Можно ли купить гараж в ГСК, если земля под ним не оформлена в собственность

Согласно ст. 130 ГК РФ, гараж как объект, прочно связанный с землей, признается недвижимостью. Это означает, что его купля-продажа регулируется правилами о сделках с недвижимым имуществом. Факт нахождения гаража в собственности продавца при неоформленной земле не препятствует его отчуждению, но порождает правовую неопределенность в отношении дальнейшего использования участка под ним.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, а также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Гараж, как объект, прочно связанный с землей, является недвижимостью.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130

Приобретая гараж, покупатель автоматически получает права на земельный участок, на котором он расположен, в силу ст. 271 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что собственник недвижимости на чужом земельном участке имеет право пользования этим участком. При переходе права собственности на гараж к новому владельцу к нему переходит и право пользования землей на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника. Поскольку продавец не оформил землю в собственность или аренду, покупатель лишь унаследует его неоформленный статус — фактическое пользование без зарегистрированного права, что создает правовую неопределенность.

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 271

Статья 552 ГК РФ конкретизирует, что при продаже здания или сооружения покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если продавец не является собственником земли, продажа гаража допускается без согласия собственника участка (в данном случае — публичного образования или ГСК как юрлица, если земля принадлежит ему), но только если это не противоречит условиям пользования таким участком. На практике в ГСК земля часто находится в государственной или муниципальной собственности либо в аренде у кооператива. Покупатель, приобретая гараж, не получает автоматически право собственности на землю — он наследует лишь то право, которое имел продавец (фактическое пользование или краткосрочная аренда без регистрации). Если продавец не оформлял землю, то и покупатель не сможет зарегистрировать право на участок сразу после сделки — ему придется проходить процедуру самостоятельно.

Статья 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или дог
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552

Вместе с тем, у покупателя после приобретения гаража возникает исключительное право на приобретение земельного участка под ним в собственность или в аренду в силу ст. 39.20 ЗК РФ. Эта норма предоставляет собственнику здания или сооружения, расположенного на земельном участке, приоритетное право на оформление земли. Поскольку после покупки гараж перейдет в собственность супруга, он сможет обратиться в уполномоченный орган (местную администрацию или Росимущество) с заявлением о предоставлении участка в собственность или аренду. Однако для реализации этого права потребуется, чтобы земельный участок был поставлен на кадастровый учет (образован под гаражом), что существенно усложнит процесс, если продавец этого не сделал.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

При попытке самостоятельно оформить землю после покупки гаража покупатель может столкнуться с трудностями при государственной регистрации перехода права собственности на гараж, если документы на землю не будут представлены в полном объеме. Согласно ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация прав может быть приостановлена, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо если форма и (или) содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства. Хотя для регистрации перехода права собственности на гараж как на отдельный объект недвижимости достаточно договора купли-продажи и заявления, отсутствие оформленных прав на землю может вызвать вопросы у регистратора, особенно если гараж расположен на участке, который не сформирован, или если его границы не установлены. В таком случае потребуется дополнительно готовить межевой план и документы об образовании земельного участка, что затянет процесс.

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26

Таким образом, покупка гаража без оформленной земли юридически возможна: покупатель получит право собственности на гараж и право пользования землей на прежних условиях, а после этого сможет воспользоваться исключительным правом на приобретение участка по ст. 39.20 ЗК РФ. Однако риском является то, что продавец мог не иметь даже фактического права пользования землей (например, если ГСК сам не оформил аренду), и тогда покупатель столкнется с необходимостью самостоятельно формировать участок под гаражом и договариваться с муниципалитетом или кооперативом. Требование к продавцу оформить землю до сделки существенно снижает эти риски, так как позволяет покупателю получить не только гараж, но и зарегистрированное право на участок (собственность или аренду) одновременно с покупкой или в упрощенном порядке. Если продавец способен оформить землю без лишних затрат времени, предпочтительнее завершить эту процедуру до продажи — это сделает объект более ликвидным и прозрачным для регистрации.