Что делать, если на участке раньше стоял столб ЛЭП, по документам он числится, а из-за этого нельзя строить дом?

Природа ограничения: охранная зона ЛЭП или запись о демонтированном столбе в ЕГРН

Ситуация «столб убрали, но числится» может означать два правовых явления (либо их сочетание), каждое из которых мешает строить дом.

Вариант А: охранная зона ЛЭП как ЗОУИТ. Охранная зона объектов электроэнергетики — один из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) согласно пп. 3 ст. 105 ЗК РФ.

1. охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии); 4) охранная зона железных дорог; 5) придорожные полосы автомобильных дорог; 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов); (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 7) охранная зона линий и сооружений связи; 8) приаэродромная территория; 9) зона охраняемого объекта; 10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов; 11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы); 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением; 13) водоохранная зона; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 445-ФЗ) 14) прибрежная защитная полоса; 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ) 16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации , в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны; 17) зоны затопления и подтопления; 18) санитарно-защитная зона;
   — пп. 3 ст. 105 ЗК РФ

Охранная зона устанавливается вокруг каждого объекта электросетевого хозяйства по заявлению сетевой организации и считается установленной с даты внесения сведений о её границах в ЕГРН (п. 6 Правил ПП № 160). Если столб демонтирован, но охранная зона с кадастрового учёта не снята, формально ограничения продолжают действовать — строительство дома в границах зоны будет нарушением.

Однако п. 10 Правил ПП № 160 прямо допускает размещение зданий при соблюдении расстояний до проводов ЛЭП — проблема не в столбе как таковом, а в охранной зоне вокруг линии. Если ЛЭП (провода) демонтирована, то даже формально существующая охранная зона фактически не создаёт препятствий, поскольку отсутствует сам охраняемый объект.

Но на практике орган местного самоуправления при проверке перед выдачей разрешения на строительство (уведомления по ст. 51.1 ГрК РФ) опирается на сведения ЕГРН: если охранная зона числится — последует отказ, поскольку размещение объекта не соответствует ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством.

Вариант Б: столб как объект недвижимости в ЕГРН. Если опора ЛЭП была зарегистрирована как объект капитального строительства (сооружение) и числится в ЕГРН, её наличие на участке создаёт препятствие для строительства, даже если физически она отсутствует. Кадастровая запись о сооружении означает, что на участке формально расположен чужой объект недвижимости.

Вывод: ограничение возникает либо из охранной зоны ЛЭП (ЗОУИТ), зарегистрированной в ЕГРН, либо из записи о самом сооружении (столбе). В любом случае ключевой документ, где «числится» ограничение — ЕГРН. До снятия соответствующих записей строительство дома будет затруднено или невозможно получить разрешительные документы.

Процедура снятия с кадастрового учёта демонтированного столба и охранной зоны

Снятие с учёта самого столба (сооружения). Основанием является акт обследования, подготовленный кадастровым инженером.

Статья 23. Требования к акту обследования 1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
— п. 1 ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ключевой вопрос — кто вправе подать заявление о снятии с учёта. По п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ, если права на столб зарегистрированы в ЕГРН, заявление подаёт собственник такого сооружения:

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
   — п. 4 ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ

Если же права на столб НЕ зарегистрированы в ЕГРН и собственник столба ликвидирован (умер, а наследников нет или столб не имел собственника), то по п. 2.1 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ заявление может подать собственник земельного участка (продавец):

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 2 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка (не являющегося собственником), на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2 2 ) органа государственной власти или органа местного самоуправления - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника, или если таким зданием является многоквартирный дом; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2 3 ) принявшего наследство наследника физического лица, которому до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
   — п. 2 ч. 2 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ

Таким образом, если столб числится в ЕГРН как зарегистрированный объект недвижимости сетевой организации — снять его с учёта может только сетевая организация. Если столб на учёте не стоит (права не зарегистрированы) и собственник неизвестен/отсутствует — заявление может подать нынешний собственник участка (продавец), приложив акт обследования кадастрового инженера.

Снятие с учёта охранной зоны. По п. 6 ст. 106 ЗК РФ установление, изменение и прекращение существования ЗОУИТ осуществляются на основании решения уполномоченного органа. Положение об охранных зонах для каждого вида ЗОУИТ утверждается Правительством РФ (п. 1 ст. 106 ЗК РФ). В соответствии с подп. 13 п. 1 ст. 106 ЗК РФ положение о ЗОУИТ должно определять основания прекращения существования такой зоны, и им может быть предусмотрено прекращение существования зоны одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого она установлена.

Правила ПП № 160 прямо не описывают процедуру прекращения уже установленной охранной зоны при демонтаже объекта, однако системное толкование ст. 106 ЗК РФ и п. 6 Правил позволяет утверждать: при прекращении существования объекта электросетевого хозяйства (столба/ЛЭП) прекращает существование и охранная зона. Для инициирования снятия зоны с кадастрового учёта сетевая организация (собственник объекта) должна обратиться в Ростехнадзор, который после проверки направляет документы в Росреестр. Если сетевая организация уклоняется — возможно обращение в суд с требованием о признании обременения отсутствующим.

Вывод: снятие столба с кадастрового учёта производится через акт обследования, подготовленный кадастровым инженером, с заявлением собственника столба (сетевой организации). Снятие охранной зоны — через обращение сетевой организации в Ростехнадзор. До покупки эти действия находятся в сфере ответственности продавца и сетевой организации, а не покупателя.

Кто обязан устранить обременение до продажи: развилка по собственнику столба и его статусу в ЕГРН

Ветка А: столб принадлежит сетевой организации и зарегистрирован в ЕГРН. Сетевая организация — собственник сооружения; именно она обязана инициировать снятие объекта и охранной зоны с учёта. Продавец участка не вправе самостоятельно прекратить учёт чужого имущества. Однако продавец вправе направить сетевой организации требование о демонтаже и снятии с учёта, а при уклонении — обратиться в суд с требованием об устранении нарушения (ст. 304 ГК РФ), уже установленным в близком вопросе 3.

Ветка Б: столб бесхозяйный (не имеет собственника, право не зарегистрировано). В этом случае продавец участка может сам инициировать снятие с учёта через акт обследования (п. 2.1 ч. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ) либо через постановку на учёт бесхозяйного объекта с последующим снятием.

Что делать покупателю. Покупатель не обязан разбираться с чужим обременением. Согласно п. 5 ст. 56 ЗК РФ:

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
— п. 5 ст. 56 ЗК РФ

Это означает: если покупатель приобретёт участок с сохранённой в ЕГРН охранной зоной (даже при физически отсутствующем столбе), ограничения права на землю перейдут к нему, и он не сможет строить дом. Поэтому до сделки покупатель должен:

1. Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (участке) и выписку о ЗОУИТ — проверить, числится ли столб и/или охранная зона.
2. Потребовать от продавца в договоре купли-продажи гарантии, что участок свободен от прав третьих лиц и обременений (по аналогии со ст. 460, 461 ГК РФ — продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц).
3. Включить в договор отлагательное условие: сделка совершается после снятия обременения с ЕГРН, либо предусмотреть удержание части стоимости до момента снятия ограничений.

Вывод: устранять обременение обязан продавец (совместно с сетевой организацией) до продажи. Покупатель вправе ставить заключение договора в зависимость от предварительного снятия всех записей об ограничениях в ЕГРН.

Гражданско-правовые последствия строительства при наличии формальных ограничений и защита покупателя

Риск признания дома самовольной постройкой. Если дом будет построен при наличии в ЕГРН охранной зоны, есть риск признания его самовольной постройкой. Однако действует важная оговорка по абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

То есть если покупатель приобрёл участок, в ЕГРН не было сведений об ограничениях (либо они были сняты), то построенный дом не будет самовольной постройкой. Но если на момент строительства ограничения числились и покупатель о них знал (получил выписку) — защитная норма не применяется, и дом может быть признан самовольной постройкой со всеми последствиями (снос).

Строительство в охранной зоне при отсутствии фактической ЛЭП. Даже если охранная зона формально числится, но ЛЭП физически отсутствует, п. 10 Правил ПП № 160 формально допускает строительство при соблюдении расстояний. Однако получить разрешение на строительство практически невозможно, пока зона числится в ЕГРН — орган власти ориентируется на реестровые данные.

Право покупателя на возмещение. Если продавец не уведомил покупателя об обременении, покупатель вправе требовать расторжения договора, возврата уплаченной суммы и возмещения убытков по общим нормам ГК РФ о последствиях передачи товара с недостатками (ст. 475, 476 ГК РФ).

Программа: задачу снять ограничение должен решать продавец. Практически разумный алгоритм для покупателя:

• Запросить выписку из ЕГРН до сделки → выявить, что именно числится.
• Направить продавцу письменное требование об устранении обременений до подписания договора.
• Если продавец не устраняет — отказаться от покупки либо заключить договор с отлагательным условием и удержанием части цены.
• Если участок уже куплен — требовать от продавца устранения в судебном порядке (существенное нарушение требований к качеству товара), либо самостоятельно инициировать процедуру снятия с учёта (через акт обследования кадастрового инженера, если столб бесхозяйный; через обращение в Ростехнадзор и/или суд по охранной зоне).

Вывод: строительство дома при наличии в ЕГРН записи о столбе или охранной зоне влечёт риск признания постройки самовольной и отказа в выдаче разрешительной документации. До покупки необходимо добиться снятия обременения с ЕГРН силами продавца, а в договоре купли-продажи закрепить соответствующие гарантии и последствия их нарушения.