Это помогает определить, в каких зонах допустимо размещение детского сада, что косвенно связано с вопросом о соответствии категории земель и вида разрешенного использования.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст.35
Статья 36 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. При его установлении учитывается фактическое использование участков. В вашем случае детский сад уже существует и используется по назначению, что является одним из факторов для определения регламента. Это дополнительно подтверждает, что фактическое использование (детский сад) должно соответствовать регламенту территориальной зоны, в которой находится участок.
Статья 36. Градостроительный регламент
- Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
- Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст.36
Статья 37 Градостроительного кодекса РФ перечисляет виды разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Для каждой территориальной зоны устанавливается свой перечень. Детский сад может быть как основным, так и условно разрешенным видом использования в зависимости от местных правил землепользования и застройки. Если в вашем случае детский сад является основным видом, то дополнительных разрешений не требуется. Если он условно разрешенный, то может потребоваться разрешение на условно разрешенный вид использования, полученное в порядке публичных слушаний.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
- Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
- Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на дру
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст.37
Принципиальное значение имеет статья 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единый государственный реестр недвижимости ведется на основе принципов достоверности и доступности сведений и представляет собой свод достоверных систематизированных сведений. Это означает, что сведения ЕГРН, в том числе о категории земель, признаются юридически достоверными до тех пор, пока не опровергнуты в установленном порядке. Договор оперативного управления таким опровержением не является, поэтому приоритет имеют данные выписки из ЕГРН. Следовательно, ваши опасения о том, что фактическая категория может оказаться иной (земли промышленности), необоснованны, пока в реестре указаны земли населенных пунктов.
Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости ... Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов ... достоверности и доступности его сведений. ... Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.7
Наконец, статья 296 Гражданского кодекса РФ определяет пределы осуществления права оперативного управления. Учреждение (в вашем случае — детский сад) владеет и пользуется имуществом в соответствии с целями своей деятельности и назначением этого имущества. Поскольку участок закреплен за детским садом на праве оперативного управления, его использование должно строго соответствовать назначению — для размещения и функционирования детского сада. Если категория земель (земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования допускают такое использование, то нарушений нет. В противном случае собственник (администрация) вправе изъять имущество, используемое не по назначению. Однако противоречие между категорией из ЕГРН и договором само по себе не является основанием для изъятия, если фактическое использование соответствует ЕГРН.
- Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. 2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст.296
Таким образом, категория «земли населенных пунктов» в ЕГРН имеет приоритетное значение, а указание в договоре «категория не установлена» не влечет негативных последствий, поскольку не изменяет данные реестра. Для устранения возможных сомнений рекомендуется обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) за получением актуальной выписки из ЕГРН, которая подтвердит категорию, а также проверить, какой вид разрешенного использования установлен для участка (он также содержится в ЕГРН). Если вид разрешенного использования допускает размещение детского сада, то никаких дополнительных действий не требуется. Если же вид использования иной, необходимо привести его в соответствие через изменение вида разрешенного использования в порядке, установленном градостроительным законодательством (получение разрешения на условно разрешенный вид или внесение изменений в Правила землепользования и застройки).
