Покупка земельного участка со сгоревшим домом: как правильно оформить сделку, если дом числится в ЕГРН, но фактически разрушен

Прекращение права собственности на сгоревший дом: сначала снять с учёта

Ключевое начало: при пожаре, уничтожившем строение, право собственности на него прекращается по закону — самое основание закреплено в ГК РФ.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Это значит: сгоревший дом перестал быть объектом гражданского оборота в момент полной утраты физических свойств (уничтожения), даже если запись о нём пока сохраняется в ЕГРН. Однако формально участок и дом принадлежат одному продавцу, а закон прямо запрещает отчуждать земельный участок без расположенного на нём здания, если здание и участок принадлежат одному лицу.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Поэтому продавать «участок с развалинами, числящимися в ЕГРН» как чистый земельный участок рискованно: пока запись о доме не погашена, отчуждение участка входит в противоречие с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, и Росреестр может приостановить/отказать в регистрации перехода, либо запись создаст препятствия в будущем. Правильный порядок — до сделки снять сгоревший дом с кадастрового учёта и погасить запись о праве, сделав это силами продавца как собственника здания.

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости
   — п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ

Основанием для снятия с учёта служит акт обследования, который кадастровый инженер составляет по результатам осмотра развалин, — это прямо предусмотрено Законом № 218-ФЗ и как основание регистрационных действий, и как содержание акта.

7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места)
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено
   — ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ

Вывод: покупателю настаивать на том, чтобы до подписания договора продавец (он же собственник здания) заказал кадастровому инженеру акт обследования сгоревшего дома и подал в Росреестр заявление о снятии дома с кадастрового учёта и о государственной регистрации прекращения права собственности. После этого участок продаётся как свободный от строений, без нарушений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Если же акт обследования составить невозможно (кадастровый инженер отказывается из-за спорного состояния остатков), предусмотрен судебный путь — признание отсутствия существования объекта через суд, и тогда снятие с учёта осуществляется без акта обследования.

1. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования
   — ч. 7 ст. 58 Закона № 218-ФЗ

Вывод по судебному порядку: если административно снять сгоревший дом не удаётся, продавец вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на дом прекращённым / об установлении факта отсутствия существования объекта; на основании вступившего в силу решения Росреестр снимает объект с учёта без акта обследования.

Налоговые последствия для покупателя и роль заявления в ФНС

Даже если снять дом с учёта, важно понимать налоговую сторону: пока объект числился в ЕГРН, по нему мог исчисляться налог на имущество физических лиц. Закон прямо позволяет прекратить его исчисление с месяца гибели строения по заявлению налогоплательщика с подтверждающими документами.

2 1 . В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Указанные заявление и документы могут быть представлены в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
— п. 2.1 ст. 408 НК РФ

Для покупателя это означает два момента. Во-первых, если сгоревший дом не снять с учёта до сделки и запись о нём перейдёт вместе с правом на участок, на нового собственника может быть начислен налог на имущество за формально существующий объект — поэтому снятие с учёта до сделки (см. предыдущий блок) одновременно закрывает и налоговый риск. Во-вторых, после снятия дома с учёта продавец (до перехода права) либо, при упущении, покупатель вправе подать в ФНС заявление о гибели объекта, чтобы исчисление налога прекратилось с месяца гибели, а не только поскольку объект снят с учёта. Налог на имущество физлиц исчисляется только в отношении числящихся объектов, поэтому прекращение записи в ЕГРН — решающее условие.

Вывод: снятие сгоревшего дома с кадастрового учёта до сделки защищает покупателя и от налогов на несуществующий объект, и от блокировки регистрации по ст. 35 ЗК РФ; при неуплате/начислении налога по уже уничтоженному дому подаётся заявление в ФНС с документами о гибели (акт обследования, справка МЧС), после чего исчисление прекращается с месяца гибели.

Структура сделки и распределение рисков между ветками

Практическая развилка — что делать, если продавец отказывается снимать сгоревший дом с учёта до сделки, настаивая, что «это не проблема».

Ветка А (рекомендуемая). Продавец предварительно: (1) заказывает акт обследования у кадастрового инженера, (2) подаёт в Росреестр заявление о снятии дома с учёта и о погашении права (п. 4 ч. 1 ст. 15 + п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ), (3) после положительной регистрации продаёт участок как свободный от строений. Это устраняет и противоречие п. 4 ст. 35 ЗК РФ, и налоговый риск (ст. 408 НК), и возможный будущий конфликт по поводу «остатков дома».

Ветка Б (рискованная). Если продавец категорически не снимает дом с учёта, а покупатель хочет завершить сделку, то продаётся участок с формально числящимся объектом. Здесь право на сгоревший дом фактически уже прекращено (п. 1 ст. 235 ГК РФ), поскольку недвижимость утрачена. Однако такой сделки опасаться не стоит лишь при условии, что в договоре прямо указано: продаётся земельный участок, на котором расположены остатки строения, уничтоженного пожаром, без передачи какого-либо объекта недвижимости; а обязанность по снятию дома с учёта и подаче заявления в ФНС возлагается на продавца с согласованием сроков. Риск, что Росреестр приостановит регистрацию перехода из-за несоответствия сведений ЕГРН фактическому состоянию (в ЕГРН участок без зданий, но обычно регистрация перехода на участок проходит; при наличии записи о доме возможен отказ/приостановка) — сохраняется.

Ответственность продавца. Если продавец, зная о сохраняющейся записи на сгоревший дом, не снял её и не предупредил покупателя, и это привело к начислению налога или невозможности использовать участок под строительство без предварительного сноса/снятия — покупатель вправе требовать возмещения убытков и понуждения к регистрационным действиям. Однако надёжнее решить вопрос на стадии переговоров, зафиксировав в договоре обязанность продавца снять дом с учёта до или одновременно с сделкой.

Вывод: правильная структура сделки — сначала снять сгоревший дом с кадастрового учёта через акт обследования (силами продавца), затем продавать участок как свободный от строений; если продавец отказывается — сделка допустима только с явным письменным закреплением в договоре обязанности продавца по снятию объекта с учёта и с пониманием налоговых и регистрационных рисков покупателем.

Гражданско-правовые и регистрационные риски: предмет договора и возможный отказ Росреестра

По договору купли-продажи недвижимости продавец передаёт покупателю именно те объекты, которые указаны в договоре; предмет договора должен быть описан определённо.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)
   — п. 1 ст. 549 ГК РФ

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ

Для сделки с участком, на котором сохранилась (до снятия с учёта) запись о сгоревшем доме, это означает: в договоре нужно точно закрепить, что передаётся только земельный участок без каких-либо зданий и сооружений (поскольку право на уничтоженный дом уже прекращено — п. 1 ст. 235 ГК РФ), а остатки строения передаются фактически как не отдельный объект. Если же в ЕГРН одновременно числится и участок, и дом, а в договоре указан только участок, возможна ситуация, что Росреестр усмотрит противоречия между заявленным правом (только на участок) и зарегистрированными сведениями (дом числится на участке).

1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона
   — ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ

Это практический риск ветки Б: регистрация перехода права на участок может быть приостановлена ввиду наличия в ЕГРН записи о несуществующем, но формально зарегистрированном доме, а при неустранении причин — последует отказ (ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ). Поэтому корректный путь — снять дом с учёта до сделки (акт обследования — ч. 1 ст. 23, п. 7.4 ч. 2 ст. 14, п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ), после чего предмет договора (чистый участок) будет соответствовать сведениям ЕГРН, и основания для приостановления по этим причинам отпадут.

Вывод: правильно составленный договор продажи участка должен предметно описывать только земельный участок; при сохранении записи о сгоревшем доме Росреестр вправе приостановить регистрацию (противоречия с зарегистрированными правами) и впоследствии отказать, поэтому сначала дом должен быть снят с кадастрового учёта. Если продавец настаивает на продаже без снятия — сделка юридически возможна, но высокорискованна для покупателя и должна сопровождаться письменной обязанностью продавца снять объект с учёта и возместить убытки при просрочке.

Доказательства гибели дома, альтернативные пути и обеспечение исполнения в сделке

Подтверждение факта гибели. Для снятия с учёта в Росреестре требуется акт обследования кадастрового инженера (ч. 1 ст. 23, п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ — см. блок 1). Дополнительными подтверждающими документами выступают справка МЧС/противопожарной службы о пожаре и его последствиях, акт органа местного самоуправления о факте уничтожения строения, фотографии развалин. Для налоговой (прекращение исчисления налога на имущество) закон также прямо допускает подачу заявления с документами через МФЦ (п. 2.1 ст. 408 НК РФ — см. блок 2).

Альтернативы ветки Б (продавец отказывается снять дом с учёта до сделки). Третьего блока уже раскрыта рискованная ветка. Дополнительно покупатель может рассмотреть вариант: заключить договор с отлагательным/отменительным условием (ст. 157 ГК РФ) — обязательство по передаче участка возникает / прекращается в зависимости от снятия дома с учёта в срок, указанный в договоре. Это снижает регистрационные и налоговые риски. Если продавец реально уклоняется — инициировать самостоятельное обращение в суд об установлении факта отсутствия существования объекта недвижимости (ч. 7 ст. 58 Закона № 218-ФЗ) в порядке особого производства и затем снять объект с учёта.

Обеспечение исполнения. Если покупатель соглашается на сделку до снятия дома с учёта, он может закрепить на это обязанность продавца в договоре и обеспечить неустойкой.

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором
   — п. 1 ст. 329 ГК РФ

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков
   — п. 1 ст. 330 ГК РФ

Практически в договоре купли-продажи можно предусмотреть неустойку за каждый день просрочки снятия дома с учёта после перехода права на участок, либо обеспечительный платёж (часть цены), который возвращается покупателю, если продавец не исполнит требование о снятии дома в течение оговорённого срока. Предмет договора (ст. 554 ГК РФ — см. блок 4) при этом чётко ограничивается земельным участком, без передачи дома.

Вывод: основное доказательство гибели — акт обследования кадастрового инженера; для ФНС — дополнительно справка МЧС. Альтернатива — сделка под условие снятия дома с учёта с обеспечением исполнения неустойкой или обеспечительным платежом; в крайнем случае — судебное признание прекращения права и снятие с учёта без акта.