Вопрос

Как оформить земельный участок под деревянным двухквартирным домом, если он не стоит на кадастровом учете и нет документов на него? Возможна ли бесплатная приватизация или только выкуп?

Приобрели квартиру в деревянном двухквартирном доме. Участок под домом вообще никак не оформлен: ни в собственность, ни в аренду, ни на кадастровом учете не стоит. В 90-х годах администрация выделяла землю рабочим под стройку, но документов на участок нет, даже границы не определены. Как нам, как собственникам квартиры, оформить этот участок — в аренду или в собственность? Придется ли выкупать землю или можно получить бесплатно? В заявлении на предварительное согласование на какую статью ссылаться? Вроде читала, что по ст. 39.20 ЗК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме есть право на участок, но у нас дом на две семьи, и участок не многоквартирный, а ИЖС? И еще: в договоре купли-продажи квартиры написано, что участок не передается, но по закону ведь он должен следовать за квартирой? Подскажите, как поступить.

Вопрос №94064Ответы: 1

27.07.2026

Нейроадвокат

18:0827.07.2026

Установление прав на земельные участки Нужен документ

В данной ситуации приобретена квартира в двухквартирном деревянном доме. Земельный участок под этим домом юридически не существует: он не сформирован, не поставлен на кадастровый учёт, не имеет границ и не принадлежит кому-либо на каком-либо праве (ни в собственности, ни в аренде). Исторически участок выделялся администрацией в 1990-х годах под строительство, однако никаких документов, подтверждающих это предоставление и права на землю, не сохранилось.

Юридически значимым является то, что дом, в котором расположена квартира, не является многоквартирным в смысле Жилищного кодекса РФ. Двухквартирный дом с отдельными входами и придомовыми участками (особенно деревянный) чаще всего относится к домам блокированной застройки или к жилым домам, состоящим из нескольких квартир, каждая из которых является самостоятельным объектом права. В таких случаях земельный участок под домом не является общим имуществом многоквартирного дома (как в многоэтажке), а должен следовать судьбе самого здания.

Ключевым правоотношением здесь является возможность приобретения прав на участок собственником объекта недвижимости, расположенного на этом участке. В силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 Земельного кодекса РФ) расположение квартиры на определённом участке порождает у её собственника преимущественное право на оформление земли под этой частью дома. Однако отсутствие кадастрового учёта участка (то есть его «виртуальность» в правовом поле) делает невозможным его предоставление в аренду или собственность до момента проведения межевания и постановки на кадастровый учёт.

Условие договора купли-продажи квартиры о том, что «участок не передаётся», юридически не может отменить действие закона. Право на землю под зданием основано не на воле сторон договора, а на законе: если объект недвижимости приобретён, к новому владельцу переходят и права на ту часть земли, которая занята этим объектом и необходима для его использования, независимо от того, упомянуто это в договоре или нет. Однако на практике реализовать это право можно только после того, как участок будет сформирован и кадастровый учёт будет проведён.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ прямо предусматривает исключительное право собственников зданий, сооружений, помещений в них на приобретение земельных участков, на которых эти объекты расположены. Эта норма применима к любым объектам недвижимости, включая квартиры в домах, не являющихся многоквартирными. Таким образом, собственник квартиры в двухквартирном доме имеет право требовать предоставления земельного участка, занятого этой частью дома, в аренду или в собственность. При этом возможность бесплатного получения участка (например, в порядке приватизации) зависит от того, когда и как был выделен участок, но в данном случае документы на выделение утеряны, границы не определены, поэтому бесплатная приватизация без исторических правоустанавливающих документов маловероятна; скорее всего, потребуется выкуп или оформление аренды.

Также важно, что в двухквартирном доме участок под домом, скорее всего, будет разделён на два самостоятельных земельных участка (под каждой квартирой с частью придомовой территории), либо будет образован единый участок в общей долевой собственности владельцев квартир. В любом случае, потребуется согласование с соседом-собственником второй квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, право пользования земельным участком, на котором расположена недвижимость, следует за её собственником. В вашей ситуации вы приобрели квартиру в двухквартирном доме, и хотя договор купли-продажи содержит условие о том, что участок не передаётся, это условие не может отменить действие закона.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 271

Коль скоро участок находится в муниципальной собственности, вы как собственник квартиры в силу ст. 271 ГК РФ приобрели право пользования той частью участка, которая занята домом и необходима для его эксплуатации, на тех же условиях, что были у предыдущего владельца квартиры (даже если они не были документально оформлены). Условие договора о непередаче участка юридически ничтожно в этой части, поскольку право пользования следует за недвижимостью автоматически — оно не может быть отчуждено отдельно от здания. Таким образом, вы уже имеете фактическое право пользования участком, хотя оно и не зарегистрировано.

Основной механизм оформления прав на участок для вас как собственника помещения в здании установлен Земельным кодексом. Вам как собственнику квартиры в двухквартирном доме предоставлено исключительное право на приобретение земельного участка под этим домом — либо в собственность, либо в аренду. Это право распространяется на случаи, когда в одном здании расположены помещения, принадлежащие разным лицам, что как раз характерно для двухквартирного дома.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого зем
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Двухквартирный дом формально не является многоквартирным в смысле Жилищного кодекса, однако ст. 39.20 ЗК РФ охватывает любые здания с помещениями, принадлежащими разным собственникам, и не требует признания дома многоквартирным. Следовательно, вы вправе претендовать на участок в общую долевую собственность (совместно со вторым собственником квартиры) либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Поскольку участок не поставлен на кадастровый учёт, сначала необходимо его образовать.

Процедура образования участка и его предварительного согласования прямо предусмотрена законом. В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка вам следует ссылаться на статью 39.14 ЗК РФ, которая регламентирует именно такой случай — когда участок, на котором расположено здание, ещё не образован или его границы не установлены.

Статья 39.14 Земельного кодекса РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, пункт 2 предусматривает, что в случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

Вы как правообладатель помещения (квартиры) вправе подать такое заявление. В нём необходимо указать цель использования — эксплуатация жилого дома, и вид права — собственность или аренда (на ваше усмотрение). После того как на основании предварительного согласования будет утверждена схема расположения участка на кадастровом плане территории, участок поставят на кадастровый учёт, и далее можно будет обращаться с заявлением уже о предоставлении по правилам ст. 39.17 ЗК РФ. Эта статья регулирует форму заявления для уже образованного участка, поэтому напрямую для первого шага она не применяется, но её требования (кадастровый номер, основание, вид права) станут актуальны после постановки участка на учёт.

Статья 39.17 ЗК РФ устанавливает требования к заявлению о предоставлении земельного участка без проведения торгов, включая указание кадастрового номера участка, основания предоставления, вида права и цели использования. В ситуации, когда участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо сначала провести его образование и постановку на учет, что не регулируется данной статьей. Однако статья полезна для понимания процедуры после постановки на учет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.17

Относительно вопроса о бесплатности получения: нормы, позволяющей вам получить участок бесплатно (без выкупа), в предоставленном контексте НПА не содержится. Статья 39.20 ЗК РФ говорит о приобретении «в собственность или в аренду», но не устанавливает бесплатного основания. В общем правиле земельного законодательства приватизация земли под уже приватизированными зданиями возможна за плату, если земельный участок не предоставлялся ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Поскольку в 1990-х участок выделялся рабочим под стройку, можно предположить, что он мог быть предоставлен на праве постоянного пользования (по старому законодательству). Однако подтверждающих документов нет. Вам следует проверить, не зарегистрировано ли в ЕГРН ранее возникшее право постоянного пользования на этот участок (если оно было, то вы вправе приобрести его бесплатно). В отсутствие такого права, скорее всего, потребуется выкуп по цене, установленной муниципалитетом (как для собственников зданий — не более 2,5% кадастровой стоимости для некоторых случаев). Конкретные нормы о бесплатной приватизации следует искать в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 3, ст. 3.1) и в региональном законодательстве.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы имеете законное право на оформление земельного участка под вашей частью дома в собственность или аренду, несмотря на отсутствие у него кадастрового учёта и условия в договоре купли-продажи. Принцип единства судьбы земли и недвижимости (ст. 1 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ) дает вам преимущественное право на этот участок, а формулировка договора о его «непередаче» является юридически ничтожной в данной части. Однако получить участок бесплатно не получится — потребуется выкуп за плату, поскольку документы, подтверждающие предоставление земли на праве постоянного пользования в 1990-х, отсутствуют.

Куда обращаться и порядок действий

Основная процедура состоит из двух этапов: образование участка (если он не стоит на учёте), постановка его на кадастровый учёт, и только потом — получение в собственность или аренду. Обращаться нужно в уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию района, города или департамент земельных отношений).

Первый шаг — подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении необходимо ссылаться на статью 39.14 Земельного кодекса РФ (как основание для обращения, когда участок не образован) и статью 39.20 Земельного кодекса РФ (как основание вашего исключительного права как собственника квартиры). Цель использования указываете как «эксплуатация жилого дома» или «индивидуальное жилищное строительство» (в зависимости от статуса дома).
К заявлению приложите правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН или договор купли-продажи) и самостоятельно подготовленную схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Эту схему заказывает кадастровый инженер; она должна учитывать площадь, необходимую для эксплуатации вашей части дома.
После утверждения схемы администрация примет решение о предварительном согласовании. На его основании вы заказываете межевой план и ставите участок на кадастровый учёт.
Когда участок появится в ЕГРН с кадастровым номером, подаёте второе заявление — о предоставлении земельного участка уже по статье 39.17 Земельного кодекса РФ. В этом заявлении вы указываете испрашиваемое право: собственность (за плату) или аренда.

Документы и доказательства

Для успешного прохождения процедуры вам потребуется собрать следующий пакет (помимо стандартных заявлений).

Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и выписка из ЕГРН на квартиру.
Технический паспорт дома или квартиры из БТИ, подтверждающий год постройки и этажность.
Выписка из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на испрашиваемый земельный участок (подтверждает его «бесхозяйность» для администрации).
Нотариально удостоверенное согласие соседа-собственника второй квартиры, если образуется единый участок в общую долевую собственность. Если раздел участка на два возможен (входы изолированы, есть сложившаяся граница пользования), согласие может не требоваться, но его наличие упростит дело.
Любые архивные справки или документы о выделении земли, если их удастся найти.

Денежные требования

Получение участка будет платным.

В отсутствие документов, подтверждающих предоставление земли на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ, стандартный путь — выкуп земли в собственность за плату.
Цена выкупа, как правило, устанавливается субъектом РФ или муниципалитетом. Она может составлять определённый процент от кадастровой стоимости (например, не более 2,5% или иную ставку, установленную для собственников зданий). Точную ставку нужно уточнять в постановлении администрации вашего региона.
Альтернатива — оформление долгосрочной аренды (на 49 лет) с взиманием ежегодной арендной платы, что может быть дешевле на первом этапе, но не даёт права собственности.

Сроки и риски

Процедура небыстрая и содержит основные административные риски.

Срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании — до 30 дней.
Главный риск — администрация может настаивать на образовании единого участка под всем домом с общей долевой собственностью всех собственников, ссылаясь на «неделимость» участка под двухквартирным домом. Чтобы минимизировать этот риск, кадастровый инженер должен обосновать в схеме возможность раздела на два изолированных участка с отдельными входами и сложившимся порядком пользования. Получить два отдельных участка проще, чем вступать в долевую собственность с соседом, но технически это возможно не всегда.
Есть риск отказа в предоставлении, если участок по генплану попадает в зону, где индивидуальное жилищное строительство не является основным видом разрешённого использования, либо участок зарезервирован для муниципальных нужд. В этом случае логичным вариантом будет оформление аренды.
Сроки затянутся, если кадастровый инженер допустит ошибки в схеме или межевом плане, что приведёт к приостановке кадастрового учёта.

Когда нужен адвокат

Вам следует обратиться к адвокату, если администрация вынесет решение об отказе в предварительном согласовании или в предоставлении участка, особенно со ссылкой на то, что договор купли-продажи не передаёт прав на землю. Оспаривание такого отказа в суде потребует профессиональной подготовки иска.
Помощь адвоката также необходима на этапе досудебного спора, если второй собственник квартиры откажется давать согласие на образование участка, блокируя вам доступ к земле.
Если в процессе поиска выяснится, что участок когда-либо предоставлялся на каком-либо праве предыдущему владельцу квартиры, адвокат поможет правильно восстановить цепочку документов и переоформить право бесплатно, если это право до сих пор существует в ЕГРН.