В данном деле центральным является вопрос о возможности перехода права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, возникший после приватизации квартиры. Ключевой особенностью ситуации является то, что участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости, а в ЕГРН отсутствуют сведения о нём в связи с квартирой.
Юридически значимыми обстоятельствами здесь выступают: правовой режим земельного участка под многоквартирным домом (МКД), наличие государственной регистрации права собственности на квартиру (возникшей в результате приватизации), дата возникновения этого права, а также факт отсутствия сформированного земельного участка.
Фактически сложилась ситуация, когда после приватизации квартиры у гражданина, как у собственника помещения в МКД, возникла законная необходимость в оформлении прав на общее имущество дома, включая земельный участок. Однако администрация отказывает в переходе земли в собственность, ссылаясь на то, что участок не был сформирован на момент приватизации, и предлагает лишь аренду.
Правовая природа отношений такова: приватизация квартиры влечёт за собой переход к собственникам помещений в МКД права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на земельный участок под ним. Этот принцип закреплён в жилищном и земельном законодательстве. Однако право общей долевой собственности на земельный участок возникает только после того, как участок будет сформирован и поставлен на кадастровый учёт (то есть его границы будут определены и внесены в ЕГРН). До этого момента земля под домом юридически продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности.
Суть позиции администрации — отсутствие сформированного участка лишает собственников помещений возможности оформить его в собственность, так как такого объекта недвижимости юридически не существует. Администрация настаивает на том, что право собственности на землю под МКД может возникнуть лишь на уже сформированный участок, а без его формирования возможна только аренда.
При этом с 2019 года вступили в силу нормы, которые предоставляют собственникам помещений в МКД преимущественное право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка под домом, если он был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 года) и если дом находился в государственной или муниципальной собственности до 2019 года. Однако ключевым условием для применения этой льготы является именно факт формирования участка до установленной даты. В данном случае этого не произошло — участок не сформирован.
Таким образом, юридически значимый пробел — отсутствие сформированного земельного участка как объекта недвижимости. Пока участок не будет сформирован и поставлен на кадастровый учёт, у собственников квартиры нет юридической возможности зарегистрировать на него право собственности (в том числе и в порядке приватизации, и по правилам 2019 года). Отказ администрации, основанный на этом факте, формально соответствует общему порядку возникновения прав на землю под МКД, но содержательно требует проверки — предпринимались ли меры по формированию участка, и не нарушены ли права заявителя на получение такого участка в будущем, как только он будет сформирован.
В итоге, ситуация сводится к конфликту между правом на приобретение земли в собственность, вытекающим из факта приватизации квартиры, и отсутствием технической и юридической возможности реализовать это право из-за несформированности участка. Предложение администрации оформить аренду является временной мерой, которая не решает вопрос постоянного права на землю, но позволяет временно использовать участок.
Основным нормативным актом, регулирующим отношения по поводу земельного участка под многоквартирным домом, является Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — ФЗ-189). В силу статьи 16 этого закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признаётся общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме независимо от того, был ли он ранее сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Ваша квартира приватизирована, вы являетесь собственником помещения в многоквартирном доме. Следовательно, вы как участник общей долевой собственности наряду с другими собственниками обладаете правом на общее имущество, включая землю под домом. Цитата:
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16
Из этой нормы следует, что сам факт нахождения дома на муниципальной земле не препятствует возникновению права общей собственности: закон прямо говорит, что участок является общей долевой собственностью уже в существующей застройке. Администрация не может ссылаться на то, что участок «муниципальный», поскольку после введения в действие Жилищного кодекса и принятия ФЗ-189 право собственности на участок перешло к собственникам помещений — это переход произошёл в силу закона, а не по акту органа местного самоуправления.
Далее, часть 2 статьи 16 ФЗ-189 уточняет порядок перехода участка в общую долевую собственность для тех участков, которые были образованы до введения ЖК РФ и прошли кадастровый учёт. Они переходят бесплатно. Однако в вашем случае участок не сформирован, поэтому применяется часть 3 этой же статьи:
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16
Таким образом, отсутствие сформированного участка не является препятствием для оформления права собственности — напротив, закон предусматривает механизм его образования по инициативе собственников. Администрация не вправе отказывать в формировании и последующем бесплатном переходе участка в общую долевую собственность, ссылаясь на то, что участок не был сформирован до приватизации. Ваше право на бесплатное приобретение участка в собственность как части общего имущества не зависит от момента формирования участка; оно закреплено непосредственно в законе.
Переходя к специальным нормам Жилищного кодекса, статья 36 ЖК РФ прямо закрепляет состав общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Эта норма указывает, что право общей долевой собственности на земельный участок возникает у всех собственников помещений автоматически, независимо от того, зарегистрировано ли оно в ЕГРН. Отсутствие сведений о земле в выписке из ЕГРН на квартиру не отменяет этого права; оно подлежит государственной регистрации после формирования участка и постановки его на кадастровый учёт.
Статья 37 ЖК РФ определяет, как распределяются доли в праве общей собственности:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Соответственно, ваша доля в праве на земельный участок пропорциональна площади приватизированной квартиры. Приватизация квартиры не влечёт отдельного возникновения права на землю — она входит в состав общего имущества автоматически, и вы уже обладаете долей в нём на основании закона с момента регистрации права собственности на квартиру.
Гражданский кодекс в статье 290 дублирует эти положения применительно к отношениям собственности:
Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 290
Важно, что земельный участок под многоквартирным домом не может быть выделен в отдельную собственность одного из собственников помещений, а принадлежит всем совместно. Ваше намерение оформить участок в собственность логично реализовывать именно в рамках общей долевой собственности, а не в индивидуальном порядке.
Наконец, Земельный кодекс РФ в статье 39.20 устанавливает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков в собственность или аренду:
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Эта норма — общая, но для многоквартирных домов действует специальное регулирование: Жилищный кодекс и ФЗ-189 прямо предусматривают, что земельный участок поступает в общую долевую собственность без необходимости его выкупа или отдельной процедуры приобретения. Таким образом, ссылка администрации на то, что возможна только аренда, противоречит исключительному праву собственников, которое в вашем случае выражается в праве на бесплатное приобретение участка в собственность как части общего имущества. Правило о бесплатном переходе участка в собственность действует с момента введения в действие Жилищного кодекса (с 1 марта 2005 года), а не с 2019 года. Упоминания о 2019 годе в представленных нормах нет, и ваш вопрос о «бесплатном выкупе с 2019 года» основан, вероятно, на ошибочной информации: закон уже более 10 лет предоставляет такое право бесплатно, и дополнительных изменений с 2019 года по данному вопросу в указанных актах не содержится. Если бы требовалась проверка более поздних поправок (например, в ЗК РФ о «дачной амнистии» или упрощённом порядке), то их следует искать в соответствующих федеральных законах, но в рамках контекста они отсутствуют.
Итоговый вывод: администрация неправомерно отказывает в предоставлении участка в собственность. Участок под многоквартирным домом в силу закона уже является общей долевой собственностью всех собственников помещений, включая вас. Отсутствие его формирования и государственного кадастрового учёта не лишает вас этого права, а лишь требует обращения в уполномоченный орган для образования участка в порядке, предусмотренном статьёй 16 ФЗ-189. Аренда не может быть навязана, поскольку закон устанавливает бесплатный переход участка в собственность.
