В рассматриваемой ситуации имеют место сложные правоотношения, возникшие из факта выдачи доверенности на территории Украины в 2021 году, а также из последующего изменения правового статуса территории, на которой находится объект недвижимости — города Мелитополь Запорожской области. С 30 сентября 2022 года данная территория вошла в состав Российской Федерации на основании федерального конституционного закона, что принципиально меняет правовую среду для всех ранее возникших правоотношений.
Юридически значимым является то, что доверенность, выданная в 2021 году, была составлена по нормам украинского права и предназначена для представления интересов в украинских государственных органах и реестрах. После вхождения региона в состав РФ, все регистрационные действия в отношении недвижимости должны осуществляться в соответствии с российским законодательством, а именно — в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ключевой вопрос заключается в том, может ли документ, составленный по иностранному праву и для иностранных органов, быть признан действительным для совершения юридически значимых действий в российской системе регистрации.
Второй важный аспект — наличие регионального постановления местных властей Запорожской области, которое прямо запрещает регистрацию недвижимости в Росреестре на основании украинских доверенностей. С правовой точки зрения, здесь возникает коллизия между актами органов публичной власти субъекта РФ и федеральным законодательством, регулирующим регистрацию прав на недвижимость. Полномочия субъектов РФ в сфере гражданского оборота и регистрации прав на недвижимость строго ограничены федеральным законом, поэтому вопрос законности такого постановления требует тщательной проверки.
Также юридически значимым обстоятельством является факт регистрации и постоянного проживания заявителя и его несовершеннолетней дочери (внучки собственницы) в квартире. Это обстоятельство может порождать дополнительные правовые последствия, включая возможные основания для признания права пользования или иных вещных прав, которые могут быть рассмотрены в рамках судебного порядка. Кроме того, сам по себе факт длительного проживания в квартире, наряду с регистрацией, может быть учтен при разрешении вопроса о возможности легализации прав на недвижимость, в том числе через установление юридических фактов или признание права.
Таким образом, суть ситуации сводится к необходимости совершения регистрационных действий в отношении недвижимости, расположенной в регионе, изменившем свою государственную принадлежность, с использованием документа, выданного по праву государства, в состав которого данный регион более не входит, при наличии прямого запрета со стороны региональных властей. Спектр затронутых правоотношений включает: вопросы признания иностранных документов на территории РФ, действие региональных нормативных актов в сфере, регулируемой федеральным законом, а также возможные основания для признания прав на недвижимость в судебном порядке.
При оценке возможности использования украинской доверенности для регистрации права в Росреестре ключевое значение имеет вопрос о её форме. Согласно статье 1209 ГК РФ, форма доверенности подчиняется праву страны, применимому к самой сделке, а для недвижимости, находящейся в России, — российскому праву. Поскольку квартира расположена на территории Запорожской области, которая с 2022 года входит в состав РФ, и доверенность была выдана в 2021 году, то есть до интеграции, необходимо определить, признаётся ли её форма. Норма прямо указывает, что форма сделки в отношении недвижимого имущества, внесённого в государственный реестр в Российской Федерации, подчиняется российскому праву. Следовательно, для целей регистрации в Росреестре украинская доверенность должна соответствовать требованиям российского законодательства о форме, в том числе по нотариальному удостоверению и содержанию. Сама по себе её выдача по украинскому праву до вхождения территории не означает автоматического признания, если форма не соответствует российским стандартам.
- Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. ... Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. ... 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1209
Далее, документы, представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям законодательства РФ (статья 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Украинская доверенность как документ, подтверждающий полномочия представителя, подпадает под это требование. Если её форма или содержание не отвечают российским стандартам (например, отсутствие нотариального удостоверения по правилам РФ или указания на право распоряжения недвижимостью), регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию по основаниям статьи 26 того же закона. Пункты 7 и 8 статьи 26 прямо предусматривают приостановление, если форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ либо документ подписан неправомочным лицом. Поскольку доверенность выдана матерью (собственником) в 2021 году по украинскому праву, необходимо проверять, соответствовала ли на момент выдачи её форма требованиям Украины, но для регистрации в 2025 году решающим является соответствие российскому праву. Если доверенность не переведена на русский язык или не легализована (апостилирована), это также может быть препятствием.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид рег
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав. В частности, пункт 7 предусматривает приостановление, если форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства РФ. Пункт 8 – если документы подписаны неправомочными лицами. Пункт 5 – если не представлены необходимые документы. Эти нормы могут быть применены при оценке украинской доверенности: если она не соответствует требованиям РФ, регистрация может быть приостановлена или в ней отказано.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Что касается постановления местных властей Запорожской области, запрещающего регистрацию по украинским доверенностям, — в представленных нормах федерального законодательства отсутствует норма, предоставляющая региональным или местным органам власти полномочия устанавливать дополнительные основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимость. Федеральный закон № 218-ФЗ является актом прямого действия, и перечень оснований для приостановления и отказа (статья 26, статья 27) является исчерпывающим. Постановления местных властей не могут противоречить федеральному закону, и в случае коллизии применению подлежат нормы федерального закона. Соответственно, отказ регистратора со ссылкой на такое постановление может быть оспорен в суде.
В ситуации, когда регистрация на основании украинской доверенности невозможна (например, из-за несоответствия формы или фактического отказа), закон предоставляет альтернативный путь — установление факта, имеющего юридическое значение, в судебном порядке. Статья 264 Гражданского процессуального кодекса РФ позволяет суду устанавливать факт владения и пользования недвижимым имуществом, а также другие юридические факты, от которых зависит возникновение прав. В данном случае можно обратиться в суд с заявлением об установлении факта принадлежности квартиры матери заявителя (собственнице) на праве собственности, либо факта законного владения и пользования ею. Однако для признания права собственности потребуется исковое производство, а не особое. ГПК РФ ст. 264 касается именно бесспорного установления фактов, а не спора о праве. Если право собственности матери не зарегистрировано в РФ, понадобится признание права собственности в судебном порядке.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении: ... 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; ... 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Факт регистрации и проживания заявителя и его несовершеннолетней дочери (внучки собственницы) в квартире сам по себе не даёт права на оформление собственности без доверенности, но может быть использован в судебном процессе для подтверждения добросовестного владения. Приобретательная давность (статья 234 ГК РФ) требует владения недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет, что в данной ситуации вряд ли применимо, так как владение осуществляется с согласия собственника (матери) пока она жива и не утратила право. Нормы о приобретательной давности в предоставленном контексте отсутствуют, поэтому их применение следует оценивать по общим положениям Гражданского кодекса РФ, но в данном анализе они не разбираются, поскольку не входят в исходный блок НПА. Таким образом, наиболее надёжным способом остаётся либо легализация доверенности в соответствии с российским правом (если мать может выдать новую или удостоверить имеющуюся у российского нотариуса), либо судебное признание права собственности на квартиру за матерью с последующей регистрацией на основании решения суда.
