Раздел участка в долевой собственности при сгоревшем доме: нужно ли снимать с кадастрового учета

Можно ли разделить участок, не снимая сгоревший дом с кадастрового учёта?

Право на раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, вытекает из ст. 252 ГК РФ и ст. 11.4 ЗК РФ. Ни одна из этих норм не ставит раздел в зависимость от отсутствия на участке числящихся в ЕГРН объектов недвижимости. Дом и земельный участок — самостоятельные объекты недвижимости с разными кадастровыми номерами; их учёт и регистрация прав на них ведутся раздельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ

Это означает: вы вправе разделить участок по соглашению всех троих сособственников. При разделе исходный участок прекращает существование, а каждый из вас получает право собственности на вновь образованные участки в соответствии с условиями соглашения.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования.
— п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). 6. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. Образование земельных участков из земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии и (или) заключен договор о комплексном развитии территории, может осуществляться лицом, с которым заключен такой договор, либо юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при наличии проекта планировки территории, утвержденного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции федеральных законов от 25.12.2023 № 627-ФЗ, от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 8.
— п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

Сама по себе процедура раздела земельного участка не требует предварительного снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта: в перечне оснований для приостановления государственного кадастрового учёта (ст. 26 Закона № 218-ФЗ) нет такого основания, как наличие на исходном участке числящегося, но фактически прекратившего существование объекта недвижимости. Регистрационные действия в отношении земельного участка и в отношении расположенного на нём здания производятся независимо.

Однако практика Росреестра неоднородна: не исключена ситуация, при которой регистратор может усмотреть в наличии числящегося здания косвенное основание для правовой экспертизы и приостановления. Поэтому рекомендуется снять сгоревший дом с учёта до подачи документов на раздел участка — это исключит любые риски приостановления и последующего отказа.

Вывод: Юридически раздел участка возможен и без снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта. Но оптимальная стратегия — сначала снять дом с учёта через акт обследования, чтобы избежать рисков и упростить регистрацию.

Как снять сгоревший дом с кадастрового учёта и прекратить право собственности на него

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Однако запись в ЕГРН автоматически не прекращается — необходимо совершить регистрационные действия.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Процедура снятия с кадастрового учёта здания, прекратившего существование вследствие гибели/уничтожения (в том числе пожара), предусмотрена Законом № 218-ФЗ:

акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Документом-основанием для снятия с учёта является акт обследования, подготовленный кадастровым инженером:

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
— ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ

Таким образом, вам необходимо:

1. Обратиться к кадастровому инженеру, который осмотрит место нахождения сгоревшего дома и подготовит акт обследования, подтверждающий прекращение существования здания.
2. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн) о снятии здания с государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения права собственности с приложением акта обследования.

С заявлением вправе обратиться сам собственник здания (п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ), а в случае, если здание находилось в общей долевой собственности всех троих сособственников участка — от имени всех собственников.

собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
— п. 4.1 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ

В общем случае (если собственник жив и не ликвидирован) заявление подаёт собственник здания по п. 4 ч. 1 ст. 15: «собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости».

Если у вас сохранился акт о пожаре (от МЧС) или иной документ, подтверждающий факт уничтожения дома, — передайте его кадастровому инженеру для приобщения к акту обследования.

Вывод: Для снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта необходимо заказать у кадастрового инженера акт обследования и подать его в Росреестр с заявлением о снятии с учёта и прекращении права собственности.

Порядок раздела земельного участка: пошаговая процедура

После того как сгоревший дом снят с кадастрового учёта, раздел участка производится в следующем порядке:

Шаг 1. Соглашение о разделе. Поскольку участок находится в общей долевой собственности троих лиц, раздел осуществляется по их соглашению (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 252 ГК РФ). Соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение соглашения о разделе земельного участка законом не требуется.

соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
— п. 2 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Шаг 2. Межевание. Кадастровый инженер готовит межевой план, в котором описываются границы каждого из вновь образуемых участков. Каждый образуемый участок должен соответствовать:

• Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования (минимальный размер участка);
• Не пересекать границы других участков и территориальных зон.

Шаг 3. Подача в Росреестр. Документы подаются через МФЦ либо в электронном виде:

• Заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на все образуемые участки (от всех трёх сособственников одновременно — ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ: «собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости»);
• Соглашение о разделе (оригинал);
• Межевой план (в электронном виде, заверенный УКЭП кадастрового инженера).

Шаг 4. Одновременная регистрация. Закон предписывает одновременное проведение всех регистрационных действий:

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 2 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Это означает: исходный участок снимется с кадастрового учёта, право общей долевой собственности на него прекратится, а на вновь образованные участки будут зарегистрированы права согласно соглашению.

Шаг 5. Сроки. Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются в течение 7 рабочих дней (при подаче через МФЦ) или 5 рабочих дней (при электронной подаче) — ч. 1, 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ. Размер госпошлины за регистрацию права — 350 руб. с каждого сособственника (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вывод: Раздел участка оформляется через соглашение сособственников, межевой план и подачу в Росреестр. При согласии всех троих процедура проходит во внесудебном порядке.

Что делать, если один из сособственников не согласен на раздел

Если хотя бы один из трёх долевых собственников уклоняется от подписания соглашения о разделе или возражает против предложенного варианта раздела, внесудебный порядок недоступен.

Пункт 3 ст. 252 ГК РФ прямо предусматривает:

«При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.»

Это означает:

• Любой из вас вправе обратиться в районный суд по месту нахождения участка с иском о выделе своей доли в натуре (либо о разделе всего участка между всеми собственниками).
• Суд назначит землеустроительную экспертизу, которая определит возможные варианты раздела с учётом требований к минимальным размерам образуемых участков.
• Если выдел доли в натуре технически невозможен (например, участок слишком мал), суд может обязать других сособственников выплатить истцу компенсацию за его долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

При этом спор о доме не является препятствием для рассмотрения иска о разделе земли — это самостоятельные объекты. Но лучше до подачи иска в суд снять сгоревший дом с кадастрового учёта (даже если другие сособственники не участвуют — вы можете подать заявление от своего имени как сособственник здания, или же суд в последующем решении может констатировать отсутствие дома, что даст основание для снятия с учёта без акта обследования — ч. 7 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

Вывод: При отсутствии согласия всех троих — вопрос решается в районном суде путём предъявления иска о выделе доли в натуре / разделе участка.

Налоговые последствия и риски «висящего» дома в ЕГРН

Пока сгоревший дом числится в ЕГРН, на него продолжает начисляться налог на имущество физических лиц, поскольку ФНС получает сведения из ЕГРН и не знает о фактическом уничтожении объекта. Налог прекращается только с месяца, в котором произошла гибель/уничтожение, но для этого нужно уведомить налоговый орган:

В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Рассмотрение налоговым органом заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения, в том числе направление запроса сведений, подтверждающих факт гибели или уничтожения объекта налогообложения, и рассмотрение такого запроса, направление налогоплательщику уведомления о прекращении исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения либо сообщения об отсутствии основания для прекращения исчисления налога в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения осуществляются в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктом 3 1 статьи 362 настоящего Кодекса.
— п. 2.1 ст. 408 НК РФ

Таким образом, даже после снятия дома с кадастрового учёта в Росреестре, вам необходимо подать в налоговую инспекцию заявление о гибели/уничтожении объекта, и тогда налог пересчитают: он прекратится с 1-го числа месяца, в котором фактически произошёл пожар (а не с даты снятия с учёта). Если дом сгорел в прошлом году, то налог за месяцы после пожара должен быть сторнирован.

Кроме того, пока дом числится в ЕГРН:

• Он может учитываться при исчислении земельного налога (если кадастровая стоимость участка включает стоимость улучшений);
• «Висящий» объект создаёт сложности при любых последующих сделках с участком (продажа, залог, дарение);
• Администрация муниципального образования формально может считать, что на участке имеется объект капитального строительства, и это может повлиять на применение ПЗЗ и градостроительных регламентов.

Вывод: Промедление со снятием дома с кадастрового учёта влечёт излишнее налогообложение и иные риски. Снимите дом с учёта как можно скорее, а затем подайте заявление в ФНС о прекращении исчисления налога с даты пожара.