Правовое основание требования платы за пользование участком после прекращения договора аренды
Администрация вправе требовать плату за период после расторжения договора. Прекращение договора аренды не освобождает арендатора от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком — это прямо следует из двух правовых оснований: специальной арендной нормы (ст. 622 ГК РФ) и общего института неосновательного обогащения (ст. 1102, 1105 ГК РФ).
Согласно ст. 622 ГК РФ:
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения
— ст. 622 ГК РФ, п. 2
Для данного дела это означает: договор прекращён (расторгнут), участок не возвращён — на гаражах кооператива он как стоял, так и стоит. Администрация на этом основании вправе требовать плату за всё время просрочки возврата участка.
Согласно принципу платности земли (ст. 65 ЗК РФ) любое использование земли без оформленного права не бывает бесплатным:
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) , арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом
— п. 1 ст. 65 ЗК РФ
Дополнительно действует универсальный механизм гл. 60 ГК РФ — неосновательное обогащение. По п. 1 ст. 1102 ГК РФ:
без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Применительно к фактическому пользованию земельным участком без договора аренды действует специальное правило п. 2 ст. 1105 ГК РФ:
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ
Таким образом, требование администрации об оплате за время без договора имеет законное основание. У администрации есть выбор правовой квалификации: либо ст. 622 ГК (арендная плата за время просрочки), либо ст. 1102 + 1105 ГК (неосновательное обогащение в размере сбережённой арендной платы). Результат практически одинаков — плата взыскивается в размере рыночной стоимости пользования участком, которая, как правило, соответствует прежней арендной плате.
Вывод по вопросу: требование платить за период без договора законно. Администрация имеет право на взыскание с кооператива платы за всё время фактического пользования участком после прекращения договора аренды.
Развилка: возобновился ли договор аренды по п. 2 ст. 621 ГК РФ
Ключевой вопрос: почему не сработал пункт старого договора о продлении и почему неприменим п. 2 ст. 621 ГК РФ о «возобновлении»?
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3.
— п. 2 ст. 621 ГК РФ
Для возобновления договора на неопределённый срок необходимо одновременное соблюдение двух условий: (1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока и (2) отсутствуют возражения арендодателя.
В вашей ситуации договор был не просто «истёк» — он был расторгнут. Сам факт расторжения свидетельствует о том, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений. Более того, администрация прямо заявила, что условие о продлении «не так» — то есть возражала против продолжения договорных отношений. Следовательно, п. 2 ст. 621 ГК РФ неприменим — договор не был возобновлён на неопределённый срок.
Если бы договор был возобновлён (ветка: «если бы администрация не расторгала и не возражала»), то он действовал бы на неопределённый срок по правилам ст. 610 ГК РФ:
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
— п. 2 ст. 610 ГК РФ
То есть каждая сторона могла бы отказаться от договора с предупреждением за 3 месяца. Но это гипотетическая ветка — в вашем случае она не работает из-за явных возражений арендодателя.
Пункт договора о продлении — это договорное условие, которое могло бы продлить договор автоматически при отсутствии возражений. Но администрация заявила, что он «не так», и расторгла договор. Поскольку факт расторжения и возражений зафиксирован, договор аренды прекращён окончательно, а пользование участком стало бездоговорным.
Вывод: договор аренды НЕ возобновился — расторжение договора и возражения администрации исключают действие как п. 2 ст. 621 ГК РФ, так и договорного условия о пролонгации. Гаражный кооператив находится на участке без правоустанавливающих документов.
Размер платы: правомерно ли требование «на тех же условиях, что были в старом договоре»
Администрация требует плату «на тех же условиях, что были в старом договоре». Правомерность этого определяется через две альтернативные правовые квалификации.
По ст. 622 ГК РФ — плата за просрочку возврата арендованного имущества:
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения
— ст. 622 ГК РФ, п. 2
Судебная практика исходит из того, что под «арендной платой за все время просрочки» понимается плата в том же размере, который был установлен договором. Смысл нормы: арендатор, удерживающий имущество, не должен оказаться в лучшем положении, чем добросовестный арендатор. Поэтому требование платы на прежних условиях по ст. 622 ГК РФ правомерно.
По ст. 1105 ГК РФ — неосновательное обогащение в размере сбережённой платы:
возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ
Пункт 2 этой же статьи прямо указывает, что размер возмещения определяется «по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило». Эта цена обычно равна рыночной арендной плате, которая в большинстве случаев соответствует ставке по прекращённому договору.
Таким образом, по обоим основаниям (и ст. 622 ГК, и ст. 1105 ГК) требование платить на условиях старого договора является правомерным.
Однако следует обратить внимание на исключения: если ставка арендной платы по договору была установлена на основании нормативного акта (постановления органа местного самоуправления), который с тех пор изменился — администрация может потребовать плату по новым ставкам. Это необходимо проверить, запросив у администрации расчёт.
Также по требованию о неосновательном обогащении на сумму задолженности могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ:
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
Вывод: требование платить на условиях старого договора законно — это прямо предусмотрено как ст. 622 ГК РФ (плата за просрочку в прежнем размере), так и ст. 1105 ГК РФ (неосновательное обогащение в размере сбережённой платы). Размер платы за бездоговорной период, как правило, равен прежней арендной ставке, но следует проверить, не изменился ли нормативно установленный размер платы за публичную землю.
Риск административной ответственности (ст. 7.1 КоАП РФ)
Поскольку договор аренды прекращён и не возобновлён, а кооператив продолжает использовать участок без оформленных прав, возникает риск административной ответственности за самовольное занятие земли.
Статья 7.1 КоАП РФ:
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12
Состав правонарушения образует само по себе использование земельного участка без предусмотренных законодательством прав. В вашем случае: договор расторгнут, нового нет, правоустанавливающих документов нет — состав формально присутствует.
Размер штрафа для гаражного кооператива как юридического лица: от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей (если кадастровая стоимость определена), либо от 100 000 до 200 000 рублей (если не определена). Должностное лицо (председатель) может быть привлечено к ответственности дополнительно — штраф от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей.
Кроме того, по ст. 76 ЗК РФ самовольно занятый участок подлежит возврату без возмещения затрат:
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ
Это означает, что кооператив не сможет претендовать на компенсацию стоимости гаражей или иных затрат при освобождении участка.
Вывод: риск административной ответственности высок. Рекомендуется в кратчайшие сроки либо легализовать пользование (заключить новый договор аренды), либо освободить участок, чтобы минимизировать штрафные риски.
Путь к легализации: право на заключение нового договора аренды
Несмотря на прекращение старого договора, кооператив не лишён возможности восстановить право пользования участком на законных основаниях.
Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок закреплено в п. 1 ст. 621 ГК РФ:
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора
— п. 1 ст. 621 ГК РФ
Кооператив подтверждает полную оплату аренды до самого конца срока — это свидетельствует о надлежащем исполнении обязанностей. Однако реализация преимущественного права зависит от того, подавал ли кооператив письменное уведомление арендодателю о желании заключить новый договор в установленный срок.
Специальные правила для публичной земли. По общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды публичного участка заключается на торгах:
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ
Однако п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи заключения без торгов:
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации
— п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ
В частности, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает заключение договора без торгов с арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности, если заявление о заключении нового договора подано до истечения срока прежнего. Поскольку в вашем случае договор расторгнут и срок истёк год назад, данная льгота может быть утрачена — окончательный ответ зависит от того, обращался ли кооператив с заявлением до истечения срока (неизвестный факт).
Альтернативный путь: если льготное перезаключение невозможно, кооператив может участвовать в аукционе на общих основаниях либо просить администрацию о предоставлении участка по иным основаниям п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Рекомендуемые действия:
- Незамедлительно направить в администрацию письменное обращение с просьбой заключить договор аренды на новый срок, приложив платёжные документы, подтверждающие полную оплату аренды за весь период действия старого договора.
- При отказе — обжаловать его в арбитражный суд по месту нахождения администрации, ссылаясь на преимущественное право по п. 1 ст. 621 ГК РФ и на длительное добросовестное пользование участком.
Вывод: путь к легализации существует, но его успешность критически зависит от того, подавал ли кооператив заявление о новом договоре до истечения срока старого, а также от оснований расторжения. Приоритетная задача — подать заявление сейчас и начать переговоры с администрацией.
Гражданско-правовые последствия: проценты и убытки
Помимо основного долга по плате за пользование участком, администрация может начислить проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения:
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
Это означает, что чем дольше кооператив не платит, тем больше нарастает задолженность за счёт процентов.
С другой стороны, если администрация своими действиями (затягивание с заключением нового договора, противоречивое поведение) причинила кооперативу убытки, кооператив вправе требовать их возмещения. Согласно п. 1 ст. 62 ЗК РФ:
Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством
— п. 1 ст. 62 ЗК РФ
Однако для взыскания убытков кооператив должен доказать их размер, причинно-следственную связь с действиями администрации и свою добросовестность. Документы о полной оплате аренды и о том, что администрация «тянула» с новым договором, могут служить доказательствами.
Вывод: необходимо как можно быстрее оплатить задолженность за фактическое пользование, чтобы остановить начисление процентов по ст. 395 ГК РФ, и одновременно — добиваться заключения нового договора либо, при невозможности, зафиксировать убытки от действий администрации для возможного встречного иска.
