В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку ваши родители в 1991 году приобрели половину участка с домом (литера А), но, как вы указываете, право собственности на дом не оформлено, а земля находится в долгосрочной аренде, ключевым шагом для реализации этого исключительного права является регистрация права собственности на жилой дом. При этом согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Договор купли-продажи 1991 года является основанием для возникновения права собственности на дом, однако до момента государственной регистрации в ЕГРН это право не считается возникшим для третьих лиц. Поэтому необходимо сначала зарегистрировать право на дом по правилам Федерального закона № 218-ФЗ, после чего вы сможете обратиться за выкупом участка в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Сложность вызывает наличие на участке построек, которые могут быть признаны самовольными. Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой считается здание, возведённое без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. Если выгребная яма, пристройки и хозпостройки возводились без получения разрешений (что вероятно, учитывая длительность спора), они подпадают под это определение. Такие постройки не дают права собственности и подлежат сносу или приведению в соответствие, если только суд не признает на них право собственности при соблюдении условий пункта 3 статьи 222. Наличие самовольных построек может стать препятствием для регистрации прав на дом и участок, поскольку они нарушают требования к использованию земли. Рекомендуется оценить возможность их легализации через суд или, если это невозможно, рассмотреть вопрос о сносе части построек, мешающих установлению границ.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями... Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Что касается спора о границах, то Петров, как собственник соседнего участка (розовое свидетельство), может на основании статьи 304 ГК РФ требовать устранения нарушения его права, не связанного с лишением владения. Смещение забора на 0,5 м в его сторону — это нарушение, которое он вправе устранить через суд. Уже имеется решение суда о переносе забора, однако оно не исполнено из-за построек. Здесь можно применить нормы ГПК РФ об изменении способа и порядка исполнения решения. В силу статьи 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, вправе по заявлению сторон или пристава изменить способ и порядок исполнения решения, если появились обстоятельства, затрудняющие исполнение. Аналогичную возможность даёт статья 434 ГПК РФ. Если после вынесения решения изменились фактические обстоятельства (например, наличие построек, которые невозможно перенести), вы или Сидоров (должник по решению) можете обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения — например, о переносе забора по иной линии или о компенсации. Однако отменить само решение о переносе забора можно только путём его пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам (статья 392 ГПК РФ), но в контексте её нет, поэтому нужно обращаться к общим положениям ГПК.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 203
При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.
— Гражданский процессуальный кодс Российской Федерации, ст. 434
Отдельно стоит рассмотреть вопрос о приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет может привести к приобретению права собственности. Вы владеете участком с 1991 года — это более 30 лет. Однако ваше владение основано на договоре аренды, а не на титуле собственника, и вы признаёте, что не являетесь собственником. Это может подорвать «добросовестность»: при приобретательной давности владелец должен считать себя собственником, не зная об отсутствии права. Если у вас есть аренда, вы осознаёте, что собственник — государство или муниципалитет. Тем не менее, пункт 3 статьи 234 позволяет присоединить время владения правопредшественников. Ваши родители владели с 1991 года, вы — после них. Но для применения этой нормы нужно подать иск в суд, и суд оценит все обстоятельства. Наличие судебных споров о границах не исключает давности, но усложняет доказывание открытости и непрерывности владения именно в тех границах, которые вы отстаиваете.
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Для регистрации прав на недвижимость необходимо основание, указанное в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В вашем случае это может быть договор купли-продажи дома 1991 года, судебные акты (например, о признании права собственности на дом по давности или о легализации построек) либо решение о предоставлении участка в собственность. Если вы добьётесь выкупа участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ, это также будет основанием для регистрации. При этом наличие розового свидетельства у Петрова означает, что его право зарегистрировано, и его границы должны быть учтены в ЕГРН. Спор о границах между вами и Петровым, а также между Петровым и Сидоровым, должен быть разрешён путём установления границ в судебном порядке или через межевание при отсутствии спора. Но поскольку спор многолетний, без суда не обойтись.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества... вступившие в законную силу судебные акты.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Наконец, нормы Федерального закона № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ (статья 3) закрепляют сохранение прав, возникших до введения ЗК РФ. Если у ваших родителей было право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, оно сохраняется, но подлежит переоформлению. Однако в вашей ситуации указана аренда на 50 лет — это договорное право, которое не подпадает под переоформление по статье 3, но может быть переоформлено в собственность через выкуп.
Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
— Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3
В контексте нет прямой нормы о порядке приватизации арендованного участка (статья 39.20 ЗК РФ — об исключительном праве, но не о выкупе). Она применяется вместе с правилами предоставления участков без торгов (статья 39.3 ЗК РФ), которая не приведена. Если потребуется, следует дополнительно исследовать статью 39.3 ЗК РФ, устанавливающую случаи продажи без торгов, и статью 39.17 о порядке подачи заявления.
