Сети водоснабжения и водоотведения не числятся на балансе и не обслуживаются, находятся в водоохранной зоне реки в Мытищинском районе: как узаконить и передать на баланс?

В описываемой ситуации сложилась правовая неопределенность в отношении инженерных сетей водоснабжения и водоотведения, которые фактически используются (осуществляется подача ресурсов и производится оплата), но при этом юридически не закреплены ни за какой организацией — не стоят на балансе какого-либо лица и не имеют законного владельца. С точки зрения права такие объекты квалифицируются как бесхозяйные вещи (недвижимое имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен).

Ключевой юридической проблемой является разрыв между фактической эксплуатацией сетей и отсутствием правового основания для такой эксплуатации. Поскольку сети не принадлежат ни ресурсоснабжающей организации, ни муниципалитету, ни иному лицу на праве собственности или ином вещном праве, любое текущее обслуживание и управление ими (даже если оно осуществляется) происходит без законных на то оснований. Это создает риски как для потребителей (жителей), так и для лица, фактически обеспечивающего работу сетей, поскольку оно действует вне правового поля.

Особую значимость делу придает местонахождение сетей. Их расположение в водоохранной зоне поймы реки накладывает дополнительные строгие ограничения, установленные водным законодательством. Водоохранные зоны имеют особый правовой режим: в их границах запрещена или ограничена определенная хозяйственная деятельность, включая размещение, проектирование, строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию и эксплуатацию объектов, которые могут оказать негативное воздействие на водный объект. То обстоятельство, что сети находятся в этой зоне, означает, что даже само их существование и функционирование должны соответствовать особым требованиям к охране водных объектов от загрязнения и засорения. Отсутствие законного владельца и обслуживающей организации в данном случае усугубляет ситуацию, так как номинально ни на кого не возложена обязанность по соблюдению этих природоохранных требований и по предотвращению аварийных сбросов в реку.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: 1) фактическое использование сетей (факт поставки ресурса и оплаты); 2) отсутствие зарегистрированного права собственности или иного законного владения на сети (их бесхозяйный статус); 3) нахождение сетей в границах водоохранной зоны (что влечет применение специальных норм об охране водных объектов). Проблема находится на стыке земельного (режим использования земель в водоохранных зонах), водного (охрана водных объектов), гражданского (правовой режим бесхозяйных вещей) и градостроительного (эксплуатация объектов коммунальной инфраструктуры) законодательства.

Ключевой отправной точкой для анализа является правовой статус самих сетей. Поскольку они не числятся на балансе и не имеют законного владельца, они подпадают под категорицию бесхозяйных вещей. В силу ст. 225 ГК РФ бесхозяйной признаётся вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. Это именно та ситуация, которая сложилась в Мытищинском районе: сети водоснабжения и водоотведения эксплуатируются, но юридически никому не принадлежат, что создаёт неопределённость в вопросе об ответственности за их содержание.

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
2. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 225

Однако сам по себе статус бесхозяйной вещи не снимает ограничений, установленных законодательством для использования территории, на которой эти сети расположены. Нахождение сетей в водоохранной зоне поймы реки вводит специальный режим хозяйственной деятельности. Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ, водоохранные зоны устанавливаются для предотвращения загрязнения и истощения водных объектов, а в их границах действуют дополнительные ограничения. Эксплуатация сетей водоотведения (канализации) в такой зоне напрямую затрагивает этот режим: если сети не обслуживаются надлежащим образом, возрастает риск загрязнения реки неочищенными стоками, что прямо противоречит целям установления водоохранных зон.

Сети юридически являются бесхозяйным недвижимым имуществом, расположенным в водоохранной зоне. Их эксплуатация без оформленных прав и без определённой ответственной организации незаконна и создаёт для фактического владельца (организации, получающей оплату за услуги) высокие риски административной ответственности за нарушение водоохранного режима и самовольное занятие земельного участка. Привести ситуацию в соответствие с законом обязан орган местного самоуправления — администрация Мытищинского района, которая должна инициировать постановку сетей на учёт как бесхозяйных и назначить гарантирующую организацию.

Рекомендуемые действия

• Незамедлительно направить в администрацию муниципального образования официальное заявление о выявлении бесхозяйных водопроводных и канализационных сетей с указанием их точного местонахождения и факта нахождения в водоохранной зоне.
• Организовать силами специализированной организации техническое обследование сетей для документальной фиксации их состояния и готовности к безопасной эксплуатации в границах водоохранной зоны.
• До завершения процедуры легализации обеспечить постоянный контроль за сетями, исключающий утечки и несанкционированные сбросы в водный объект, а также соблюдение всех ограничений, установленных ст. 65 Водного кодекса РФ.

Куда обращаться и порядок действий

• Подать в орган местного самоуправления Мытищинского района письменное заявление о бесхозяйных объектах; приложить имеющиеся доказательства фактической эксплуатации.
• Потребовать от администрации исполнения обязанности по обращению в Росреестр для постановки сетей на учёт как бесхозяйного недвижимого имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
• Контролировать, чтобы после постановки на учёт орган местного самоуправления в течение года инициировал судебный процесс о признании права муниципальной собственности на сети либо, не дожидаясь года, определил гарантирующую организацию в порядке ст. 12 Федерального закона № 416-ФЗ.
• До официального назначения гарантирующей организации продолжать эксплуатацию сетей может организация, чьи водопроводные и канализационные сети непосредственно присоединены к бесхозяйным, но с обязательным уведомлением администрации.
• Параллельно уведомить территориальный отдел Росприроднадзора и природоохранную прокуратуру о ситуации во избежание обвинения в сокрытии экологически опасного объекта.

Документы и доказательства

• Заявление в администрацию с описанием местоположения, технических характеристик сетей и ссылкой на их бесхозяйный статус.
• Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером или экспертной организацией, содержащий сведения о точных координатах сетей и их расположении в границах водоохранной зоны.
• Платёжные документы (квитанции, выписки по счетам, договоры с абонентами), подтверждающие фактическое оказание услуг водоснабжения и водоотведения через спорные сети.
• Официальные ответы из Росреестра, муниципального реестра имущества, Росимущества об отсутствии зарегистрированных прав на данные сети.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, по которому проходят сети, с отображением обременений в виде водоохранной зоны.

Денежные требования

• До установления регулируемых тарифов на транспортировку воды и стоков лицо, эксплуатирующее бесхозяйные сети, не вправе требовать от кого-либо возмещения затрат на их эксплуатацию (ст. 11 Закона № 416-ФЗ).
• Понесённые расходы могут быть включены в тарифную заявку гарантирующей организации только после её формального определения уполномоченным органом и утверждения тарифа.
• Текущая оплата, получаемая от конечных потребителей, должна учитываться как доход от регулируемого вида деятельности и не может произвольно удерживаться лицом без статуса, установленного законом.
• При причинении ущерба водному объекту либо иным лицам из-за ненадлежащего состояния сетей ответственность несёт фактический эксплуатант; возможность взыскания убытков с третьих лиц возможна только при доказанности их вины.
• Штрафы, наложенные за административные правонарушения, уплачиваются за счёт нарушителя; при отсутствии правового основания на сети оспорить постановление можно, но это не освобождает от обязанности легализовать объекты.

Сроки и риски

• Немедленный риск привлечения к ответственности по ст. 8.13 КоАП РФ (штраф для юридических лиц до 100 000 руб.) за нарушение водоохранного режима, особенно если не приняты меры по предотвращению загрязнения.
• Риск административного наказания по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное использование земельного участка водоохранной зоны без прав — штраф рассчитывается от кадастровой стоимости участка или в твёрдой сумме до 200 000 руб.
• Процедура постановки на учёт бесхозяйных сетей в Росреестре может занять от 3 до 6 месяцев с даты подачи заявления органом местного самоуправления.
• Признание муниципальной собственности через суд — не ранее 1 года после постановки на учёт плюс срок судебного разбирательства (2–4 месяца), что откладывает полноценное легальное обслуживание.
• Бездействие, затягивание оформления и игнорирование требований водоохранного законодательства может повлечь обращение природоохранной прокуратуры в суд с иском о приостановлении деятельности или сносе несанкционированных сетей.

Когда нужен адвокат

• При получении акта проверки, предписания или протокола об административном правонарушении, связанном с водоохранной зоной либо самовольным занятием участка.
• Если администрация Мытищинского района уклоняется от подачи заявления о постановке сетей на учёт либо затягивает определение гарантирующей организации.
• В случае аварии, повлекшей загрязнение водного объекта — для оценки риска уголовной ответственности по ст. 250 УК РФ и построения защиты.
• При отказе Росреестра в постановке сетей на учёт как бесхозяйных, когда требуется обжалование действий регистрирующего органа.
• Для подготовки искового заявления о признании права муниципальной собственности на сети и включения их в конкурсную массу либо оформления сервитута, если муниципалитет уклоняется.