Ни мать как наниматель, ни дочь как член семьи нанимателя не являются собственниками дома, а значит, не обладают исключительным правом приобрести под ним земельный участок — ни в собственность, ни в аренду. Федеральный закон № 137-ФЗ подтверждает, что земельные участки под объектами недвижимости переоформляются их правообладателям, однако права, сохраняемые за гражданами (постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение), касаются случаев, когда у гражданина уже возникли законные права на землю:
Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации , подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации . Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется.
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»
В Вашей ситуации никто из граждан не обладает правами на землю — участок не приватизирован, дом в найме. Поэтому единственный путь к земле — сначала приватизировать сам дом, став его собственником. Только после этого гражданин в силу ст. 39.20 ЗК РФ может реализовать исключительное право на земельный участок.
Для наглядности: правомочия по распоряжению домом (в том числе его приватизация) принадлежат собственнику — наймодателю. Граждане-наниматели не могут распоряжаться ни домом, ни землёй:
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. [...] Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— п. 1, 3 ст. 209 ГК РФ
Вывод: дочь не вправе оформить земельный участок на себя, пока дом находится в найме и не принадлежит гражданам на праве собственности, поскольку исключительное право на приобретение земли имеет только собственник здания.
Блокирует ли отказ матери приватизацию дома и, как следствие, земли
Поскольку земля может быть оформлена лишь после того, как дом перейдёт в собственность граждан, ключевым промежуточным шагом является приватизация самого жилого дома. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» прямо требует согласия всех совершеннолетних лиц, имеющих право на это помещение:
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
— ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Приватизация дома возможна только с согласия матери как нанимателя. Без её согласия приватизация дома юридически невозможна. Соответственно, без собственности на дом дочь не может оформить землю — получается замкнутый круг.
Права дочери как члена семьи нанимателя не превращают её в собственника и не дают ей права единолично приватизировать дом:
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— п. 2 ст. 69 ЖК РФ
Это равные права пользования жилым помещением — но они обязательственного характера, а не вещно-правового. Они не создают дочери самостоятельного правооснования для приватизации дома в обход матери или для прямой приватизации земли.
Вывод: отказ матери полностью блокирует приватизацию дома; без собственности на дом дочь не может оформить земельный участок — оформить участок на себя без согласия матери невозможно.
Возможные альтернативы и что возможно без согласия матери
Единственный способ для дочери получить возможность приватизации дома — смена нанимателя по договору социального найма. Однако даже эта процедура требует согласия матери:
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— п. 2 ст. 82 ЖК РФ
Из этого следует, что:
- при жизни матери смена нанимателя возможна только с согласия самой матери и остальных членов семьи — принудительный механизм отсутствует;
- в случае смерти матери дочь как дееспособный член семьи умершего нанимателя может требовать признания себя нанимателем — и тогда, став нанимателем и получив согласие всех остальных совершеннолетних членов семьи, сможет инициировать приватизацию дома, а затем — земли.
Никаких иных рычагов, позволяющих дочери принудительно преодолеть отказ матери, закон не предоставляет. Самовольное занятие земли или попытка оформить её в обход закона влекут правовые риски — нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены:
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: [...] 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— ст. 60 ЗК РФ, п. 1
Практически единственная реалистичная альтернатива — достичь согласия с матерью, например, оформить дом и участок в общую долевую собственность всех членов семьи.
Вывод: дочь не может обойти отказ матери — юридических механизмов принудительного преодоления её несогласия не существует. Возможность приватизации дома (а затем и земли) откроется лишь в случае смерти матери либо добровольного согласия.
