Можно ли по украинской генеральной доверенности 2021 года поставить квартиру в Запорожской области на учет в Росреестре, если местные власти запретили регистрацию по украинским доверенностям, и как быть, если собственник за границей, а я и моя несовершеннолетняя дочь прописаны в квартире

В рассматриваемой ситуации имеют место сложные правоотношения, возникшие из факта выдачи доверенности на территории Украины в 2021 году, а также из последующего изменения правового статуса территории, на которой находится объект недвижимости — города Мелитополь Запорожской области. С 30 сентября 2022 года данная территория вошла в состав Российской Федерации на основании федерального конституционного закона, что принципиально меняет правовую среду для всех ранее возникших правоотношений.

Юридически значимым является то, что доверенность, выданная в 2021 году, была составлена по нормам украинского права и предназначена для представления интересов в украинских государственных органах и реестрах. После вхождения региона в состав РФ, все регистрационные действия в отношении недвижимости должны осуществляться в соответствии с российским законодательством, а именно — в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ключевой вопрос заключается в том, может ли документ, составленный по иностранному праву и для иностранных органов, быть признан действительным для совершения юридически значимых действий в российской системе регистрации.

Второй важный аспект — наличие регионального постановления местных властей Запорожской области, которое прямо запрещает регистрацию недвижимости в Росреестре на основании украинских доверенностей. С правовой точки зрения, здесь возникает коллизия между актами органов публичной власти субъекта РФ и федеральным законодательством, регулирующим регистрацию прав на недвижимость. Полномочия субъектов РФ в сфере гражданского оборота и регистрации прав на недвижимость строго ограничены федеральным законом, поэтому вопрос законности такого постановления требует тщательной проверки.

Также юридически значимым обстоятельством является факт регистрации и постоянного проживания заявителя и его несовершеннолетней дочери (внучки собственницы) в квартире. Это обстоятельство может порождать дополнительные правовые последствия, включая возможные основания для признания права пользования или иных вещных прав, которые могут быть рассмотрены в рамках судебного порядка. Кроме того, сам по себе факт длительного проживания в квартире, наряду с регистрацией, может быть учтен при разрешении вопроса о возможности легализации прав на недвижимость, в том числе через установление юридических фактов или признание права.

Таким образом, суть ситуации сводится к необходимости совершения регистрационных действий в отношении недвижимости, расположенной в регионе, изменившем свою государственную принадлежность, с использованием документа, выданного по праву государства, в состав которого данный регион более не входит, при наличии прямого запрета со стороны региональных властей. Спектр затронутых правоотношений включает: вопросы признания иностранных документов на территории РФ, действие региональных нормативных актов в сфере, регулируемой федеральным законом, а также возможные основания для признания прав на недвижимость в судебном порядке.

При оценке возможности использования украинской доверенности для регистрации права в Росреестре ключевое значение имеет вопрос о её форме. Согласно статье 1209 ГК РФ, форма доверенности подчиняется праву страны, применимому к самой сделке, а для недвижимости, находящейся в России, — российскому праву. Поскольку квартира расположена на территории Запорожской области, которая с 2022 года входит в состав РФ, и доверенность была выдана в 2021 году, то есть до интеграции, необходимо определить, признаётся ли её форма. Норма прямо указывает, что форма сделки в отношении недвижимого имущества, внесённого в государственный реестр в Российской Федерации, подчиняется российскому праву. Следовательно, для целей регистрации в Росреестре украинская доверенность должна соответствовать требованиям российского законодательства о форме, в том числе по нотариальному удостоверению и содержанию. Сама по себе её выдача по украинскому праву до вхождения территории не означает автоматического признания, если форма не соответствует российским стандартам.

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. ... Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. ... 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1209

Далее, документы, представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям законодательства РФ (статья 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Украинская доверенность как документ, подтверждающий полномочия представителя, подпадает под это требование. Если её форма или содержание не отвечают российским стандартам (например, отсутствие нотариального удостоверения по правилам РФ или указания на право распоряжения недвижимостью), регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию по основаниям статьи 26 того же закона. Пункты 7 и 8 статьи 26 прямо предусматривают приостановление, если форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ либо документ подписан неправомочным лицом. Поскольку доверенность выдана матерью (собственником) в 2021 году по украинскому праву, необходимо проверять, соответствовала ли на момент выдачи её форма требованиям Украины, но для регистрации в 2025 году решающим является соответствие российскому праву. Если доверенность не переведена на русский язык или не легализована (апостилирована), это также может быть препятствием.

По украинской доверенности 2021 года зарегистрировать квартиру в Росреестре напрямую не получится: её форма не соответствует требованиям российского законодательства о доверенностях на недвижимость (ст. 1209 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ). Принятое местными властями постановление о запрете регистрации по украинским доверенностям противоречит федеральному закону и может быть оспорено, однако даже без него регистрация по такой доверенности будет приостановлена или прекращена из-за несоответствия документа. Для легализации права потребуется либо получение новой доверенности от собственника, оформленной по российским правилам, либо судебное признание права собственности.

Рекомендуемые действия

• Обратиться к матери (собственнице) и оформить новую нотариальную доверенность у российского нотариуса или в консульском учреждении РФ за границей, прямо предусматривающую полномочия на регистрацию права собственности в Росреестре и распоряжение объектом; обеспечить нотариальный перевод на русский язык и легализацию (апостиль), если доверенность выдаётся за рубежом.
• Если получить новую доверенность невозможно, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на основании имеющейся украинской доверенности, приложив её нотариально заверенный перевод и документы о праве собственности матери, чтобы зафиксировать официальный отказ (приостановление) со ссылкой на несоответствие формы.
• Получив решение Росреестра о приостановлении или отказе, обжаловать его в суд, попутно оспорив незаконное постановление местных властей как акт, противоречащий федеральному закону и нарушающий права заявителя (ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа, который не может расширяться региональными актами).
• Параллельно инициировать судебное производство об установлении факта принадлежности правоустанавливающих документов матери или факта владения и пользования квартирой на законных основаниях (ст. 264 ГПК РФ), используя доказательства регистрации, длительного проживания, оплаты коммунальных услуг и наличие родственных отношений.
• Если суд установит юридический факт, подать новое заявление в Росреестр на основании вступившего в законную силу решения суда; при необходимости заявить исковое требование о признании права собственности матери на квартиру с последующей регистрацией.

Документы и доказательства

• Оригинал украинской доверенности с нотариально заверенным переводом на русский язык.
• Документы, подтверждающие право собственности матери на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности украинского образца, технический паспорт).
• Справки о регистрации заявителя и несовершеннолетней дочери по месту жительства в квартире (форма № 9 или аналогичная), копии паспортов с отметкой о регистрации.
• Квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, подтверждающие длительное и непрерывное проживание и несение расходов на содержание имущества.
• Копия постановления местных властей Запорожской области о запрете регистрации по украинским доверенностям (для обжалования).
• Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении заявителя, свидетельство о рождении внучки), для обоснования законного интереса и права пользования.

Сроки и риски

• Срок исковой давности по требованию о признании права собственности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права; ввиду изменения статуса территории риск пропуска срока минимален, но подавать в суд следует незамедлительно.
• Приостановление регистрации Росреестром может длиться до трёх месяцев, после чего в регистрации отказывают; пропуск срока обжалования такого решения в суд (3 месяца) грозит утратой возможности оспорить отказ.
• Основной риск — длительность судебных процедур и необходимость сбора доказательств, подтверждающих непрерывность владения и законность возникновения права собственности у матери в период до вхождения территории в состав РФ.
• Существует риск, что местные власти или третьи лица предъявят права на недвижимость как на бесхозяйное или выморочное имущество, поэтому рекомендуется действовать без промедления.

Куда обращаться и порядок действий

• Первичное обращение — в территориальный орган Росреестра по Запорожской области через МФЦ с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру.
• При получении отказа или приостановления — в районный суд по месту нахождения недвижимости с административным иском об оспаривании решения Росреестра и (или) с заявлением об установлении юридического факта.
• При необходимости признания права собственности — в тот же суд с исковым заявлением к Администрации города Мелитополя или иному органу, уполномоченному на распоряжение земельными участками и недвижимостью.
• После получения положительного судебного акта — повторное обращение в Росреестр для регистрации права на основании решения суда.

Когда нужен адвокат

• Если самостоятельное обращение в Росреестр привело к отказу, и требуется составить мотивированное исковое заявление с анализом коллизии регионального акта и федерального законодательства.
• Когда необходимо собрать и легализовать зарубежные документы, подтвердить полномочия собственника и установить цепочку правообладания недвижимостью.
• В случае возникновения спора о праве с третьими лицами или органами местного самоуправления, требующего полноценного представительства в суде и квалифицированной защиты интересов доверителя и собственника.