Из этой нормы следует, что сам факт нахождения дома на муниципальной земле не препятствует возникновению права общей собственности: закон прямо говорит, что участок является общей долевой собственностью уже в существующей застройке. Администрация не может ссылаться на то, что участок «муниципальный», поскольку после введения в действие Жилищного кодекса и принятия ФЗ-189 право собственности на участок перешло к собственникам помещений — это переход произошёл в силу закона, а не по акту органа местного самоуправления.
Далее, часть 2 статьи 16 ФЗ-189 уточняет порядок перехода участка в общую долевую собственность для тех участков, которые были образованы до введения ЖК РФ и прошли кадастровый учёт. Они переходят бесплатно. Однако в вашем случае участок не сформирован, поэтому применяется часть 3 этой же статьи:
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16
Таким образом, отсутствие сформированного участка не является препятствием для оформления права собственности — напротив, закон предусматривает механизм его образования по инициативе собственников. Администрация не вправе отказывать в формировании и последующем бесплатном переходе участка в общую долевую собственность, ссылаясь на то, что участок не был сформирован до приватизации. Ваше право на бесплатное приобретение участка в собственность как части общего имущества не зависит от момента формирования участка; оно закреплено непосредственно в законе.
Переходя к специальным нормам Жилищного кодекса, статья 36 ЖК РФ прямо закрепляет состав общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Эта норма указывает, что право общей долевой собственности на земельный участок возникает у всех собственников помещений автоматически, независимо от того, зарегистрировано ли оно в ЕГРН. Отсутствие сведений о земле в выписке из ЕГРН на квартиру не отменяет этого права; оно подлежит государственной регистрации после формирования участка и постановки его на кадастровый учёт.
Статья 37 ЖК РФ определяет, как распределяются доли в праве общей собственности:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Соответственно, ваша доля в праве на земельный участок пропорциональна площади приватизированной квартиры. Приватизация квартиры не влечёт отдельного возникновения права на землю — она входит в состав общего имущества автоматически, и вы уже обладаете долей в нём на основании закона с момента регистрации права собственности на квартиру.
Гражданский кодекс в статье 290 дублирует эти положения применительно к отношениям собственности:
Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 290
Важно, что земельный участок под многоквартирным домом не может быть выделен в отдельную собственность одного из собственников помещений, а принадлежит всем совместно. Ваше намерение оформить участок в собственность логично реализовывать именно в рамках общей долевой собственности, а не в индивидуальном порядке.
Наконец, Земельный кодекс РФ в статье 39.20 устанавливает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков в собственность или аренду:
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Эта норма — общая, но для многоквартирных домов действует специальное регулирование: Жилищный кодекс и ФЗ-189 прямо предусматривают, что земельный участок поступает в общую долевую собственность без необходимости его выкупа или отдельной процедуры приобретения. Таким образом, ссылка администрации на то, что возможна только аренда, противоречит исключительному праву собственников, которое в вашем случае выражается в праве на бесплатное приобретение участка в собственность как части общего имущества. Правило о бесплатном переходе участка в собственность действует с момента введения в действие Жилищного кодекса (с 1 марта 2005 года), а не с 2019 года. Упоминания о 2019 годе в представленных нормах нет, и ваш вопрос о «бесплатном выкупе с 2019 года» основан, вероятно, на ошибочной информации: закон уже более 10 лет предоставляет такое право бесплатно, и дополнительных изменений с 2019 года по данному вопросу в указанных актах не содержится. Если бы требовалась проверка более поздних поправок (например, в ЗК РФ о «дачной амнистии» или упрощённом порядке), то их следует искать в соответствующих федеральных законах, но в рамках контекста они отсутствуют.
Итоговый вывод: администрация неправомерно отказывает в предоставлении участка в собственность. Участок под многоквартирным домом в силу закона уже является общей долевой собственностью всех собственников помещений, включая вас. Отсутствие его формирования и государственного кадастрового учёта не лишает вас этого права, а лишь требует обращения в уполномоченный орган для образования участка в порядке, предусмотренном статьёй 16 ФЗ-189. Аренда не может быть навязана, поскольку закон устанавливает бесплатный переход участка в собственность.
