Дом получен от лесхоза в местечке Карпова Поляна Серпухов, зарегистрирован без земли: как оформить земельный участок

Правовое регулирование отношений, связанных с оформлением земли под домом, полученным от лесхоза, определяется прежде всего специальными нормами, учитывающими нахождение такого дома в границах земель лесного фонда. Ключевое значение имеет статья 9 Лесного кодекса РФ, которая устанавливает особый порядок перевода земель, занятых лесными поселками, в земли населенных пунктов. Поскольку в ситуации упоминается местность Карпова Поляна Серпухов, которая исторически могла быть лесным поселком, созданным для заготовки древесины, необходимо установить, подпадает ли она под определение лесного поселка, данное в этой статье. Если да, то участок под домом подлежит переводу в земли населенных пунктов, что впоследствии позволит применить общий порядок предоставления земли гражданам.

Статья 9.1. Земли, на которых расположены вахтовые и иные временные поселки, созданные до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины (далее - лесные поселки), подлежат переводу в земли населенных пунктов в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
— Лесной кодекс Российской Федерации, ст. 9

Если же перевод еще не осуществлен, и земля формально остается в составе земель лесного фонда, то предоставление ее в собственность или аренду регулируется специальными нормами Земельного кодекса с учетом положений Лесного кодекса. Однако независимо от категории земли, у собственника дома возникает исключительное право на приобретение земельного участка, занятого домом и необходимого для его использования, — это прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Именно эта норма является основным правовым основанием для оформления земли без торгов, поскольку заявитель уже является зарегистрированным собственником здания, расположенного на государственном участке.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Порядок реализации этого права детально регламентирован статьями 39.14–39.17 Земельного кодекса. Для начала процедуры необходимо обратиться в уполномоченный орган (в Московской области — это, как правило, Министерство имущественных отношений или местная администрация, если земля отнесена к муниципальной) с заявлением о предварительном согласовании предоставления участка, если участок еще не образован (не поставлен на кадастровый учет) либо его границы требуют уточнения. Статья 39.14 прямо предусматривает такое право для собственника здания.

Статья 39.14 ЗК РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, пункт 2 предусматривает, что в случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

Если же участок уже сформирован и стоит на кадастровом учете, подается заявление непосредственно о предоставлении без торгов по правилам статьи 39.17. В таком заявлении необходимо указать кадастровый номер участка, основание предоставления без торгов (исключительное право по ст. 39.20) и вид права (собственность или аренда). К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на дом (выписка из ЕГРН) и личность заявителя, а также кадастровый паспорт участка (если имеется).

Статья 39.17 ЗК РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В заявлении о предоставлении земельного участка указываются: фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность (для гражданина); кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления без торгов; вид права, на котором заявитель желает приобрести участок; цель использования; реквизиты решения о предварительном согласовании (если участок образовывался или границы уточнялись). К заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.17

При этом возможность выкупа участка в собственность без торгов прямо предусмотрена подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса — продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий. В вашей ситуации, как собственника дома, это основание позволяет приобрести участок за плату без проведения аукциона.

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3

Цена выкупа определяется в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса — она не может превышать кадастровую стоимость участка, а в ряде случаев (например, для земель населенных пунктов под ИЖС) может быть установлена льготная ставка (как правило, 2,5% от кадастровой стоимости для Московской области). Однако если земля находится в федеральной собственности (лесной фонд), порядок определения цены устанавливается Правительством РФ.

Статья 39.4 ЗК РФ устанавливает порядок определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов. В частности, цена определяется в порядке, установленном Правительством РФ (для федеральной собственности), органом государственной власти субъекта РФ (для собственности субъекта РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена) или органом местного самоуправления (для муниципальной собственности), и не может превышать кадастровую стоимость или иной размер, установленный федеральным законом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.4

Дополнительно следует учитывать, что Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» прямо устанавливает обязанность собственника объекта недвижимости, расположенного на государственном участке, выкупить или арендовать этот участок. Статья 28 этого закона подтверждает, что приватизация здания без одновременного отчуждения земли не допускается, а собственник обязан оформить права на землю.

Статья 28. Отчуждение земельных участков 1. Приватизация зданий, строений и сооружений... осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. ... 3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 28

Важно отметить, что согласно статье 3 того же закона его действие распространяется и на отношения по отчуждению земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, то есть ваш случай подпадает под его регулирование.

1. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:

1. земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;
   — Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 3

Если земельный участок изначально предоставлялся лесхозу (государственному учреждению) на праве постоянного (бессрочного) пользования, то после передачи дома гражданину право пользования землей переходит к новому собственнику на тех же условиях. Статья 35 Земельного кодекса закрепляет, что при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, приобретатель получает право использования той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Аналогичное правило содержится и в Гражданском кодексе (статья 552), которая регулирует последствия продажи недвижимости: покупатель получает те же права на землю, которые имел продавец. В вашем случае дом получен от лесхоза (вероятно, безвозмездно или по договору купли-продажи), поэтому это положение применимо для определения объема прав на землю, перешедших к вам.

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552

Поскольку лесхоз, скорее всего, владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право сохранилось и за вами после приобретения дома — статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подтверждает, что такое право, возникшее до введения Земельного кодекса, сохраняется. Однако для переоформления его на право собственности или аренды потребуется предпринять активные действия, так как постоянное (бессрочное) пользование для граждан после 2001 года не допускается.

Статья 3 1. Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3

При принятии решения уполномоченный орган обязан проверить отсутствие оснований для отказа, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса. Наиболее релевантны для вашей ситуации пункты 1 (отсутствие права на приобретение без торгов) и 4 (если на участке расположены здания, не принадлежащие заявителю, — но здесь они ваши). Оснований для отказа при наличии зарегистрированного права собственности на дом и соблюдении процедуры быть не должно.

"Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, пункт 1 указывает, что отказ возможен, если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов. Пункт 4 предусматривает отказ, если на участке расположены здания, принадлежащие гражданам, за исключением случаев, когда участок предоставляется собственнику здания. Эти положения релевантны для оценки возможности оформления земли в собственность без торгов, особенно с учетом того, что дом принадлежит заявителю."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16

Если участок находится в границах населенного пункта (после перевода), возможно также применение статьи 39.18, которая устанавливает особенности предоставления земли для ИЖС. Однако в вашей ситуации, поскольку дом уже построен и принадлежит вам, более применим порядок по статье 39.20 – как собственнику объекта недвижимости. Статья 39.18 может быть полезна, если участок не сформирован и дом не введен в эксплуатацию, но при наличии зарегистрированного права на дом она не является основной.

Статья 39.18 ЗК РФ устанавливает особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд. В частности, предусмотрен порядок размещения извещения о предоставлении земельного участка и возможность участия в аукционе. Данная статья может быть полезна для ответа на вопросы 1, 2 и 4, так как регулирует процедуру предоставления земли под домом, полученным от лесхоза (государственная собственность).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.18

После получения решения уполномоченного органа о предоставлении участка (в собственность за плату или в аренду) необходимо осуществить государственную регистрацию права. Основания для регистрации перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. Таким основанием будет договор купли-продажи или аренды, а также решение органа власти (если участок предоставляется бесплатно). Документы для регистрации должны соответствовать требованиям статьи 21 того же закона — содержать описание недвижимости и вид регистрируемого права.

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления ... и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
   — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21

Если уполномоченный орган откажет в предоставлении участка (например, по причине нахождения участка в границах лесничества, что делает невозможным его предоставление без перевода), либо если границы участка не определены и требуют кадастровых работ, собственник вправе защитить свои права в судебном порядке. Статья 59 Земельного кодекса прямо предусматривает судебное признание права на земельный участок — такое решение является основанием для регистрации права.

Статья 59. Признание права на земельный участок 1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59

Наконец, следует учесть, что образование земельного участка из земель лесного фонда регулируется статьей 11.3 Земельного кодекса, которая требует подготовки проектной документации лесного участка. Если участок под домом не выделен из состава земель лесного фонда, его формирование будет осуществляться в соответствии с лесным законодательством, что может потребовать дополнительных согласований с органами лесного хозяйства.

Статья 11.3 ЗК РФ регулирует образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, пункт 1 предусматривает, что образование таких участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, проектной документацией лесных участков или утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Пункт 2.1 устанавливает, что образование лесных участков осуществляется в соответствии с проектной документацией лесных участков, за исключением случаев строительства линейных объектов. Данные положения применимы к ситуации, поскольку дом получен от лесхоза, а земельный участок находится в государственной собственности (лесной фонд).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.3